住宅项目自持注定是场赌局
文章来源：中国房地产网
房企正在掀起新一轮土地“暗战”。这其中，11月16日、17日北京4宗“限房价、竞地价”地块出现了住宅部分全部由房企自持的结果引发行业震动。一位房地产业内人士坦言，“北京市这次试行的土地出让方式对行业有着强烈的风向标意义”。一地难求VS对赌转机
住宅部分的100%自持，意味着开发商必须寻求新的盈利模式。对此，北京中原市场研究部在快评中提出：“不排除开发商将会引入REITs(房地产信托投资基金)的操作模式到这几块土地中。”但是，经中国房地产报记者多方了解，很多开发商对未来的盈利模式并不清晰，甚至对赌政策转机。一位接近万科人士表示：“基金只能说是一种策略，不能称之为模式。”
另一位房地产业内人士在接受中国房地产报记者采访时表示：“北京现在一地难求，开发商拿地陷入非理性状态，如果不能盈利，就是给自己挖了个坑。”
北京中原市场研究部分析师康芃表示：“取地收益受到限制，对开发商的产品规划、物业自持运营等都提出了更高的要求，多数开发商都表示按传统操作模式很难盈利，收益率低且通过持续出租的投资回收期过长。”
对此，北京某地产公司的副总经理认为：“开发商为了在北京拿地竞争成住宅100%自持是迫不得已，短期想赚钱基本没希望，只能长期持有。未来可以从资产证券化的角度去实现资产保值增值，或对赌政府的调控政策过一段时间后会松动，缩短限制出售期。”
亦有知情人士向中国房地产报记者表示：“很多开发商其实并不是太确定未来的盈利模式，普遍持有先拿到地然后再跟政府部门去谈条件的心态，目前拿地的开发商以大房企国企央企为主。”
盈利模式VS融资策略
?的确，目前开发商投报100%自持后必须面临几个现实问题。首先，中国住宅项目的租售比很高，北京市场的租售比达到1︰656，租金回报远远低于销售回报；其次，在租金低迷的情况下，开发商试图在产品质量上做文章，比如目前北京市场普遍存在的精装产品，但项目入市之后未必与消费者需求匹配；另外，按照目前消费者的居住习惯，租房周期少则几个月，很难提供稳定的租金回报。因此，无论是市场客观环境还是产品设计，都对开发商的盈利模式探索提出新的挑战和要求。
康芃向中国房地产报记者介绍了市场上现有的资产证券化模式，“开发商可以把这部分资产打包上市，跟基金的操作方式一样，门槛相较于其他房地产资产来说较低，有利于引进广大中小投资者，开发商可以将回收的资金用于其他项目。此后，开发商再对投资者进行分红，按照国外的操作经验来说，分红比例较高。”
不过，也有人认为REITs只是一种变相融资策略，跟盈利模式有着本质区别。“高投资、快速消化、快速销售回笼资金这一传统盈利模式带来的问题是土地无法增值。”上述接近万科人士表示，“客观来讲，目前以万科、保利、朗诗主导的小股操盘、地产基金等跨界分割式合作只是运营手段和策略，这种策略单就某个项目来说是没有问题的，但长远看来存在风险性，不能称之为模式，模式是可融合、可分解的稳定思路。”
