恒大地产引300亿战投 房企负债水平应重新认识
近年恒 大保持高速增长势头，但负债水平一直被市场诟病。出人意料的是，恒 大此次引战引发机构投资者积极参与，市场反应热烈。
最新公告显示，中信、广田集团、华信、中融、山东高速等八家知名机构成为首批战略投资者，总投资金额达300亿。
公告表示，自公司开展引战工作以来，市场反应热烈，恒 大最终决定选择公告所述投资者作为引战的第一批投资者。从首批投资者构成看，不乏雄厚实力的机构投资者。这也表明机构投资者并未受房企高负债问题影响。
此次恒 大地产成功引战，充分表明机构投资者对其投资价值高度认可。在完成首批300亿引战后，作为大股东的凯隆置业持有恒 大地产约86.84%股份，仍处于绝对控股地位，这意味着恒 大未来仍有引战空间。
客观而言，房地产行业的自身特点及行业政策特殊性决定了其债务水平相对较高。在机构投资者看来，传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。
根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。在这种情况下，传统工业企业存在很少的预收款，主要为合同定金，占合同金额比例较低(约10%)，且产品交付时间较短，短期内可结转收入，余额对资产负债率影响极小。”
但对房企来说，预收账款是向客户预收的房款，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，几乎为全部房款。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的，无需现金偿还，且最终一定会转为销售收入。
以中国恒 大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。
因此，在加快推进房地产行业供给侧改革过程中，应客观分析并正确看待当前房地产行业的负债问题。
客观评价房企的资产负债率，需要对其负债结构进行分析。预收账款代表房企营业收入的增长潜力，在计算企业真实负债率时，应该予以剔除。
所以，不宜夸大房企债务风险，且房企普遍有充足现金，具有较强的偿还债务能力，风险合理可控。
