首单个人房贷不良资产证券化落地 建行发行15.6亿领跑
作为最大个人住房贷款银行，建行抢跑个人住房贷款不良资产证券化。
9月18日，中债登发布“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”(下称“建鑫二期”)发行说明书，建行拟发行15.6亿元不良资产支持证券，其入池资产全部为不良个人住房抵押贷款。
其中优先档发行12亿元，占比为76.92%。优先档被中债资信和联合资信的评级均为AAAsf。说明书并未透露具体的发行利率，不过其给出的压力测试下发行利率基准条件为4%。
截至2016年6月末，建行个人住房贷款超3万亿，新增逾4000亿元，同比增幅14.7%。在银行发力个人住房贷款的同时，不良也在加速抬头。建行统计数据显示，2015年末，个人住房贷款不良出现了较大幅度的上涨，较上一年上涨37.96亿元至86.02亿元，不良率上升0.1个百分点至0.31%。而2011年至2013年，其个人房贷不良金额仅是个位数增长。
陕西地区入池占比超20%
根据建鑫二期的发行说明书，其入池本息合计为29.93亿元，涉及7980笔贷款。折价率相对于此前几单不良资产证券化要高，为52.12%。
“入池的资产全部是有个人住房抵押的，因此资产质量和变现能力都是比较高。”世联评估技术总监陈迅对第一财经记者称。
此次入池的个人住房不良贷款中，次级贷款15.98亿元，占比为53.4%，可疑贷款规模为13.95亿元，占比46.6%。单笔最高本息余额为488.3万元，单笔平均本息余额37.5万元。未偿本息金额最高的前五名借款人集中度0.76%，贷款最集中的前三个行业62.64%。
在地区分布上，根据联合资信的评估报告，入池贷款中排名前三的地区未偿本息余额占比合计达到28.73%。联合资信称“存在一定的地区集中风险”。
据建鑫二期入池资产分布统计，前五大借款人所在地区分别为陕西、广东、重庆内蒙、大连。其中，陕西地区入池本息余额6.16亿元，占比最高，为20.59%。
陈迅告诉第一财经，陕西榆林地区和内蒙鄂尔多斯都属于近年房地产市场发展不好的区域，当地主要产业以矿产资源为主，在经济较好时段房价一度炒到较高价位，现在很多房价都“腰斩”，类似区域是本项目市场尽调的重点地区。
回收率预计超80%
有个人住房百分百抵押，同时在今年上半年一二线城市房价整体上涨的背景下，建鑫二期的回收率得到了较高的预估。
联合资信预计毛回收率为81.59%，即毛回收现金24.42亿元，中债资信则预计资产池整体回收率为80.94%，回收总额为24.22亿元。世联评估对建鑫二期给出的预计回收总额为26.21亿元，回收率达到87.57%。
“我们在做评估的时候，是对所有的抵押物房产整体价值做判断，参考诉讼进程、借款人的配合程度等估算能快速变现的机制，再考虑其他因素，回收率可以达到80%以上。”陈迅对第一财经表示。
陈迅表示，经建行各分行访谈，个人住房房贷不良的除了看押品外回收主要看催收，催收比对公类不良资产相对简单，基本上银行内部催收都可以覆盖，委外催收比例较低。据了解，建行此单不良个人住房抵押贷款的催收由各个地方分行承担。
建行在预计回收率分布表统计，其预计回收率在90%-100%的本息余额占比达到60.5%，预计回收率在10%-50%的本息余额占比仅为1.6%。
但是，中债资信表示，根据不良个人住房抵押贷款的特性，除常规的处置抵押物的回收方案外，还可能出现较高比例的因借款人恢复正常还款或债务重组等因素，导致的回收周期显著延长。
“个人房贷不良与对公区别在于会出现反复。”陈迅也说到了这个问题，但他认为这种反复的比例不会太大。这种情况下可以考虑回收期的资金成本，将占用的资金成本折现。或者针对小部分的情况，催收中可以要求提前还款。
