当代置业张鹏:全装修产品链的创新红利和模式红利_新浪地产网

当代置业张鹏:全装修产品链的创新红利和模式红利

提要:房地产市场发展压力是很大的,包括土地资源短缺/求地若渴等。比较巧合的是,强一二线城市、准一线城市与2016年、2017年出台的精装政策的省市:江苏、北京、山东、浙江、海南高度重叠……这是城市分化带来的产品升级?还是房企业的销售压力?尤其是现在房地产现价,精装会成为未来的各种来源,不管房地产市场是否面临压力,对于房地产供应链,尤其是精装企业,都可能会给市场带来新的启发。

  3月10日,上海。一年一度的AWE家电展在浦东新国际展览中心如约而至。智能、定制、标准成为了本次AWE的三大关键词。而作为从去年开始在AWE家电展同期展开的高端峰会,由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”,本次也踩准了精装修这个家电行业与房地产市场共同关注的交汇点。《中国房地产精装修采购白皮书》也在论坛现场签约启动,邀请众多房企和家电企业掌舵人,一同“定制”智能新标准。

当代置业执行董事兼总裁张鹏主讲《原绿.绽蓝》

以下为现场实录:

  张  鹏:

  刚才听了克而瑞同事介绍,一直在强调千亿,给房企的压力增大;但是也没有关系,我们就往前走。在国家大宏观政策下,当代每一分子把企业履行、行业发展,放在更长周期看,看谁走得更持久。还有大量的事情需要做,我始终讲,只要开始就永远不晚。尤其是最近几个月,很多媒体问我们,怎样看今年的房地产市场?我特别不愿意讲,其实连续三年就是这九个字——高聚焦、高分化、高淘汰。

  高聚焦,聚焦有钱的地方,聚焦有人的地方,聚焦有地的地方。

  高分化,刚才的数据已经充分证明,产品分化、客户分化、城市在分化,所有一切都在分化。带来的大趋势就是高淘汰。

  高淘汰,像当代这样的体量房企昨天已经接入了四波,要么融资渠道,要么兼并收购。可见淘汰趋势非常明显,相信一大批企业会陆续退出房地产市场。

  过去,房地产市场总是强调说产品,有产品就有竞争力,进而快速营销。有好的地段就卖。然而,这两年有一个切身感受,互联网风起云涌的那几年,地产特别不好;结果突然市场变好了,客户体验的事情,大多数地产商又不那么上心了。对客户信息资源,去思考客户需要什么的事情,地产商又降低了关注度。

  但是我想客户体验是大趋势,不管是在什么细分领域,所有开发商,尤其是百强企业,都不再声称“我是造房子的,我就是开发商”。城市运营商、街区运营商,都是运营商,各有所长。绿色科技、精装修、标准化,尤其是特色小镇,都可能成为房企运营的载体。

  今天的趋势——精装修会怎么影响跟行业上下游企业呢?从开发商来讲,当然希望精装修带来溢价,成本低,客户满意。客户来讲,要么是懒人经济,要么缺时间、要么缺钱、要么没时间,拎包入住是比较理想的境地,地产商可以要把这个机遇抓住。但是深入到精装修与全装修时,就必须谈到绿色建筑,这两年太多房企讲自己是绿色地产绿色建筑,因为已经到了国家战略风口了。

关键词:绿色建筑

  截止到2016年9月份,全国已经有将近5000个绿色建筑的认证标识项目,建筑面积已经接近5亿平方米。过去,大概2000年,房企做绿色建筑的时候,还没有绿色建筑的说法。一直到2006年国家相关部门才有了绿色建筑的评价标识。但是从2013年起至今,绿色建筑已经不再是示范性,具有一定引领性,慢慢变成强制性、标配。地方也出了相关的强制性措施,因此,绿色建筑就要往更高的阶段去,这就是健康阶段。

  健康阶段,现在国内游两套体系,一个是WELL认证,WELL认证在全世界有400多个项目,60%在中国。还有一套标准是中国建筑科学研究院刚刚发布的《健康建筑的评价标识》,为什么说健康建筑?现在有很多控制性的标准评价措施,有两点需要开发商认证研究。我想说什么呢?就是大家越来越多的绿色建筑,是解决什么事情呢?是建筑与环境之间的关系,节水、节地、节财、节能。健康建筑是解决建筑与人居的关系,健康、空气、水、绿色等。这一套评价标识,将大大推动开发商及上下游企业在全装修方面迈出一大步。所以我们应该秉承:绿色全装修、舒适全装修等。

关键词:多方推动

  当代希望,房地产商可以和我们全装修价值链的产品链上下游,通过三合伙,共同推动产业链:

  一是产业合伙,跟上下游企业共赢。

  第二,现在各个企业都做了品牌企业,做了自己全装修的体系标准化,多方能不能取长补短?共同推出行业的标准,做相关工作。

  第三,做生态合伙。一定要通过资本力量,让所有涉及到的企业受益。其实全装修的历史就是这么一个横轴,1990年之前毛坯房大行其道,2000年出现了所谓精装修。2013、2014年,品牌企业如果在精装修方面没有自己的思考甚至标杆产品,可能也会慢慢被主流市场淘汰。

