绿地总裁张玉良：一线城市房价不正常，炒房应该收60%的税
文章来源：澎湃新闻。1月11日，绿地控股(600606.SH，下文简称“绿地”)发布2016年度业绩快报显示，绿地控股2016年实现营业收入2594亿元，利润总额142亿元，年末总资产6926亿元，较去年分别增长25%、34%和15%。全年实现房地产合同销售金额2550亿元，回款2025亿元，同比增长11%和50%。
绿地控股董事长、总裁张玉良在接受包括澎湃新闻在内的媒体采访时表示，2016年是绿地“大转型”的一年，除了房地产业务之外，在产业结构上，绿地在“大基建、大金融、大消费”领域集中发力，向着一家综合性企业方向转型。
张玉良表示，2017年和2018年将会是绿地经过转型之后的成长期，相信业绩会好于2016年。在备受关注的金融业务领域，张玉良透露，在第三方支付牌照方面，绿地已经签约了一家第三方支付公司，目前正在备案期。而顺利的话，保险牌照也有望能在2017年上半年拿到。
对于未来的房地产市场和房价，张玉良也做了详细分析，他明确表示，一线城市的房价已然偏高，且需要特别重视全域性的房价上涨。“不但市中心贵，郊区房价也高。全世界其他城市都没有这样的情况。”张玉良建议，应当在税收和土地供应上做出调整，对炒房现象征收重税，保障有效供给并限制炒房。
对于2017年的房地产市场，张玉良预测，如2016年一般的火爆现象难以持续，预计今年整个中国楼市销售总额将减少20%-30%。
至于去年开发商高价拿地现象，张玉良建议，最好不要做“地王”，应当合理性地拿地。尤其对于房价、地价已不再呈趋势性上涨的城市，拿地要慎之又慎。
张玉良 东方IC 资料图
以下是张玉良接受媒体采访内容：
澎湃新闻：您认为当前中国房价偏高吗？是否存在泡沫？
张玉良：中国房价已经偏高了，泡沫是有的。原因很多，比如货币超发，比如快速城市化、贫富差距在拉大等等，北京、上海等一线城市的房价一定要管。
有一个问题可能大家没有注意到。北京、上海这些一线城市是全域性的高，不但市中心贵，郊区房价也高。全世界都没有这样的情况。
比如纽约的房价是高，但那是局部性的高房价，第五大道房价很贵，但偏远的地方是很便宜的；悉尼也是，悉尼中心很贵，但离中心二十公里意外就便宜了；韩国也是一样，离首尔市中心一个小时地铁的地方房价就不贵了。但别人收入却远远高于我们。
这个情况我要点出来。这是有问题的，会导致一个城市没法有机成长。
合理的情况应该是，有钱人有好的房子住，没钱的人也应该有房子住，人人都有房子住，只是近一点远一点而已。
澎湃新闻：怎么抑制这种情况呢？
张玉良：依我的观点很简单，在税收方面做一些调整就可以解决了。比如说，超过两套房的，持有的话，税就要加重；交易更要征重税。就像个人所得税一样征就好了嘛。比如，超过20%利润的就征20%；超过40%利润的征60%。看你还炒吗！
当然，这是在有效供给难保障的城市，没有条件增加供应的城市。
但在有效供给能保障的城市，有那么多足够的地，为什么不增加供应呢？增加供应，房价就下来了。
现在，在金融、贷款方面限制(需求)只是一个方面。但对于很多有钱人来说，这种限制不一定有用，因为他们不需要通过买房贷款，可以通过办企业、办其他产业、抵押物弄来贷款来买房。
澎湃新闻：如何看待去年开发商高价拿地现象？绿地未来拿地的策略？
张玉良：开发商高价拿地是在赌预期。没有老板会觉得亏本还要拿，他们只是对于预期的看好。
当然，聪明的人应该要想到，中国的房地产市场与政策调控有太大的关系了。
从过去来看，我们的房价都是趋势性上涨、波动性上涨，好像房价和地价一直是上去的。
但是2015年、2016年以来，情况变化了。在一些城市依然是趋势性上涨，但在另一些城市却下滑了。
所以，作为拿地的开发商就要以判断城市的未来为参照来判断地价。
当然在趋势性上涨的地方，最好还是不要做“地王”，还是要合理性地拿地。
绿地未来基本上也是这个拿地标准：着经济增长走、跟着人口流行走，跟着趋势性上涨的地方走。对于非趋势性上涨的地方，拿地要慎之又慎。
澎湃新闻：您对2017年楼市的判断如何，部分城市会不会有崩盘的危险？
张玉良：2017年的楼市不能跟2016年比，2016年真是疯狂的楼市。2017年，我想整个中国楼市销售的总额要减少20%-30%。
虽然不同城市的市场会有细分，但那些2016年房价疯狂上涨的城市，就算2017年销售再好，也不可能比2016年高。
崩盘不好说，现在一些城市房子没有人买，但是房地产企业也没有人清盘。
