上海楼市图谱：购房者只问不买
来源：国际金融报
“要买房，死守北上广。”
尽管2017年楼市严打基调不变，还是有“行家”任性地认为，相较二、三线城市，上海等一线楼市依旧有“冲劲”，买房“不会吃亏”。
事实真的如此么？
《国际金融报》记者从土地拍卖、房企推楼盘的节奏、购房者情绪，以及楼市政策等方面进行调查，市郊的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等板块均有下降，但是，宝山、人民广场等区域房价依然坚挺。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，上海等一线城市只要有供应量，房价依旧会有所上升的，“目前上海还是存在日光盘的现象，从实际情况看，只要新房供应增加，量就会增加，价格也会随之反弹。”
相较于房产分析师的乐观，房地产企业更谨慎。一家知名房企高管在接受《国际金融报》记者采访时表示，“楼盘卖不动，你只能降价。”
楼市：
政策面数据面不乐观
从政策面看，中国楼市可能进入最艰难的一年。
开年以来，央行不间断地“变相加息”，各地楼市调控政策跟进。郑州土地出让新规防恶意竞价，接近综合房价均值者得；上海严格审核住房公积金提取操作，依法处罚骗套取行为；广州发布公租房新政，将成年未婚孤儿及养老护理员纳入配租对象。
商业银行信贷政策出现“刹车”，房贷发放节奏明显放缓，部分城市甚至停贷。天津、广州、青岛等热点城市，部分商业银行已相继出台房贷收紧措施，比如北京首套房贷利率优惠提至九折，二套房贷不超过25年。
从数据上分析，楼市行情也不容乐观。
先看土地成交量。
记者从克而瑞研究中心了解到，春节过后，重点城市土地成交量仍处于“严寒”期。今年第七周，北京、广州、深圳、南京、成都、杭州的土地成交量为0，上海、武汉、重庆的土地成交量分别为39.16万、180.82万、31.76万平方米。
再看房屋成交量。
1月以来，各大城市成交量均有所下滑。公开数据显示，春节假期后首周，北京新建商品住宅(不含保障房与自住房)共成交758套，成交面积8.06万平方米，这一成交量相比2016年春节后首周分别下滑10%、1%。
房贷数据也出现下滑。
2月14日，中国人民银行公布的《2017年1月金融统计数据报告》显示，1月末，人民币贷款增加2.03万亿元。以房贷为主的中长期贷款增加6293亿元，在新增贷款中占比31%，较上月大幅下降9.55个百分点。
对于房贷占比的下滑，严跃进认为，去年四季度以来，房地产调控加强，楼市销量开始下降，商业银行发放房贷的节奏自然“慢下来”。此外，中金公司发布研报，1月份全国楼市销售面积同比下降10.3%，环比下降24.7%，预计未来3个月，楼市销售增速将趋势性放缓。
业内分析认为，在各热点城市限购、限贷政策出台后，住房贷款的申请难度增加，房贷规模只减不增意料之中，当然，信贷管控效果日益显效，这也是房贷占比降低的重要原因。
购房者：
只打听房价不下手买
记者从我爱我家(微博)几家门店中了解到，目前，上海外环周边刚需区域来客量只有去年同期的三四成，中心区域来客量更少。
一家闵行区门店的工作人员告诉记者，“大部分来看房的，只是打听一下房价是否有松动，真正要买房的很少。”
记者调查发现，从成交价格和所属板块的交易情况来看，上海部分二手房价格确实出现松动。从网上挂牌价格上看，市郊的唐镇、市区的大宁、市中心的新天地等板块均有下降。
但是，热点区块价格依然坚挺。
家住宝山区，工作地点在人民广场的小陈和丈夫，想在人民广场附近买套二手房。
“房价没怎么跌。”小陈对《国际金融报》记者抱怨，看中的房子至少9万/平方米，“这还是最老旧的小区，有的感觉每平方米比去年还上浮了5000元/平方米，看来我还是天真了。”
记者了解到，确实有一部分购房者抱着“天真”的态度，希望在政策收紧，楼市冷淡时期，房价能有所下调，解决“刚需”问题。
金女士近期也在看房，两周后，她决定再等等，“松江九亭，一套房子近期还涨了25万。”
房企：
推新盘动作谨慎
一位知名房企的高管对《国际金融报》记者直言，政策收紧后，都在观望，“房企边看边等，寻找好的入市机会。楼盘卖不动，你只能降价”。
根据以往经验，如果有新盘推出，同一个项目第二批比第一批成交价明显提升，而现在，新推的一手房成交价维持在区域平均价格的空间内。不但价格推不上去，量也推不上去。
