王健林负债也搞地产 为何马云不用所有的钱买房子？
文章来源：凤凰房产
最近王思聪调侃马云的支付宝，而马云的支持者则站出来讽刺王思聪：让你爹先把银行的贷款还了再来骂马云。请输入图片描述
知道真相不禁会吓一跳：4200亿！！！
当然，欠钱的都是大爷，能欠银行这么多钱的人，自然也不是凡人。而王健林呢，即使欠了一屁股债，仍然高调出入各大风光场所，一不小心还能窜到首富的位置。
再看北上广的房价依然在以每年30%的速度增长，王健林几乎不会担心还不起债。
有人就有疑问，既然做房地产收益这么高，为什么马云不用所有的钱去换北京的房子，五年之后不就成世界首富了吗？
有一种东西叫做「收益率」，还有一种东西叫做「预期收益率」，
举个例子，一个人，没有任何投资技能和知识，但他有10万元，如果把钱买国债，每年利息3%。
那么这个人每年可以稳定获得3000元利润。
还是一个人，他对股市一窍不通，这几年大盘不涨不跌，于是他进去炒股，选股随缘。假设他50%几率本金翻倍，变成20万元。还有50%概率赔的血本无归，变成0。
很多没有任何投资技能的普通人(或者他自认为有，但是实际上他没有)可能都会去选择炒股。
但是一个聪明人(假设这个聪明人也没有投资技能)，就会选择去买国债。
为什么？
因为买国债的预期收益率是(100%*3%)=3%，炒股的预期收益率是(50%*1+50%* -1)=0。
而房地产的风险在哪里？
变现困难。更可怕的是房价在未来极有可能崩盘。
而不论是股市，还是房市，都属于泛资本市场。资本市场的投资者预期是影响很大的，如果一个拥有1000多亿人民币房产的人在市场上抛售房产，投资者纷纷觉得「这么大的庄家都开始卖房了」，于是感觉「房价真的要跌了」。于是大家纷纷卖房。
这个时候，政府出面，给马云定个「恶意做空」扰乱房地产市场秩序。然后出动国家队稳定楼市，增强投资者信心，防止大家集体抛售。
这个情景是不是见到过？
而且房地产和股市虽然都有资本市场属性，但是不一样，股市如果股价开始下跌了，不管跌到多少，总是能变现退出的，无非是亏多亏少的区别。
而房价一旦开始下跌，所有的房子都卖不出去了，因为不会有任何一个买房者会选择在房价持续下跌的过程中买房。
股市被套，只是因为不舍得割肉，舍得割肉还是能走掉的，不算真正的被套。
房市被套，那才叫真的「被套牢了」。
如果马云投资房地产，那么前提一定是：
(房地产投资每年回报率 - 变现成本 - 折旧成本 ) > 所有其他投资渠道中最高的一种
那么这个前提显然不可能。
对于普通人，没有什么好的投资方式，最好的投资方式无非就是买银行理财，一年5%。这可能是普通人投资预期收益最高的方式了。
突然出现了房地产，一年收益30%(对于普通人来说，只有一套房子的变现成本基本可以忽略，而且风险几乎可以忽略)，简直就是天上掉馅饼啊！于是普通人纷纷买房投资。
马云是谁？马云能跟普通人一样么？
马云是寡头垄断企业的老板，是能在中国开银行和保险公司的。
他的钱，投入企业，投资银行，投资保险公司，每项投资收益都超过房地产，而且还没有房地产那么大的风险。
为什么他要去投房地产？
聪明人不跟市场较真
为什么这二位敢去投资房地产？
首先，在他们炒底房地产之前，这二位也就是一般富，没有那么大名气，更称不上富豪。所以他们赌一把成本不高。如果他们现在功成名就了，还让他们把全部身家进去赌一把，他们敢赌吗？
第二，他们赌的不是市场，市场总是有规律的，中国北上广的房价高这么离谱，你告诉我中国房价永不破灭，信不信？没有哪个聪明人敢跟市场较真，大家只能顺应市场，不能去跟市场赌博。
那他们赌的是什么？
赌的是独裁政府的主观意志，哈同赌的是大清不会清算上海外国人，李嘉诚赌的是TG收了香港以后不会乱来。
这种东西赌赌无伤大雅……
而现在如果赌，就算中国政府想让房价永远这样涨下去，市场也决定他不可能这样一直涨下去啊~
李嘉诚现在已经是亿万富翁了，你只听到过他抛售大陆房产的新闻，你有听到过李嘉诚现在还敢跑来大陆买房投资吗？
马云那么多钱真的能全部拿去买房么？
马云的钱很多都是在股市里的现价总额和固定资产，一支股票，尤其是美股，一个8%的股东套现跑路，简直就是痴人说梦。阿里巴巴上市时候，马云套了8亿，所以马云虽然身价几百亿美元，但账面上没有那么多钱，更别说套现出来买房了。