澎湃新闻：您是如何看待绿地2016年的业绩的？
张玉良：绿地已经不是一个单一的房地产企业了，我们在其他版块的成长很快。比如大基建。
每一年，我们一些成长型的产业都会比上一年翻一番。消费版块也一样，在翻倍得增长。这方面绿地和其他房地产企业已经不一样了。
当然，我们单房地产板块，去年销售额是2550亿元。
许多关注我们的人都知道，其实在2014、2015年的时候，我们办公为主的商业地产业务很多，但是这两年，政策导向是鼓励住宅，所以许多商业地产做的多的企业就不是很好。我们也是，商业地产这块没有“上来”。
就拿2016年来说，这一年我们极力调整。但调整是有周期的，从拿地到造好房子也要两年。
2014年我们为什么成长的这么快呢？当时中小企业都买办公楼，对办公楼市场就促进了，但到了2015年下班年，商业地产板块下来了，有些小企业甚至退房，所以我们增长就慢了。
而去年3月份以后，一系列的政策叠加，利好住宅，做住宅多的企业就上去了。
但我们还有很多机会，因为过几年办公、商业地产可能还会好起来。所以我们虽然调整，但并不会把商业地产全部取消，只是比例由50%降到35%。我认为，维持在30%左右比较合理。如果政策条件好就把比例调上一点，如果政策条件不好，就把比例往30%下面调一点。
还有，有的项目我们当年没有卖掉，转入经营了，这样的话当年的回报率会比较小。
但需要特别强调的是，不能光看房地产板块。绿地现在是一个综合性的企业，应该看的是总规模。
2017年，我们房地产板块肯定还要增速上升。只是其他产业有可能增速会更快。比如大基建，现在国家政策是全方位支持的，又有市场、有需求。
澎湃新闻：对于房地产销售增长不好的区域，比如东北，有采取什么策略吗？
张玉良：东北在整顿、调整、压缩。一些没有推出市场的项目就暂缓了，先封起来。
澎湃新闻：能否谈谈绿地金融业务的规划？
张玉良：我们规划金融给绿地带来的利润比例在20%。12月30日，我们刚刚签了一个第三方支付公司，合同已经签完了，但因为现在还在备案，所以暂时不能公布。另外，保险牌照过段时间可能会批准，我想今年上半年有希望。
澎湃新闻：请问您对2017年、2018年绿地的业绩预期？
张玉良：2014年、2015年绿地是经过了深度的调整。而2016年开始，我们进入了一个新的成长期，所以相信大家会看到2017年、2018年增长远远好于过去两年。
澎湃新闻：绿地对于特色小镇非常关注，在您看来特色小镇要怎么发展？
张玉良：特色小镇的关键是产业。另外，特色小镇的选址很重要。
我们现在选择的主要是一线城市、一线半城市，在30至50公里的距离，又有特点、又有生态，再把其他功能配起来，做养老、健康、养生等等，我觉得就会成功了。
比如我们在崇明岛的项目，还有杭州湾的项目，今后就是特色镇。
近期，我们在江西又要做健康小镇、旅游小镇，在郑州也签了两个项目。
我们选的都是要有溢出效应的地方，从大城市过去时间短、交通方便，另外环境好，有高的幸福指数。另外，我们现在还会和大基建一起做，强调各产业协同发展。
澎湃新闻：绿地在长租公寓方面将会如何投入？
张玉良：我们在2017年会上马一大批长租公寓。我们现在计划结合我们的商办地产。
现在的情况是，在同一个地方，住宅的价格和商办的价格可以差80%，这其实是错配了资源。所以如何做好协调是个问题。
我们马上要拿出20个长租项目，用自己的酒店公司来运营。现在基本有两类，一类是新建的，另一类是把原来的办公项目改造，然后持有经营。
这些项目的地理位置都是在大城市，一种是位置不错的，另一种是交通便捷的地方，比如产业新城、有高铁站、地铁站的地方。在安徽、济南、成都等地方都有我们的项目。
澎湃新闻：2016年绿地在海外地产项目上取得了不错的成绩，您是否担心外汇管制会影响未来绿地海外项目的销售？
张玉良：严管对市场肯定会有影响。另外现在还碰到一个情况，之前已经买了房子，现在钱却出不去了。所以我们要有新的对策。
但是，影响的并不是全部。因为有很大一部分海外买房的人，他们本身就在国外，这就不涉及到钱“出去”的问题。
澎湃新闻：您所说的对策是会放缓海外投资的步伐，或者收缩海外项目吗？
张玉良：没有。现在我们总体保持平稳态势，但是会转变商业模式。
过去我们都是卖方，但现在有些项目经营回报很好，我们就没有必要去卖，我们可以转型为运营。
另外，我们不一定是独资，可以采取合资，我们可以做代建，收取一部分回报，给投资者打工，输出的是技术。
这些都是转型的方式。
