新城欧阳捷:新时期的房企发展战略背景与逻辑思考

提要:2016年家电行业的发展迎来前所未有的“新常态”。聚合共赢寻求新契合点的平台崛起,中国家用电器协会与中国房地产业协会首次跨界合作。3月10日,在两大协会指导下,以“集成、智能、物联”为主题的中国房地产精装修前沿论坛重磅亮相!解构共需格局,强化供应链整合,在电子商务和实体连锁不可替代的竞争形势下,为家电行业跨界融合开创了一个多元联动共赢的新格局。此次论坛盛会上,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生分享了《新时期的房企发展战略背景与逻辑思考》。

  2016年家电行业的发展迎来前所未有的“新常态”。聚合共赢寻求新契合点的平台崛起,中国家用电器协会与中国房地产业协会首次跨界合作。3月10日,在两大协会指导下,以“集成、智能、物联”为主题的中国房地产精装修前沿论坛重磅亮相!解构共需格局,强化供应链整合,在电子商务和实体连锁不可替代的竞争形势下,为家电行业跨界融合开创了一个多元联动共赢的新格局。此次论坛盛会上,新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生分享了《新时期的房企发展战略背景与逻辑思考》。

新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

  欧阳捷:最近有一个事情,小伙伴他的同事在上海房市疯涨之前把房子卖掉,一个月之后中介房子涨了50万,他又看好了一个房子,十天之后这个房子又涨50万,你们说上海房可以买?很多人说不知道。这个问题背后反应了两个想法,如果买了就是追涨,如果不买再涨就买不掉,实际上背后真正问题,它是另外两个问题,第一个问题上海的房价还会不会继续上涨?我们研究全世界大城市的房价,除了东京的房价没有恢复到历史水平,其他城市房价都是在上行,这么多年没有例外,澳大利亚、加拿大、香港、新加坡、伦敦等等,美国次贷危机之后,房价跌下来,但是美国旧金山已经恢复了2008年之前房价最高水平,纽约接近,包括波士顿也已经接近了。

  如果美国量化宽松政策之后,还有美国的加息,美国加息会不会加息?可能不会,我们判断比较低,当时我们判断美联储会加息的理由是什么?是因为美国经济往下走,恢复还没有起来,基础不牢固,全球,包括欧盟区,包括日本和中国都在量化宽松,我们当时9月6号推出来会加息,今年为什么不一定加息,全球G20峰会对全球形势判断是悲观,如果美联储加息就是逆世界潮流,这个是值得担心,我们话比较简单,背后要分析的东西是很多的。

  从上海房价的问题跟大家分析一下,要说这个问题挺简单,就是三句话,第一供求关系是主要矛盾,上海供求关系很紧张。第二货币泛滥是最大的推手,因为钱多了就不值钱,钱不值钱的时候,一切都变得值钱。第三投资避险是资本的本性。我们看上海常住人口是持续增长的,上海年均是64.2万人,上海这几年一直实行了高房价政策,上海控制大城市人口的做法取得了一定的成效。从2011年到2013年年均增长量是34万人,2014年说降到13万人,这个数据还是有怀疑的,会不会增长这么块,特别是今年说数据负的。2010年上海统计人口的时候,前几年人口增长是三四十万人,2015年未来的数据也会做一些修整,这个数据准不准,不重要,上海常住人口持续往下走。

  我们统计了16年上海土地路基规划建筑面积1.4 2亿平方米,累计销售面积1.28亿平方米,仅多了1380万平方米。再看一个数据,上海累计批准上市是18.28万套,累计销售17.85万套,余量是4.3万套,包括商办,公寓和别墅,可见上海的供求多么的紧张。背后的逻辑是土地供应没有了,上海只有6千公顷,还有工业,基础设施等等还有其他的。人口在增长,土地在减少。上海是不是没有地了?基本农田保护这个政策对上海是不是合适,大家可以探讨的。

  去年8月份的时候,我们说货币发行量很大,大到什么程度,在1到7月份统计下来,货币蒸发量超过12.48万亿,大家经常看总量 还有增速,增量有多少?12.45万亿,这个是什么概念?是过去三年MR总量平均值,而2015年1到7月份12.45万亿,我们预计到年底MR的增量达到16万亿到17万亿,总量超过139万亿,最后的结果大家都知道,去年MR增量16.3万亿。所以货币的量多了,钱多了,钱就不值钱了。

  资本避险是投资本性,在可见的未来上海房价还见不了顶,刚才我们在说北上广,为什么现在没有广,广州常住人口在过去几年间已经下降了,年均7.5万,这个是什么概念?对广州超过1300万人口来说影响一个城市房价的变化,人口供求关系是其中重要的因素,广州的土地比上海,深圳丰富的多,广州的房价我们说已经见顶了。深圳的房价会不会见顶?会,但是上海和北京还看不到。去年8月份说一线城市领涨,二线城市普涨,三四城市制止跌企稳,城市仍然下跌。

  我们看一下超一线城市整个房价走势是非常清楚的。我们认为京沪深的房价调控不可避免,但是大家的动作相对过去十年是不一样的。第一是我们心态的已经变化,货币加杠杆,什么也好,心理上能够容忍和承受未来的房价是上涨。政策会比以前温和的多。广州已经见顶了,所以广州存在限购的现象。苏州和南京都不说,南京一般来讲要么放的很快,要么控的很紧,它的风向标的作用非常明显。另外,我们也看到弱二线城市,已开启去库存之路,比如说长沙新增土地供应连年下降,沈阳再减半供应土地。常州待售面积也已经下降了,全国去库存的道路已经在开始了。

