当代置业张鹏：全装修产品链的创新红利和模式红利
3月10日，上海。一年一度的AWE家电展在浦东新国际展览中心如约而至。智能、定制、标准成为了本次AWE的三大关键词。而作为从去年开始在AWE家电展同期展开的高端峰会，由中国家用电器协会联合中国房地产采购平台共同策划的“中国房地产精装修前沿论坛”，本次也踩准了精装修这个家电行业与房地产市场共同关注的交汇点。《中国房地产精装修采购白皮书》也在论坛现场签约启动，邀请众多房企和家电企业掌舵人，一同“定制”智能新标准。
当代置业执行董事兼总裁张鹏主讲《原绿.绽蓝》
以下为现场实录：
张 鹏：
刚才听了克而瑞同事介绍，一直在强调千亿，给房企的压力增大；但是也没有关系，我们就往前走。在国家大宏观政策下，当代每一分子把企业履行、行业发展，放在更长周期看，看谁走得更持久。还有大量的事情需要做，我始终讲，只要开始就永远不晚。尤其是最近几个月，很多媒体问我们，怎样看今年的房地产市场？我特别不愿意讲，其实连续三年就是这九个字——高聚焦、高分化、高淘汰。
高聚焦，聚焦有钱的地方，聚焦有人的地方，聚焦有地的地方。
高分化，刚才的数据已经充分证明，产品分化、客户分化、城市在分化，所有一切都在分化。带来的大趋势就是高淘汰。
高淘汰，像当代这样的体量房企昨天已经接入了四波，要么融资渠道，要么兼并收购。可见淘汰趋势非常明显，相信一大批企业会陆续退出房地产市场。
过去，房地产市场总是强调说产品，有产品就有竞争力，进而快速营销。有好的地段就卖。然而，这两年有一个切身感受，互联网风起云涌的那几年，地产特别不好；结果突然市场变好了，客户体验的事情，大多数地产商又不那么上心了。对客户信息资源，去思考客户需要什么的事情，地产商又降低了关注度。
但是我想客户体验是大趋势，不管是在什么细分领域，所有开发商，尤其是百强企业，都不再声称“我是造房子的，我就是开发商”。城市运营商、街区运营商，都是运营商，各有所长。绿色科技、精装修、标准化，尤其是特色小镇，都可能成为房企运营的载体。
今天的趋势——精装修会怎么影响跟行业上下游企业呢？从开发商来讲，当然希望精装修带来溢价，成本低，客户满意。客户来讲，要么是懒人经济，要么缺时间、要么缺钱、要么没时间，拎包入住是比较理想的境地，地产商可以要把这个机遇抓住。但是深入到精装修与全装修时，就必须谈到绿色建筑，这两年太多房企讲自己是绿色地产绿色建筑，因为已经到了国家战略风口了。
关键词：绿色建筑
截止到2016年9月份，全国已经有将近5000个绿色建筑的认证标识项目，建筑面积已经接近5亿平方米。过去，大概2000年，房企做绿色建筑的时候，还没有绿色建筑的说法。一直到2006年国家相关部门才有了绿色建筑的评价标识。但是从2013年起至今，绿色建筑已经不再是示范性，具有一定引领性，慢慢变成强制性、标配。地方也出了相关的强制性措施，因此，绿色建筑就要往更高的阶段去，这就是健康阶段。
健康阶段，现在国内游两套体系，一个是WELL认证，WELL认证在全世界有400多个项目，60%在中国。还有一套标准是中国建筑科学研究院刚刚发布的《健康建筑的评价标识》，为什么说健康建筑？现在有很多控制性的标准评价措施，有两点需要开发商认证研究。我想说什么呢？就是大家越来越多的绿色建筑，是解决什么事情呢？是建筑与环境之间的关系，节水、节地、节财、节能。健康建筑是解决建筑与人居的关系，健康、空气、水、绿色等。这一套评价标识，将大大推动开发商及上下游企业在全装修方面迈出一大步。所以我们应该秉承：绿色全装修、舒适全装修等。
关键词：多方推动
当代希望，房地产商可以和我们全装修价值链的产品链上下游，通过三合伙，共同推动产业链：
一是产业合伙，跟上下游企业共赢。
第二，现在各个企业都做了品牌企业，做了自己全装修的体系标准化，多方能不能取长补短？共同推出行业的标准，做相关工作。
第三，做生态合伙。一定要通过资本力量，让所有涉及到的企业受益。其实全装修的历史就是这么一个横轴，1990年之前毛坯房大行其道，2000年出现了所谓精装修。2013、2014年，品牌企业如果在精装修方面没有自己的思考甚至标杆产品，可能也会慢慢被主流市场淘汰。
关键词：当代的责任
