深圳房企试水53亿大单背后商业资产证券化
深圳房企益田落地了一个规模达53亿的ABS项目，引起业内关注，这是深圳地产圈内的首个商业地产资产证券化项目。
益田金融官方公众号近日宣布，深圳市益田假日广场资产支持专项计划于近期落地，项目规模达53亿元，该ABS以深圳益田假日广场为标的物，信达证券担当管理人和销售机构，建设银行为托管人。
值得注意的是，“53亿”比益田集团的年收入还要高，对于负债压力并不是很大的益田而言，显然是在筹集资金以备快速扩张。
在国内，商业地产资产证券化其实已不是稀罕事，新城控股、万科、万达等房企都已有所尝试，但在业内人士看来，包括益田在内的这些资产证券化例子，仍然体现出国内商业资产证券化的“窄路”。
53亿ABS大单
据观点地产新媒体查询，深圳市益田假日广场ABS于2017年1月17日进行推广，到2017年1月23日结束，已募集到资金53.01亿元。
该ABS以深圳益田假日广场为标的物，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。
相关文件显示，在该ABS中，资产支持证券的投资者通过与管理人信达证券签订相关认购协议以认购资产支持证券；信达证券与原始权益人益田集团签署相关资产买卖协议，以投资者的认购资金代表专项计划向益田购买基础资产。
就底层资产而言，南商银行深圳分行作为贷款人接受益田集团委托约定向益田假日提供53.01亿元的委托贷款；益田集团将持有的益田假日全部权益质押，计划管理人信达证券为唯一质权人；益田假日则将其所持有的物业资产益田假日广场抵押给委贷监管银行南商银行深圳分行。
此外，益田假日出具《深圳益田假日广场资产支持专项计划差额支付承诺函》，就委贷监管账户自然季度内归集的标的物业经营收益低于对应季度标的物业经营收益预测值部分承担差额支付义务。
而益田集团就借款人益田假日于《差额支付承诺函》项下所承担的差额支付义务提供不可撤销的连带责任保证担保；益田集团、益田集团董事长吴群力也就借款人益田假日所承担的委贷本息支付义务提供不可撤销的连带责任保证担保。
该ABS的资产支持证券分为优先A级资产支持证券、优先B级资产支持证券和次级资产支持证券，通过销售机构向合格投资者发行优先A级资产支持证券和优先B级资产支持证券，次级资产支持证券由原始权益人益田全额认购。
专项计划结果显示，其中优先A级资产支持证券发行规模为25亿元，申购利率区间在5%-6%，参与认购的投资方6个(机构投资者，下同)；优先B级资产支持证券发行规模为25.36亿元，申购利率区间在6.5%-7.5%，参与认购的投资方3个；发行的2.65亿元次级资产支持证券由原始权益人益田认购。优先A级、优先B级和次级资产支持证券到期日期均为2028年。
在该ABS中，同样设有原始权益人赎回的条款——在专项计划存续期的第4个、第7个、第10个计息年度末，益田集团可无条件选择是否赎回专项计划所有剩余份额；此外，当资产支持证券持有人、益田假日、益田集团对专项计划票面利率调整未能达成一致，益田集团有权利赎回专项计划所有剩余份额；或资产支持证券持有人选择回售，原始权益人益田集团应对资产支持证券进行赎回。
有业内人士在接受观点地产新媒体采访时称，益田的ABS所涉项目位置和经营情况都可以，也有大股东的担保和物业抵押，再加上市场上缺乏比较理性的投资产品，因此能做到53亿规模也属正常。并且，益田ABS标的物即深圳益田假日广场估值有84.15亿元。
益田融资做大规模
资产证券化，在国内常被房企作为一种单纯的融资手段，于益田而言亦如此。有接近益田的相关人士在接受观点地产新媒体采访时也称：“这只是一个融资的途径而已。”
对于益田而言，这笔融资的规模确实不小。据观点地产新媒体查询，2013年-2015年，益田集团营业收入分别为17.27亿元、22.38亿元和32.63亿元。截止2016年6月末，益田集团营业收入为10.45亿元，这一笔融资比起其历年营业收入都要高。
对此，业内人士普遍认为，益田应为加速发展，扩大规模，因而才做此ABS。值得注意的是，目前益田的存货不多，截至2016年6月末，合计尚余可售面积仅9.86万平方米，剩余存货价值仅为16.5亿元。
此前，益田集团董事长吴群力曾表示，未来将通过自行开发、委托代建等多种形式大力拓展新项目，扩大商业地产运营规模。
未来三年，在土地购置规划上，益田计划购置面积分别为10.50万平方米、29.00万平方米和34.00万平方米，预计购地支出分别为11.06亿元、42.11亿元和47.95亿元。至2018年底，预计益田土地储备将达到123.42万平方米。
但以经营收入及利润来看，支撑益田扩大规模的财力是有限的。2013-2015年，益田集团利润总额分别为11.22亿元、14.91亿元和16.78亿元，净利润则分别为8.46亿元、11.78亿元和11.37亿元；2016年1-6月，益田集团实现营业收入10.45亿元，利润总额为0.61亿元，取得净利润0.46亿元。