综上，马云要是把所有钱买房，是不可能的。
历史上确实有人全部买房，而且成了中国首富。
事实上，不只是中国首富，而是远东首富。只不过，他全力购买的房产是上海租界内的房产。
清朝中法战争期间，上海租界内地产价格暴跌，准备打道回府的犹太商人哈同在自己太太的苦劝下，将所有资金都去购买了暴跌的房产，他的太太甚至将自己的首饰变卖帮助他付房款。期间，哈同持有了半个南京路的地产，不久之后，中法战争结束，地价回升暴涨，哈同之后被称为远东首富。
再后来呢，新中国独立后，土地收归国有。一次美国总统访华时，还有谈及沪上哈同花园的所有权问题。
但现在的买点不合适
对于一笔倾尽所有的投资而言，能涨多少是一个问题，更重要的问题是买点和风险问题。以这个阶段的北京房价而言，这个买点是个非常不合理的买点。现阶段的北京房价，已经是全球前十，再涨的话，空间能有多少。哈同当年购置的南京路的地产，几年的升值幅度近千倍，除开南京路被划入租界外，买点够低也是重要的原因。此外，这种固定资产的投资天然流动性不好，一旦资产价格下行，连变现的手段都很匮乏。
房价上涨是建立在居民购买力水平能跟上的基础上
如果房价的上涨严重脱离居民收入的上涨水平，那必然是无源之水，造成各种光怪陆离的景象。以当年沦陷区租界的故事来讲，没有什么需求比人寻求安全的需求更为刚性了，在几十万难民涌入，房租飞涨后，当年的租界出现各种光怪陆离的景象。租客付不起租金但是就是赖着不走，马路上睡满人，舞厅等场所人满为患，顾客在里面拖到天亮才走。有购买力的需求才是真正的需求。租金的最高金额不会因为大家哄抢一直上涨，而是建立在能出得起的最高价格上。以此而论，现在京沪深的房价/收入比都显得过高，正常而言，它要停下来等一等居民的收入水平跟上来。在经济增速下滑的现在，居民收入的上涨幅度也会变慢，由此，后市并没有所谓一直上涨这样乐观，甚至很有可能变得很缓慢的上涨。
价格总是围绕价值波动，目前的价格明显偏离了本身的价值
之所以北上广深会不断上涨，根源在于居民的收入在不断上涨。而从目前房贷的数据来看，目前的价格正在透支消费能力，这个时候一般而言，会有一段价值回归的过程。我们是一个资本管制的国家，而土地本身也是受到政府严格控制的。但是北上广深是快速发展的城市，换言之，上海房价高并不是因为上海已经是媲美东京，新加坡的亚洲金融中心，而是上海还是不断发展，最有可能超越东京成为亚洲金融中心。深圳房价高并不是因为深圳的IT行业已经超越硅谷，而是深圳有可能成为下一个硅谷。人们对未来的美好预期会不断推高价格。可是即便前景这么美好，这个买点也不合理。在股市5000点的时候，当然有向上到10000点的可能，也有向下的可能，也有横盘整理的可能。这个时候去买，就不是一个很好的买点，风险与收益并不匹配。
《银元时代生活史》中有录载昔日大上海一个大商人黄楚九破产身故的故事，黄楚九是天生的生意人，创办了大世界游乐场，开沪上先河。创办后，人流如织，但是他是租地造屋，大世界的地是别人的产业，地基本来是一片荒地，自从大世界开张后，地价飞涨数十倍。这个时候，有人买下大世界对面的荒地，造了几十条弄堂房子，变成热闹地区，地价也涨了数十倍。于是他终于忍不住出手了，他买进了偷鸡桥的一副地块，然而等到建成竣工，恰逢市面惨落，房地产的价值一落千丈。之后不久，由于他所创办的日夜银行濒临倒闭，黄楚九急火攻心病逝。可叹的是，之前的地产慢慢又涨回来了。
即便是在一个长期上涨周期中，价格也是有波动的。如果你的买点不好，那么有一个好消息，一个坏消息。好消息是熬过去总归是会涨的。 坏消息是熬过去这件事情很艰难。
总结四点：
1.马云的阿里巴巴比房子更值钱，因为房子升值是被动的，且变不了现，而阿里巴巴目前具备很强的变现能力；
2.阿里巴巴作为一个平台，不仅是钱的问题，还有很多人的生计问题，在这个规模上，政府已经不会让他变卖或者倒闭了；
3.马云作为一个杭州的企业家，如果把财产都放在北京，那么他的社会评价将一落千丈，作为公众人物，名声比钱更重要。
4.阿里巴巴全国就一个，可以形成垄断，依靠互联网政府不会管太多；而北京的房子是买不完的，他真要买多了，有人就约谈他了。
