盘和林：房贷风险弱化不仅是国土住建的事
一家之言
从金融属性视角看，房地产调控不仅是国土住建的事，我国房地产调控不仅要关注供需，更要针对房地产的金融属性发力。
据媒体报道，日前银监会向16个房价上涨过快城市的银监局下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对上述16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，主要涉及严格执行最低首付比例、打击“假按揭”“零首付”的违法行为，以及理财资金违规进入房地产等问题。
事实上，此轮房价飙升幅度的确让人咋舌。我国热点城市的一些房地产核心指标如杠杆率、按揭负担比等，迅速逼近或超过美国、英国、日本等国家发生房地产泡沫前期的数值。即便考虑GDP增长等因素，如此大的涨幅及经济数据的非理性疯长，使得局部地区积累了较大风险。这些城市虽然数量不多，但规模之大及经济地位之重，如不加以控制必然会经过金融传导，导致全局性风险。
高层当然看到了这种潜在风险，并做出了迅速反应。前不久，从中央到地方政府、住建国土等职能部门都出台了严厉的限购政策，从需求端遏制房价；一些城市还出台了加强土地供给、土地价格控制，从供给端遏制房价；但依然没有阻断房价上涨的预期。
笔者认为，就此而言虽然供需调节必不可少，但此轮房地产飙升在短期内已经脱离了供需关系，主要是由资产升值的预期在宽松货币政策下的反应，因此必须在信贷方面出大招，才能让房地产回归理性。从这个意义上说，银监会此次房贷专项检查具有釜底抽薪之意。
众所周知，房地产不仅具有住宅的功能属性，还有较强的金融属性。中国银行业协会首席经济学家巴曙松(博客)认为：从1998年住房制度改革到2005年之间，我国房地产价格基本反映的是实际消费需求，M2对房地产销售的解释度仅为3.76%；2005年之后，房地产的金融属性不断增强，具体表现在房价和销售额越来越受到货币供给量、信贷等影响，M2的解释度增至48.3%。
不仅如此，房地产具有十分明显的“金融加速器”效应。报道称，上海一对收入不到5万元的小夫妇，每月按揭还款额接近10万，不少人甚至不惜借信用贷杀入房市，完全是赌房价继续非理性飙升。而一些险资、理财资金也违规“借道”，以各种名目进入房地产市场。飙升的房价，吸引各路人马蜂拥而至，且不少是违规行为或没有收益支撑的错误投资。这就是“金融加速器”效应的增值放大作用，单从供需关系入手则于事无补。
更可怕的是，“金融加速器”效应还有硬币的另一面——贬值放大作用。房地产市场的“未来预期收益”周期较长，即使预期收益发生细微变化，也会引发资产价格大幅度波动。这种大幅度波动不仅让更多没有收益支撑的投资者无法招架，还会放大到整个经济。日本发生房地产泡沫，主要是两大因素：一是房地产的金融属性，二是房地产随经济周期性波动并将之放大。
因而，从金融属性的视角看，房地产调控不仅是国土住建的事，银监会更是责无旁贷。我国房地产调控不仅要关注供需，更要针对房地产的金融属性发力，尤其是当前房地产已逐步进入高金融属性阶段，更需要烫平其对我国经济周期及民众资产配置的不良影响。
□盘和林(中国财政科学研究院博士后)
