万科中铁146亿拿地变身房东 将100%自持70年
备受关注的首批“限房价竞地价”地块中的三地块，昨日花落各家。万科50亿竞得海淀永丰18号地块，万科住总联合体59亿竞得海淀永丰19号地块，中铁36.75亿元竞得大兴黄村21号地块。这三宗地块由开发商100%自持。也就是说只租不卖，开发商将变身大房东。
对资金实力是极大考验
根据新京报此前报道，共有四宗地块分别在11月16日和17日挂牌交易，在当日现场竞价环节，都快速触顶总价，随后转入自持商品住房面积竞拍，参与地块竞拍的多家房企均投报自持比例达到100%。
经过连续两天的激烈拼抢，仅有海淀永丰20号地块在竞拍当天被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元，并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中。
根据地块出让规则，其余三地块转入标准商品住宅建设方案投报程序，经由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后，最终确定出竞得人。
经历了10多天的“高品质商品房建筑方案”比拼后，12月1日，北京市国土局官网公示信息显示，万科以50亿元拿下海淀永丰18号地；万科住总联合体59亿元竞得海淀区永丰19号地；而大兴黄村地块则被中铁36.75亿元摘得。这三宗地块均由开发商100%自持，所建成的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。
某位参与了这四宗地块竞拍的房企相关负责人对新京报记者表示：“这样的地块，对于企业的资金实力是一个极大的考验，所以这次亮相的企业都比较有实力，因为如果是一些小企业即使拿了地，可能都撑不到项目盈利那一天。”
全面自持如何盈利？
根据最新的意见和通知，三宗土地的持有年限与土地出让年限一致，为70年。
按照中原地产分析师张大伟的分析，4宗出租用地将70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空，从变现角度看，未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让，但计算市值将不可能按照销售价格计算，按照70年租金计算的话，除非发生严重的通货膨胀，否则按照4宗地的区位，价值将非常低。“房企不亏损的可能性很小。”张大伟表示。
在同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)看来，持有型物业可以做抵押套现，本身就可以盘活解决企业投资压力，尤其在一线城市土地增值的速度本身也是一笔收益。
前述房企负责人表示，房企转型的大潮中，对持有型物业的运营可能会是新的突破口，无论是做长租公寓还是联合办公，都是一些可以探索的方向。
另一位房企人士则表示，所谓的算账都是按照当前的形势计算，市场千变万化，若干年后会变成什么样谁也不清楚。“就好像很多年前看北京的楼市，谁能想到是今天的样子！还是可以期待的。”该人士称。
■ 观点
“房企仍将拼抢北京地块”
多位业内人士都表示，“限房价、竞地价”的土地出让方式在北京并非首次，每一次的细节略有不同，但这一次是为了配合9月30日出台的最新调控政策的落地，是阶段性的政策，后期会调整。
在采访中，一位资深业内人士对新京报记者表示，这种土地出让方式的初衷是希望增加可售住宅的供应量，同时通过限价拉低均价，从而降低预期；但目前看来这四块地都竞成100%自持的话，这个目的并没有达到。
上述房企负责人告诉新京报记者：“这一轮北京调控的重要内容就是要加快供应，最近也听说各个区县在年前都要拿出地块进入流通环节，但究竟是不是会继续沿用这种方式，就不清楚了。”
但业内人士认为，北京土地供应稀缺已是不可回避的事实，今年以来地块供应更是创造了历史的最低纪录。从长远看，北京的房地产市场无论从供求关系，还是财富聚集效应都是相对最安全的地方。因此，只要再出地，一样会点燃房企拼抢的热情。
