开发商自持物业能抑房价？
文章来源：上海金融报
11月16、17日，北京首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞拍结果出人意料，4宗地块的住宅都由开发商100%自持。其中，海淀西北旺20号地块被中粮+首创+天恒联合体以总价57.6亿元摘得，且需自持住宅面积100%及商业面积10%。另外3宗地块，每一块都至少有4个开发商主体投报住宅自持100%，从而进入“高标准商品住宅建设方案投报程序”，竞投企业的建设方案将于10个工作日后递交。自持出让模式不乐观
所谓“100%自持”，是指原先开发建设后，通过销售一次性回笼资金的物业，现在由开发商完全持有。北京市规土委相关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“930”新政的具体举措，通过限定销售房价、设定地价上限、竞投企业自持面积比例、竞投建设品质方案等多项措施来促进房地产市场健康发展。竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。也就是说，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。
这样的开发商“自持制度”上海也有。自5月份保利拿下浦东周浦“地王”后，宅地出让条件就设置了“15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。”
那么，这样的自持制度真的可以抑制房价吗？一位曾参与土地拍卖的开发商对记者坦言，“其实企业内部都在算账，如果有持有要求，我们就按持有的方法计算成本，所以只是控制当下楼板价而已，至于背后真实的楼板价，现在的计算口径很多，最"暴力"的是直接把15%剔除。”克尔瑞地产研究也认为，像北京这种100%自持的出让模式不容乐观，这不仅加大了未来项目资金变现的难度，给企业资金周转带来一定压力，而且由于住房部分不可售，照此模式推演下去，北京新房供应量将更为紧缺，会进一步加剧房地产市场本就供不应求的现状，倒逼房价快速上涨。即使短期内房价涨幅趋于平缓，一旦限制性措施略有松动，便可能出现爆发性上涨。
克尔瑞地产研究表示，一线城市房价过快上涨的本质还是供需错位，供地指标与市场需求长期不匹配，土地供应量远不及商品房成交规模。纵观纽约、东京等特大城市发展历程，人口向特大城市聚集的过程并不可逆，因此“以房控人”发展策略还是过于理想化。因此，建议长期还应“以疏为主”，一方面，加大一线城市土地供应，缓解房地产市场供不应求的现状；另一方面，加紧发展中小城市医疗、教育、交通等公建配套，有序引导人口向中小城市迁移。
资产证券化是“出路”
那么，开发商会怎样持有这些物业呢？据了解，欧洲发达国家的成熟房地产市场，持有型物业一般占物业总数的50%左右。而在我国，持有型物业主要以商办类物业为主，持有住宅物业的几乎没有，原因一是住宅相对稀缺，比商办物业销售容易；二是宅地价格高，靠持有—出租很难收回成本，有的项目回收期可能超过二三十年；三是住宅物业多面对居民，管理难度大、问题多。
对此，亿翰智库研究总监张化东表示，开发商可通过资产证券化方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额现金流，进行其它项目的开发，“按照租赁协议可以算出未来现金流，有稳定现金流都是可以资产证券化的，租金一个亿打包成10亿元规模的金融产品，年化回报率就是10%。”此外，开发商还可将自持项目整体转让，或者*押给银行进行高额贷款。
目前，市场上已有此类资产证券化产品在运作。例如，“一米好地”就是将房产商的公寓、办公空间的租约收入，或精品酒店的运营收入等现金流资产进行折现，打包成资产证券化产品，为投资者提供众筹标的，这种“存量地产改造运营+金融+互联网”的轻资产投资模式获得不少投资者认可，上线产品的募集往往是秒杀结束。
此外，发展租赁住宅业务、养老物业也是一种路径。前者是国家明确鼓励的发展方向，可能会有不少政策支持；后者虽然缺少赚钱效应，却是不可否认的蓝海市场，随着高净值人士步入老年，社会养老服务有望获得发展，在高端住宅小区发展养老公寓，可以推广子女和父母同住一小区的养老模式。