  关键词:当代的责任    

  当代置业在精装修主要做了两方面工作:对内把绿色的生态圈装修的理念,落实到每一个绿色建筑、健康建筑里;对外成立一个联盟叫“全装联”,当代和协会之间一定相互支持帮助,更多的是一个集全装修、标准链、标杆融合的整合平台。举个例子,我们在佛山当代万国府的MOMA最近在申报WELL金奖。同时也在申请国内健康认证,同时是精装修的,带新风、净化、大面积的。

  结合当代置业绿色科技17年来的经验,我们主要从产品技术、配置角度,分了三条标准化产品线。并宣布所有万国府MOMA的产品线从今年开始必须全装修。80%全装修,刚需的满堂月、满庭春50%以上要全装修。企业战略上把公司和客户作为反复黏性的措施。在当代内部也要从绿色的设计,绿色的材料,绿色施工,绿色运营,形成产品链的闭合系。

  此外,当代的全装修从拿地开始,从设计开始,一直嵌入到大约30个节点,一定要把精装修嵌入里面。尤其是设计环节,客户和行销部门一开会总是说,设计是万恶之源,设计要除了问题,后面对行销压力特别大。精装修有自己的研发小组,同时分成了二级专业、三级专业、四级分向、五级分向。层层分解下去之后,在楼盘里建立样板间等,我相信大多数企业做这个事的流程都是基本一致的,只不过深度不太一样。

  解决流程以后,全装修的成本,一定是限额设计,全装修的限额成本,我们也分解到无极分享;大约分解到五级分向以后有100多项,有的地方就是对壁纸,什么品牌一点不在意,干嘛要把有限成本投入在这方面呢?这些方面大同小异,但是最重要形成一个精装修限额成本的模型,在不同城市里面,匹配到不同价格里的项目上去,这点当代与产业链很多企业做了充分交流。流程解决了,体系解决了,成本模型初步搭建起来了,现在我们也在做一个沟通渠道,现在孵化的51VR,平台上有80家都在服务了。51VR是中国房地产最成功的一个项目,现在已经启动纽交所上市工作。最近开发一个软件叫51Creator,精装修的虚拟场景,所见即所得,要把51Creator在每个项目不断落地。

  没有朱红丹青,哪来桃红柳绿?在企业也建立起了绿色信用蓝库,不段进行评级,评级高的份额更多一点。绿色施工方面,很多企业都在做,最终一定要落实到管理行为里去。

  我们相信,精装修的效果会不断的呈现给客户,让客户初步满意。当然我们也一定不忘了,当代置业是一个绿色科技企业,在做你的系统的时候,比如说集中式的新风空调系统、恐龙贰号、恐龙壹号,一定跟你的层高各方面都配合起来,把这些落实到你的施工工艺节点里去。

关键词:科技家居的研发和运营商

  精装修初步完成以后,我们不做智能家居设备的制造商,但是当代置业却做科技家居的研发和运营商,为什么我们自己做?因为有一次做智能家居,计划提供56种场景的灯光需求,客户其实不在意。精装设计师跟我讲,拉开一个橱柜,男士能放多少条领带,女士放多少私密用品,这不是客户所希望需。这些东西企业和设计师理解不一样,但是我们更愿意把装修与需求交互起来,最后呈现给消费者。

  整个精装修到了运营阶段的时候,当代自主研发了一个移动验房APP,我愿意自己干不少事情,用这个移动验房APP做验房动作一共是五到六次,验收的时候,施工工人做一次,地产把成品,不管是毛坯还是精装,交给物业的时候,叫接管验收,一定要让物业里的人都做一次验收。第三次是代客验房,业主验房的时候再验一次。最后一次是带客验房。四五次以后,不管是精装还是毛坯房大量不如意的地方都会被化解掉。

  交给物业,物业公司成立了装饰公司,装饰公司不接B端活,我们找开发商接我们自己的项目做装修很容易,但是我们不接,因为那不是我们的专长。但是专门一个公司,业主家的改造,瑕疵整改,第一装饰就冲到一线。小试了3年都是盈利。社区客户给了我们很多机会。讲到这儿,我想不能仅仅关注自己的那点事。

  所以当代在2016年底,联合上下游企业,一起推动了一个全装修产业联盟,联盟主攻五件事之一,与客户、同行,每个城市搭建一套设计体验样板间。不是某一个企业产品,是某个企业在做产品精壮的样板间。今年年底,当代会在通州4000平米项目拿出来,把合作伙伴的最好的精装产品,在那里还原出来。之二,在几年分阶段建立起行业的全装修的标准,这个任务是最艰巨的一点点做;之三,全装修供应链的合伙沼泽,一次有价值的全装修博览会,3月20日在深圳开会;之四,投资对企业客户有帮助,对有价值的创新企业进行孵化投资。

  草长莺飞,万物生长。全装修产品链,在2017年和更长远的历史长河中,能够带来新的创新红利和模式红利。谢谢!

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