从春节前后，“房企推盘动作谨慎，很多房企都是先推一百来套，试探市场。”上文中的房企高管告诉记者，“如果这个新盘很受欢迎，甚至有些供不应求的情况，那么就可以继续推个一百来套，这样的情况在近两个月特别明显。”
他告诉记者，这个时候可能会出现一种情况，就是“房企降价”，“至于房企降价的动作，有多种可能，比如免一段时期物业费，送点住房面积，这些都是常见的优惠手段。只有到交易量在低谷，没有办法的时候，开发商才会真考虑到降房价的问题。不过这样的情况出现，对于购房者是有利的。一旦一家开始真正的降价，那么处于竞争其他开发商也会跟随，甚至更大力度的降价。不过，目前看来，这样的情况会在三四线出现”。
土拍：
临港房价真是上去了
据《国际金融报》记者了解，2月17日上午结束的上海临港土地拍卖，三块住宅地楼板价格均在2万/平方米以上，这意味着临港未来一手房价格将在3万/平方米以上，甚至可能突破4万/平方米的价格。
“临港都突破了3万/平方米，上海其他地方怎么可能跌？”参与拍卖的一位业内人士对记者感叹，“开发商们拍卖的时候表现理智，但是结果说明，临港的房价也真的是上去了。”
许之静对此并不意外，“去年万科金域澜湾首次开盘，442套房源在数小时内被一抢而空，均价已经达到28000-30000元/平方米左右。去年底，碧桂园在临港的全新楼盘碧桂园浦东星作开盘，同样很快成为区域内销售冠军，当前在售的108-126平方米3房2厅3卫叠墅总价约350万-440万元。这些数据都能看出，非中心市区的房价正在保持增长趋势，临港未来房价过三万，并不奇怪。”
交易：
买方和卖方都相对理智
数据显示，2017年1月，上海市二手房成交9100余套，环比下跌30.3%，为60个月以来月度最低值。上海二手房指数为3968点，环比下降28点，跌幅环比扩大0.5个百分点。截至2017年1月31日，全市二手住宅挂牌量为168963套，较前一个月下降1.38%。
据悉，上海商品住宅网签量继续下滑，1月仅去化38.87万平方米，环比下滑40%，同比下滑70%，是2015年2月以来的最低位；供应量为37.10万平方米，环比、同比分别下滑45%、14%。
《国际金融报》记者从同策咨询研究中心获悉，从成交结构来看，上海90平方米以下和90-120平方米的刚需房源仍是市场主流，去化(销售量)489套，占全市逾七成的份额。从总价上看，300万-500万元的房源市场占比42.56%。
一位房地产相关业内人士告诉《国际金融报》记者，根据数据，上海前期刚需人群成交集中，市场上的成交结构有所改变，刚需类的总量明显减少，而高端产品按照原有节奏每周20至30套在继续成交，因此带动成交均价上涨。
有房产中介人士对记者透露，有些板块二手房价格松动，有些区块还很坚挺，“相对去年初，目前，整体上，上海楼市买方和卖方都相对理智”。
严跃进认为，从几个一线城市中可以看出，上海楼市的波动性相对比较大，这说明上海在实施比较严厉的价格管控做法，“但是反弹的动力又是比较强的，购房者其实还是很认可上海地产的投资的。从数据上看，短期数据有所波动，但中长期看并没有明显的下行态势，总体积极向上。”
后市：
上海房价还有“冲劲”
许之静认为，上海的房价目前确实还有“冲劲”，“房价的决定因素，一方面是土地价格，一方面市场供需来决定，只要供应量小于需求量，房价就会挺住。”
“按照3个月移动存销比来计算，截至2017年1月底，上海市场去化周期已经大幅扩大至12-24个月。”许之静指出，“预计2月份市场供应量依旧难以提升，成交方面也不会放量，而这种局面将在3月份‘小阳春’出现后缓解。”
有业内观点认为，如果想在上海买房，还是要早点出手，“不排除房企在今年二季度可能出现跑量的情况，购房者可以选择入市，不必等到下半年，若二季度价格真的有下降，可以选择出手”。
严跃进预计，今年房地产市场整体走势体现为上半年冷下半年热的态势，如果市场交易非常低迷，不排除下半年还是会有收紧的趋势，“但是从经济发展角度看，市场交易太糟糕不好”。
对于上海房地产交易市场，严跃进表示，上海下半年预计量和价格都会有所反弹，“上海实际上还是存在日光盘的现象，而且近期数据也表明正在朝5万元的均价上演进，只要新房供应增加，量就会增加，价格也会随之反弹”。
对于上海土地市场的发展，严跃进总结了四个特点，“第一是限制酒店式公寓用地的供应；第二是大力发展租赁市场和自持型的住宅物业；第三是适当压缩类似工业用地和耕地，进而增加建设用地；第四是重点发展四个副中心的土地市场。”
