深圳央企地产重组逻辑： 降杠杆下的做大做强
近日，保利地产和中航地产纷纷对房地产业务整合的最新进展进行公告，保利拟通过协议转让的方式收购中航地产及下属企业的标的资产。交易完成后，保利将几乎收购中航旗下所有项目公司，而中航也将地产业务从自身剥离。
这是继招商蛇口合并、中国海外发展(以下简称“中海外”)收购中信地产后，又一例位于深圳的央企地产业务整合案例接近尾声。
而在此番整合背后，“做大做强”将是主要目标。
“降杠杆”下的重组
10月10日，国务院发布了《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》(以下简称《意见》)，并于近日研究拟定了相关配套文件。
《意见》旨在对积极稳妥降低企业杠杆率工作进行部署。在《意见》提出的七条降低企业杠杆率的主要途径中，积极推进企业兼并重组被放在了首位，目的在于通过重组提高资源整合与使用效率，提高综合竞争力。
中泰证券分析师罗文波认为，国企改革，特别是央企整合配合债转股，将是降杠杆最主要的方法。
中航地产2015年财报显示，其全年合约销售金额为49.03亿元，合计55.19亿元营业收入中仅有35.91亿元来自房地产业务。而作为中航地产控股股东的中航工业集团2015年全年营收3802亿元，实现利润173亿元。在母公司的数据面前，中航地产的业务规模显得微不足道。
10月27日晚间，中航地产发布财报显示，公司第三季度净亏损2956.08万元，较去年同期5777.93万元的亏损同比收窄，前三季度净亏损为2619.86万元。
从偿债能力来看，中航地产2016年中期报表显示，其长短期债务比和现金短债比分别为1.47和0.30，较去年同期有所下滑，而净负债率则维持在200%以上的高位。低盈利和高负债的财务结构成为中航地产面临的一个主要难题。
反观保利，今年上半年，保利共获取项目36个，新增建筑面积共约762万平方米，同比增长95.4%；总获取成本450亿元，同比增长345.5%。获取项目中，有19个项目通过项目并购方式获取。
此次通过现金收购，保利以23.23亿元代价拿下了中航地产主要位于三四线城市的150.05万平方米待开发建筑面积，成本较为低廉，但也面临着部分标的资产建成的“去库存”问题。
克而瑞地产研究中心研究员房玲、俞倩倩指出，这次交易的资产对于保利而言“喜忧参半”，主要分布于三四线城市的标的资产对保利的吸引力着实有限。之所以在此背景下保利仍愿意达成合作，一方面是央企整合的政策性推动，另一方面则是保利在规模扩张上的需求，加上项目获取成本较低、风险可控，对保利而言也不失为一笔划算的买卖。
中国中投证券分析师李少明指出，中航地产此次将未开发的房地产开发项目剥离，有利于减轻经营负担，在去化周期较长的背景下实现资产快速变现，新增较大数额资金为转型物业资管业务提供充足流动性支持。
重组后内部资源整合
对于中海外而言，将中信旗下的地产业务整合进来只是第一步，将资产打造成适合自身的产品则是接下来的一步。
在完成对中信地产业务的收购后，10月12日，由中海外所控股的中国海外宏洋集团(以下简称“中海宏洋”)发布公告称，其将以35.16亿元人民币收购中海外位于7个城市的物业项目，合计建筑面积达到951.77万平方米。这部分项目正是收购的中信地产项目的其中一批，位于三线城市。
业内人士指出，中海宏洋是中海系统内专注做三线城市物业开发的平台，对于做三线城市项目有经验，而中海外主攻一二线城市做中高端和改善型项目。中海外将收购项目中三线城市项目打包给中海宏洋，留下一二线城市的高利润项目，优化了集团的土地储备，有利于继续巩固中海外“利润之王”的称号。
招商蛇口在实现合并近一年后，也在进行业务上的调整。招商蛇口第三季度业绩预告显示，今年1-9月，招商蛇口预计实现归属于上市公司股东的净利润为55亿-57亿元，较去年同期增长约188%-198%。
招商蛇口表示，业绩变动的原因是，公司社区开发运营和园区开发运营收入都有不同幅度的增长。社区开发业务中，房地产销售业务结转收入增加约90亿元，同比增长超过40%，这对毛利率增长做出了贡献。
招商蛇口总经理许永军在2016年中期工作会议时曾指出，通过理性研判行业形势可以得出，目前房地产开发已无现成的价值洼地，主动去创造、去创新、去创业是唯一出路。
这使得招商局蛇口在巩固房地产业务的同时，加强其他板块的发展。招商蛇口2016年中报显示，同比去年上半年，招商蛇口社区开发与运营占比下降5.3%，园区开发与运营占比上升5.2%，油轮产业建设与运营占比上升0.13%。
为了强化其他板块发展，招商蛇口在土地获取时也会有所倾向，在前海土地确权之前，招商蛇口通过央企间整合获得了大量工业仓储用地，此前整体并入招商局集团的中外运长航集团，在全国各大城市核心地段约有1300万平方米工业仓储用地，这部分土地资源便划由蛇口开发使用。
而在近期，招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议，明确在前海土地权益问题。
李少明认为，集团与政府达成共识后，前海土地整备将提速，有助于加快推进前海蛇口自贸区的土地价值释放。招商蛇口通过区域园区拓展不断增加获取新的资源，将提升公司核心竞争力与行业影响力。
罗文波认为，包括重组整合在内的降杠杆将代替去库存及产能，成为中央供给侧改革下一阶段的主要任务，将是驱动未来一段时间市场的核心变量。
而在这个降杠杆的过程中，像深圳央企地产外部资源和内部资源的整合，将成为一个个“示范”，最终实现央企的“做大做强”。
