2016年家电行业的发展迎来前所未有的“新常态”。聚合共赢寻求新契合点的平台崛起，中国家用电器协会与中国房地产业协会首次跨界合作。3月10日，在两大协会指导下，以“集成、智能、物联”为主题的中国房地产精装修前沿论坛重磅亮相！解构共需格局，强化供应链整合，在电子商务和实体连锁不可替代的竞争形势下，为家电行业跨界融合开创了一个多元联动共赢的新格局。此次论坛盛会上，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生分享了《新时期的房企发展战略背景与逻辑思考》。

新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

　　欧阳捷：最近有一个事情，小伙伴他的同事在上海房市疯涨之前把房子卖掉，一个月之后中介房子涨了50万，他又看好了一个房子，十天之后这个房子又涨50万，你们说上海房可以买？很多人说不知道。这个问题背后反应了两个想法，如果买了就是追涨，如果不买再涨就买不掉，实际上背后真正问题，它是另外两个问题，第一个问题上海的房价还会不会继续上涨？我们研究全世界大城市的房价，除了东京的房价没有恢复到历史水平，其他城市房价都是在上行，这么多年没有例外，澳大利亚、加拿大、香港、新加坡、伦敦等等，美国次贷危机之后，房价跌下来，但是美国旧金山已经恢复了2008年之前房价最高水平，纽约接近，包括波士顿也已经接近了。

　　如果美国量化宽松政策之后，还有美国的加息，美国加息会不会加息？可能不会，我们判断比较低，当时我们判断美联储会加息的理由是什么？是因为美国经济往下走，恢复还没有起来，基础不牢固，全球，包括欧盟区，包括日本和中国都在量化宽松，我们当时9月6号推出来会加息，今年为什么不一定加息，全球G20峰会对全球形势判断是悲观，如果美联储加息就是逆世界潮流，这个是值得担心，我们话比较简单，背后要分析的东西是很多的。

　　从上海房价的问题跟大家分析一下，要说这个问题挺简单，就是三句话，第一供求关系是主要矛盾，上海供求关系很紧张。第二货币泛滥是最大的推手，因为钱多了就不值钱，钱不值钱的时候，一切都变得值钱。第三投资避险是资本的本性。我们看上海常住人口是持续增长的，上海年均是64.2万人，上海这几年一直实行了高房价政策，上海控制大城市人口的做法取得了一定的成效。从2011年到2013年年均增长量是34万人，2014年说降到13万人，这个数据还是有怀疑的，会不会增长这么块，特别是今年说数据负的。2010年上海统计人口的时候，前几年人口增长是三四十万人，2015年未来的数据也会做一些修整，这个数据准不准，不重要，上海常住人口持续往下走。

　　我们统计了16年上海土地路基规划建筑面积1.4 2亿平方米，累计销售面积1.28亿平方米，仅多了1380万平方米。再看一个数据，上海累计批准上市是18.28万套，累计销售17.85万套，余量是4.3万套，包括商办，公寓和别墅，可见上海的供求多么的紧张。背后的逻辑是土地供应没有了，上海只有6千公顷，还有工业，基础设施等等还有其他的。人口在增长，土地在减少。上海是不是没有地了？基本农田保护这个政策对上海是不是合适，大家可以探讨的。

　　去年8月份的时候，我们说货币发行量很大，大到什么程度，在1到7月份统计下来，货币蒸发量超过12.48万亿，大家经常看总量 还有增速，增量有多少？12.45万亿，这个是什么概念？是过去三年MR总量平均值，而2015年1到7月份12.45万亿，我们预计到年底MR的增量达到16万亿到17万亿，总量超过139万亿，最后的结果大家都知道，去年MR增量16.3万亿。所以货币的量多了，钱多了，钱就不值钱了。

　　资本避险是投资本性，在可见的未来上海房价还见不了顶，刚才我们在说北上广，为什么现在没有广，广州常住人口在过去几年间已经下降了，年均7.5万，这个是什么概念？对广州超过1300万人口来说影响一个城市房价的变化，人口供求关系是其中重要的因素，广州的土地比上海，深圳丰富的多，广州的房价我们说已经见顶了。深圳的房价会不会见顶？会，但是上海和北京还看不到。去年8月份说一线城市领涨，二线城市普涨，三四城市制止跌企稳，城市仍然下跌。

　　我们看一下超一线城市整个房价走势是非常清楚的。我们认为京沪深的房价调控不可避免，但是大家的动作相对过去十年是不一样的。第一是我们心态的已经变化，货币加杠杆，什么也好，心理上能够容忍和承受未来的房价是上涨。政策会比以前温和的多。广州已经见顶了，所以广州存在限购的现象。苏州和南京都不说，南京一般来讲要么放的很快，要么控的很紧，它的风向标的作用非常明显。另外，我们也看到弱二线城市，已开启去库存之路，比如说长沙新增土地供应连年下降，沈阳再减半供应土地。常州待售面积也已经下降了，全国去库存的道路已经在开始了。

