戴德梁行:纽约第五大道上段继续雄踞全球最昂贵商业街区榜首

提要:戴德梁行最新发布的全球商业研究报告指出,纽约第五大道上段仍然是全球商铺租金最昂贵的街道,租金稍微高于香港的铜锣湾,但由于品牌商需要平衡拓展实体店与网络业务,因此对商业街道的租金有所影响,使第五大道上段及铜锣湾的租金双双往下调。

  11月22日,戴德梁行最新发布的全球商业研究报告指出,纽约第五大道上段仍然是全球商铺租金最昂贵的街道,租金稍微高于香港的铜锣湾,但由于品牌商需要平衡拓展实体店与网络业务,因此对商业街道的租金有所影响,使第五大道上段及铜锣湾的租金双双往下调。

  戴德梁行2016年第28期的《全球主要零售街区》报告追踪了全球462条主要零售街区,并按公司所计算的顶级商铺租金为这些街区排名。报告以每个国家中最昂贵的一条商业街的租金,为全球71个国家作出排名,而其中有36%街道的租金取得同比增长。

  自金融危机以来,纽约第五大道的每年每平方英尺租金首次出现跌幅;然而,第五大道与铜锣湾的租金,较其他国家最昂贵商业街的租金,仍然昂贵一倍以上:巴黎香榭丽舍大道每年租金为1,368美元,排名第三;伦敦新邦德街排名第四(1,283美元);东京银座跃进第五,年租金总额为1,249美元。首尔的明洞上升至第八位,是首十位城市中排名升幅最大的一个。全球十大最昂贵商业街道的名单如下:

  亚太区

  香港的铜锣湾今年连续成为亚太区最昂贵的商业地段,虽然区内主要街道的铺租正面对下调压力,但同时亦为零售商制造了机会,他们可以以较理想的条款租赁一线位置的店铺。其他亚太区城市的排名(下表)与去年相似,上海南京西路继续占据亚太区榜单的第六位,全球排名仍与去年一样第12位。其他进入亚太区前十位的街区包括北京王府井和广州天河体育中心区等

  戴德梁行亚太区商业地产部主管宁孝言表示:“鉴于全球不稳定的经济前景,亚太区零售商对店铺扩张以至开店策略将继续持审慎态度,预计情况会持续到2017年,至于那些有意扩充业务的零售商,他们一般也会比较注重其项目的品质而非数量。总而言之,尽管亚太区的市场气氛审慎保守,但由于本地零售市场饱和,加上投资者渴望回报,所以主要的跨国和区域零售商都会积极拓展海外市场,以保持业务增长。”

  中国的电商市场日益增长,竞争日趋激烈,为了应对消费者多变的消费模式,零售商均开始与O2O平台合作。与此同时,零售商和业主都积极透过在其商业项目中增加餐饮设施的比重,以及加入休闲及科技元素等,以提升顾客的消费体验。

  戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“由于美元升值及海外市场相应的产品价格调整,中国与其他市场的价格差异已经缩小,这导致越来越多的需求回流到中国。Sandro, Maje, Gentle Monster和Louis Quatorze等新的轻奢品牌以及Superdry和维多利亚的秘密等市场新进入者的扩张均反映了这一点。那些市场新进入者为了确保拥有一席之地愿意支付溢价,从而导致核心地段备受青睐。”

  欧洲、中东及非洲

  尽管巴黎的零售业受到旅客人数和消费额下跌的双重打击,但巴黎香榭丽舍大道仍然续居欧洲、中东及非洲地区最昂贵商业街道之首,而当地其他街道也表现不俗,欧洲地区最昂贵的商业街中,有五条位于巴黎。

  英国方面,零售商对各地的大街店铺趋之若鹜,但由于市场供应有限,以致租金在去年取得不俗的升幅。伦敦便是一例,零售商甚至愿意高价抢铺,以便占据一线位置和获取最佳客流量。在欧洲、中东及非洲地区,伦敦的新邦德街是第二昂贵的街道,截至本年6月,其铺租在过去一年间上涨了14.3%;柯芬园的租金在同期也上涨超过31.6%,其次是斯隆街的27.3%。

  米兰的蒙特拿破仑大街在今年6月份取得20%的同比增长,奠定了其在欧洲、中东及非洲地区排行榜上的季军位置,再次证明米兰能同时吸引大众市场和高端市场消费者的垂青。

  戴德梁行欧洲、中东及非洲地区商业地产服务部主管贾斯汀?泰勒(Justin Taylor)表示:“零售商正积极应对科技发展,愈来愈多的品牌选择在实体店外同时提供在线销售。他们还致力提升顾客体验,成功例子包括Primark在马德里的新店,以及苹果在伦敦摄政街的改装店。”

  美洲

  在美国,上市服装连锁店为求保住业绩和股价,只好把没有盈余的分店关闭以削减开支和提高利润。这种趋势对美国的商业街和商场带来很大影响,预计关店潮还会持续到2017年。国际知名品牌对于在纽约开设旗舰店的需求也逐渐放缓,少数新进驻的品牌在选址方面都非常谨慎。

  戴德梁行北美洲商业地产服务部副董事长吉恩?施皮格尔曼(Gene Spiegelman)表示:“由于就业情况稳定加上能源开支减少,美洲的民众消费开支在今年整年间都保持稳定。这是自2015年开始的一个趋势,我们预计到明年还会持续。”

  “然而,展望未来,零售业界最关注的问题仍然会是这个:在经营实体店与网店之间不断寻找平衡。大城市的商业地产仍可依靠知名品牌的进驻,以实体购物留住顾客,但远离市中心的商场和购物中心则仍要面对网店的竞争,令租金受压。这些商场唯有透过不断提升顾客的购物体验,并建立独特的定位,务求于日益普及的 “实体店与网店并行”的零售模式之下仍能保持竞争力。”

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