  去库存三四线城市非常多,我们看到三亚,三亚是全国去库存之首。所以看到去库存已经成为一个政治任务,这就是地方政府必须要做的事情,全国有130多个城市出台相关的政策推动去库存,库存到底有多少?去年就讲库存包含三个方面,第一个方面是统计局或者大家都在谈的,库存就是一个待售面积,第二个是在建施工面积,去年在贵州讲一个问题,在其他论坛也讲一个问题,当时王石(微博 博客)齐名人士在我后面演讲,他说建施工面积已经全部被卖掉了,后来我们想是不是说的有道理,我们仔细分析一下,他说的确实没有道理,因为我们在建施工面积当中,没有被销售的部分是相当大。我们待售面积是什么概念?待售面积是已经完工的产品,已经造好了放在库存里面没有卖出去。在建施工面积就是半成品,2015年有56亿在建公面积没有被销售。全国在建施工面积170亿平方米其中已经销售115亿平方米,还有56亿平方米。

  第三块就是土地储备面积,这个是不是库存,很简单,我刚才跟徐理事长在交流,今年家电行业大家很开心,盈利水平比房地产企业高,什么原因?因为前端的钢铁,塑料,玻璃等等价格降下来,给我们让出来了利润空间,但是我们买这些东西没有加工之前就是原材料,这个原材料就是土地,它也是库存。这部分统计一下,2013年底的年报全国24家上市房地产企业,他们土地储备未经开发面积达到5.9亿,全国企业我相信超过10亿平方米,至少20几亿平方米的房子未被销售。如果说库存只有待销售面积,半年就卖了,还用主席来说。库存的本身是什么?就是减少供应,增加需求,现在把土地供应减少下来,把销售增上去。

  所以我们看到土地库存开始下降了。今天跟大家汇报的情况,因为时间很短,不能占用大家太多的时间,在22号的会议上跟大家有更加详细的演讲。我们很多房地产企业已经开始活的不滋润,有些已经要退出江湖。2013年一直在说全国房地产企业到底要多少家?90%都要退出来。所以家电行业要定准行业的龙头,我们只要发挥我们的想象力,90%的企业都要退出。

  还要增加需求,其中农民工进城是最大的增量,为什么中央把农民工进城放在很高的位置。现在政策要解决这个问题,解决农民工需求,解决改善性需求,还有供给侧改革尚未真正启动。供给侧改革要瞄准客户群到底是谁,大家做家电的时候,大家说我的客户是谁,做房地产企业一样,我们的客户到底是针对谁,我们在这周末有一个微信,叫做欧阳先生,我们希望向行业表达一些心声。去库存的有8大军团,如果大家感兴趣可以关注一下。

  制度层面要解决农民工的进程要解决三大痛点,我们要给农民工进城有一个落户的资本。第二个没有平等的子女教育机会,第三个没有解忧的社会保障,还有没有充分的就业机会。我们的服务业还不够发达,如果这个层面不解决农民工痛点,农民工不可能担当去库存的角色。

  供给侧改革做什么?增量、减供、压库存、涨价、刺激等等,楼市涨价是不是一个层面,从长周期和大趋势来看,资产价格一定是上涨的,因为世界的货币发行量总是在增加的,但是振荡上行。我们做产品可能关注资本的流向,包括家电行业也是一样的。

  我们认为未来两年是历史最好的,也是最后政策机遇期,过了这个机遇期后面有没有好的机遇期?可能没有了。资产泡沫化与新型城镇化并行。我们必须要迎合政策,抓住机遇。充分把握政策,迎合政策,抓住机遇,经济增长目标,决定政策刺激力度。

  规模发展仍是主流企业的唯一选择。百强房企已难以保持过去,一二三四城市的差异化策略也不多。

  另外是精装修策略,地王频现城市一定是精装修的市场,拿地王的房企一定会做楼王,所以请大家关注。三四线城市不要幻想精装修市场,因为5千块的房价怎么有利润,没有利润精装修就出不来,因为大家承受不了。三四线城市目前来看不是时机,但是未来随着收入的增长会慢慢打开这个局面。

  新城我们觉得必须要加速马力,不趁整个机会跑的更快,未来可能会去更多的机会。我们通过我们的双上市平台来加速奔跑。现在布局开始全国化了,中部地区也开始进入了。在住宅市场加快规模化发展,在商业地产我们全国化布局。对城市客户的理解必须要一定的理解。今天时间关系不能跟大家分享商业地产的结果。住宅我们是百年住宅和3D模块化建筑,四大产品线。我们自持8万方,以快时尚,餐饮,零售配套三分天下,坚决不做百货,我们做了一个先锋。我们拿地之后速度非常快,拿地后22到24个月开业,首期交付开发计划节点于商业计划节点同步。所以新城的速度还要加速,我们去年的口号是随心奔跑。到2017年达到500亿,去年是320亿。我们的策略也是稳发展,微创新,我们去年跟老板讲,我们是骆驼,老板其实也把自己当骆驼,他觉得自己要稳健。你必须要做骆驼,但是他嫌骆驼跑的太慢,后来我们说一句话,过去高速增长在高速公路,未来没有高速公路,我们未来保持30%复合增长率,我们希望和合作伙伴一起分享这个市场,一起合作,取得共赢!

  

新浪地产
关键词:房地产  供给侧  新城地产  

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