益田财务数据就显示，截至2015年末，益田集团资产总额为246.31亿元，负债总额为150.21亿元，所有者权益为96.10亿元，资产负债率为60.98%。截至2016年6月末，益田集团资产总额为262.23亿元，负债总额为165.67亿元，所有者权益为96.56亿元，资产负债率为63.18%。
除了购置土地之外，益田旗下包括长春硅谷新城、桂林益田西街、深圳大运城邦等项目均属于大体量项目，且投资周期长；而益田在长春、桂林等三四线城市面临分化之际，也愈发将一线城市作为发展重心，这些都将要求益田有足够的资金实力。
据观点地产新媒体了解，在ABS落地之前，益田还曾意欲发行一笔36亿元的公司债。
据观点地产新媒体查询，2016年9月13日，益田向上交所递交拟募资36亿元公司债的申请，但于2016年12月19日，益田称“由于公司是民营非上市房企，且公司未参加中房协相关排名，不属于房企申报公司债的基础范围”，故最终终止申请公司债。
值得注意的是，2016年12月7日，益田ABS申请得到了深交所审核通过，以这时间点来看，业内人士认为，益田或许是为其融资做好两手准备，这足以见其融资的急切性。
上述接近益田的相关人士也称，ABS除了融资之外也是因为益田有计划往资本市场发展，“上市、证券化，对于商业地产来说都是往资本市场走的途径”。
此前，吴群力也曾表示，根据益田制定的三四五计划，旅游商业板块将计划再三年内上市，“未来十年希望将每个板块发展成熟后再拆分上市，如今首推还是旅游商业板块”。
资产证券化窄路
以资产证券化助力自身加速扩张，同时与资本市场对接，在益田之前已有先例。
2016年6月22日，新城控股就曾宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。
据称，这是国内首个商业综合体资产证券化，该笔交易包含了3.498亿元的股权价格和7亿元的债权价格，而新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。
此外，万达此前也曾联手快钱公布众筹理财产品“稳赚1号”，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目；华远则于2017年1月24日公告，称其联合恒泰证券发行了规模为7.36亿元的类REITs——恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划等。
商业资产证券化在近几年于国内变得愈加普遍，许多房企试图开始践行美国华尔街流传的名言——“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化”。
然而，对比资产证券化已相当成熟的美国而言，国内的资产证券化仍然遥不可及。
从目来看，国内商业地产资产证券化的主要目的如益田一般是为解决融资问题，然而美国等城市资产证券化的目的还有通过动态资产管理，以扩张资产规模和提高回报率，这主要是通过REITs上市的手段来实现。
REITs在美国具备多种优势，信托独立性、投资组合多元、投资主体广泛、市场流动性高以及拥有专业化管理等，国内的资产证券化则无法体现这些优势，甚至反成短处。
以益田ABS作为例子来看，投资方为机构投资者，个人投资者因不允许直接投资证券化产品而失去“机会”，这便令投资主体范围缩小，市场流动性也较差；在投资组合多元这方面，益田ABS没有增募其他资产的可能，而在美国，REITs可以增发再融资。
造成国内外资产证券化差距的主要原因，是国内暂无REITs市场环境——缺少针对REITs的专项法律法规、无税收优惠等。
有业内人士表示，国内资产证券化只能在国内环境下“换汤不换药”，犹如戴着脚镣跳舞，这注定是一条窄路。
北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹在接受观点地产新媒体采访时还谈到，国内商业物业本身估值高、租金回报低的特点，也成为国内商业资产证券化道路窄的原因。
此前，第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌也曾表示，国外REITs的成熟经验是把一部分优质的物业资产捆绑在一起，然后通过红利的方式反馈给投资者，但在国内并不容易找到这么一批优质物业进行捆绑。
何凌还表示，近几年中国写字楼等商业地产物业发展很快，从流量角度而言已经处在高位；从收益率角度看，这些物业并不算特别高，一定程度上阻碍了REITs的落地。
种种原因，令国内资产证券化与国外的REITs大不相同，许多国内资产证券化更带有一定程度的债券性质，有期限，并都涉及回购，益田ABS中就有涉及赎回的条款。
当然，也有业内人士认为，国内REITs市场渐趋明朗。大悦城此前就曾认为，中国REITs已经进入了实质性的研究阶段，国内真正意义上的REITs创新产品2017年或将真正推出。