当代置业在精装修主要做了两方面工作：对内把绿色的生态圈装修的理念，落实到每一个绿色建筑、健康建筑里；对外成立一个联盟叫“全装联”，当代和协会之间一定相互支持帮助，更多的是一个集全装修、标准链、标杆融合的整合平台。举个例子，我们在佛山当代万国府的MOMA最近在申报WELL金奖。同时也在申请国内健康认证，同时是精装修的，带新风、净化、大面积的。
结合当代置业绿色科技17年来的经验，我们主要从产品技术、配置角度，分了三条标准化产品线。并宣布所有万国府MOMA的产品线从今年开始必须全装修。80%全装修，刚需的满堂月、满庭春50%以上要全装修。企业战略上把公司和客户作为反复黏性的措施。在当代内部也要从绿色的设计，绿色的材料，绿色施工，绿色运营，形成产品链的闭合系。
此外，当代的全装修从拿地开始，从设计开始，一直嵌入到大约30个节点，一定要把精装修嵌入里面。尤其是设计环节，客户和行销部门一开会总是说，设计是万恶之源，设计要除了问题，后面对行销压力特别大。精装修有自己的研发小组，同时分成了二级专业、三级专业、四级分向、五级分向。层层分解下去之后，在楼盘里建立样板间等，我相信大多数企业做这个事的流程都是基本一致的，只不过深度不太一样。
解决流程以后，全装修的成本，一定是限额设计，全装修的限额成本，我们也分解到无极分享；大约分解到五级分向以后有100多项，有的地方就是对壁纸，什么品牌一点不在意，干嘛要把有限成本投入在这方面呢？这些方面大同小异，但是最重要形成一个精装修限额成本的模型，在不同城市里面，匹配到不同价格里的项目上去，这点当代与产业链很多企业做了充分交流。流程解决了，体系解决了，成本模型初步搭建起来了，现在我们也在做一个沟通渠道，现在孵化的51VR，平台上有80家都在服务了。51VR是中国房地产最成功的一个项目，现在已经启动纽交所上市工作。最近开发一个软件叫51Creator，精装修的虚拟场景，所见即所得，要把51Creator在每个项目不断落地。
没有朱红丹青，哪来桃红柳绿？在企业也建立起了绿色信用蓝库，不段进行评级，评级高的份额更多一点。绿色施工方面，很多企业都在做，最终一定要落实到管理行为里去。
我们相信，精装修的效果会不断的呈现给客户，让客户初步满意。当然我们也一定不忘了，当代置业是一个绿色科技企业，在做你的系统的时候，比如说集中式的新风空调系统、恐龙贰号、恐龙壹号，一定跟你的层高各方面都配合起来，把这些落实到你的施工工艺节点里去。
关键词：科技家居的研发和运营商
精装修初步完成以后，我们不做智能家居设备的制造商，但是当代置业却做科技家居的研发和运营商，为什么我们自己做？因为有一次做智能家居，计划提供56种场景的灯光需求，客户其实不在意。精装设计师跟我讲，拉开一个橱柜，男士能放多少条领带，女士放多少私密用品，这不是客户所希望需。这些东西企业和设计师理解不一样，但是我们更愿意把装修与需求交互起来，最后呈现给消费者。
整个精装修到了运营阶段的时候，当代自主研发了一个移动验房APP，我愿意自己干不少事情，用这个移动验房APP做验房动作一共是五到六次，验收的时候，施工工人做一次，地产把成品，不管是毛坯还是精装，交给物业的时候，叫接管验收，一定要让物业里的人都做一次验收。第三次是代客验房，业主验房的时候再验一次。最后一次是带客验房。四五次以后，不管是精装还是毛坯房大量不如意的地方都会被化解掉。
交给物业，物业公司成立了装饰公司，装饰公司不接B端活，我们找开发商接我们自己的项目做装修很容易，但是我们不接，因为那不是我们的专长。但是专门一个公司，业主家的改造，瑕疵整改，第一装饰就冲到一线。小试了3年都是盈利。社区客户给了我们很多机会。讲到这儿，我想不能仅仅关注自己的那点事。
所以当代在2016年底，联合上下游企业，一起推动了一个全装修产业联盟，联盟主攻五件事之一，与客户、同行，每个城市搭建一套设计体验样板间。不是某一个企业产品，是某个企业在做产品精壮的样板间。今年年底，当代会在通州4000平米项目拿出来，把合作伙伴的最好的精装产品，在那里还原出来。之二，在几年分阶段建立起行业的全装修的标准，这个任务是最艰巨的一点点做；之三，全装修供应链的合伙沼泽，一次有价值的全装修博览会，3月20日在深圳开会；之四，投资对企业客户有帮助，对有价值的创新企业进行孵化投资。
草长莺飞，万物生长。全装修产品链，在2017年和更长远的历史长河中，能够带来新的创新红利和模式红利。谢谢！