　　去库存三四线城市非常多，我们看到三亚，三亚是全国去库存之首。所以看到去库存已经成为一个政治任务，这就是地方政府必须要做的事情，全国有130多个城市出台相关的政策推动去库存，库存到底有多少？去年就讲库存包含三个方面，第一个方面是统计局或者大家都在谈的，库存就是一个待售面积，第二个是在建施工面积，去年在贵州讲一个问题，在其他论坛也讲一个问题，当时王石(微博 博客)齐名人士在我后面演讲，他说建施工面积已经全部被卖掉了，后来我们想是不是说的有道理，我们仔细分析一下，他说的确实没有道理，因为我们在建施工面积当中，没有被销售的部分是相当大。我们待售面积是什么概念？待售面积是已经完工的产品，已经造好了放在库存里面没有卖出去。在建施工面积就是半成品，2015年有56亿在建公面积没有被销售。全国在建施工面积170亿平方米其中已经销售115亿平方米，还有56亿平方米。

　　第三块就是土地储备面积，这个是不是库存，很简单，我刚才跟徐理事长在交流，今年家电行业大家很开心，盈利水平比房地产企业高，什么原因？因为前端的钢铁，塑料，玻璃等等价格降下来，给我们让出来了利润空间，但是我们买这些东西没有加工之前就是原材料，这个原材料就是土地，它也是库存。这部分统计一下，2013年底的年报全国24家上市房地产企业，他们土地储备未经开发面积达到5.9亿，全国企业我相信超过10亿平方米，至少20几亿平方米的房子未被销售。如果说库存只有待销售面积，半年就卖了，还用主席来说。库存的本身是什么？就是减少供应，增加需求，现在把土地供应减少下来，把销售增上去。

　　所以我们看到土地库存开始下降了。今天跟大家汇报的情况，因为时间很短，不能占用大家太多的时间，在22号的会议上跟大家有更加详细的演讲。我们很多房地产企业已经开始活的不滋润，有些已经要退出江湖。2013年一直在说全国房地产企业到底要多少家？90%都要退出来。所以家电行业要定准行业的龙头，我们只要发挥我们的想象力，90%的企业都要退出。

　　还要增加需求，其中农民工进城是最大的增量，为什么中央把农民工进城放在很高的位置。现在政策要解决这个问题，解决农民工需求，解决改善性需求，还有供给侧改革尚未真正启动。供给侧改革要瞄准客户群到底是谁，大家做家电的时候，大家说我的客户是谁，做房地产企业一样，我们的客户到底是针对谁，我们在这周末有一个微信，叫做欧阳先生，我们希望向行业表达一些心声。去库存的有8大军团，如果大家感兴趣可以关注一下。

　　制度层面要解决农民工的进程要解决三大痛点，我们要给农民工进城有一个落户的资本。第二个没有平等的子女教育机会，第三个没有解忧的社会保障，还有没有充分的就业机会。我们的服务业还不够发达，如果这个层面不解决农民工痛点，农民工不可能担当去库存的角色。

　　供给侧改革做什么？增量、减供、压库存、涨价、刺激等等，楼市涨价是不是一个层面，从长周期和大趋势来看，资产价格一定是上涨的，因为世界的货币发行量总是在增加的，但是振荡上行。我们做产品可能关注资本的流向，包括家电行业也是一样的。

　　我们认为未来两年是历史最好的，也是最后政策机遇期，过了这个机遇期后面有没有好的机遇期？可能没有了。资产泡沫化与新型城镇化并行。我们必须要迎合政策，抓住机遇。充分把握政策，迎合政策，抓住机遇，经济增长目标，决定政策刺激力度。

　　规模发展仍是主流企业的唯一选择。百强房企已难以保持过去，一二三四城市的差异化策略也不多。

　　另外是精装修策略，地王频现城市一定是精装修的市场，拿地王的房企一定会做楼王，所以请大家关注。三四线城市不要幻想精装修市场，因为5千块的房价怎么有利润，没有利润精装修就出不来，因为大家承受不了。三四线城市目前来看不是时机，但是未来随着收入的增长会慢慢打开这个局面。

　　新城我们觉得必须要加速马力，不趁整个机会跑的更快，未来可能会去更多的机会。我们通过我们的双上市平台来加速奔跑。现在布局开始全国化了，中部地区也开始进入了。在住宅市场加快规模化发展，在商业地产我们全国化布局。对城市客户的理解必须要一定的理解。今天时间关系不能跟大家分享商业地产的结果。住宅我们是百年住宅和3D模块化建筑，四大产品线。我们自持8万方，以快时尚，餐饮，零售配套三分天下，坚决不做百货，我们做了一个先锋。我们拿地之后速度非常快，拿地后22到24个月开业，首期交付开发计划节点于商业计划节点同步。所以新城的速度还要加速，我们去年的口号是随心奔跑。到2017年达到500亿，去年是320亿。我们的策略也是稳发展，微创新，我们去年跟老板讲，我们是骆驼，老板其实也把自己当骆驼，他觉得自己要稳健。你必须要做骆驼，但是他嫌骆驼跑的太慢，后来我们说一句话，过去高速增长在高速公路，未来没有高速公路，我们未来保持30%复合增长率，我们希望和合作伙伴一起分享这个市场，一起合作，取得共赢！