中海并购中信：央企何苦“为难”央企？
在中海并购中信进入实操阶段的整整两个月后，中信原有的地产项目开始重启，但撕裂伤的疼痛感远比想象的要强烈。
9月10日，因中海并购而搁置销售的中信地产原有项目中信墅·云邸开盘，174套房源全部售罄，均价为5万元/平方米。而按照中信地产的原定计划，这一项目在今年3月的计划销售价格仅为3.8万元/平米。
在天津，中海对接手过来的中信公园城和中信城市广场也做了价格调整。“这两个项目之前中信也在卖，不过中信城市广场中信卖得便宜。5月份中海接手后，对价格做了一定调整。中信公园城因为是郊区盘，售价没有太大调整。”一位来自央企的知情人士表示，这主要也是由市场决定的。
对于中海地产来说，在央企整合大背景下，一笔事关2400万平方米土储的重大收购，让中海迎来新一轮壮大契机。
不过，中海究竟吃下的是大餐还是鸡肋，仍有待时间的考验。知情人士分析，中信地产真正好的项目基本去化完，中海收购来的中信现有项目多位于去库存严重的重灾区。这些项目，曾一度拖累中信地产业绩增长乏力，未来会不会成为中海的包袱，也很难说。
上述知情人士透露，目前中海中信并购的后续工作仍在收尾中。“当初原定中信项目兑价310亿元，中海还会拿出60多亿元的商业项目并入中信平台。但目前这一计划仍无法兑现，又在重新算账，而且中海具体将哪些项目并入中海也没有明确消息。”
在业内人士看来，在经历一番人事大清洗之后，中海对于中信项目面临的问题除了人员的补给之外，更大的难点在于对中信项目在土地确权、定位、产品适销等方面的突破。
中信之殇
6月30日，对于中信地产人而言，多少有些伤感。这一天，中信中海正式完成交接班，30年中信地产宣告消失。
“没想到来得这么快。原来听说整合要持续一年，会有一年的过渡期。但6月17日，单位突然拿出一套员工去留方案，让大家选择，并要求6月30日前必须办好手续。”中信地产一位离职员工告诉和讯房产。
这位员工透露，超过70%的员工选择拿离职补偿金离开，选择留下的不到30%。而这只是项目公司层面的离职率，在集团管理层层面离职率更高，能达到90%以上离职。
一位接近中信地产的业内人士告诉和讯房产，“整合之前，中信地产一批背景硬的老员工有的调回集团，有的则调到了中信股份其他地产或金融平台。”
“其实，员工对整体安置方案还比较满意，大部分人能接受，包括对员工的赔偿、对老员工的照顾，都高于行业标准。”上述中信地产离职员工告诉和讯房产，方案制定总体是双向选择，但员工如果选择去中海，中海是不可以拒绝的。而且，去中海的员工除了可以拿到补偿金外，还能拿到融合专项奖励金。
“虽然留在中海暂时待遇会不错，但对中信人而言，更多忧虑的是留在中海的职业前景，包括对未来工作不确定性的担忧。”另一位中信地产前员工如是说。
“这跟中海之前与中海宏洋、中建地产的几次并购最终以人员惨烈离开的前车之鉴有关。大家了解到的都是，中海文化强势，被并购一方最终都是高层出走，人才流失，即使留下来，最终1-2年内，也都走了。很多人会有职业前景的担忧。”他告诉和讯。
一位接近中海地产的业内人士表示，中海文化的确比较强势，而且自恃能力高人一筹，他们认为中海出来的人，至少比其他公司的人高两级。
“中海盯上的是中信的土地储备，要的并不是中信的人。所以，在人事任命或信任度上，肯定不如信任自己的员工。”上述离职中信地产人士说。
据和讯房产了解，中信地产未并入中海地产的一部分业务被重新整合为一个新的平台——中信城市投资发展有限公司(简称“中信城投”)，主要聚焦于土地一级开发、城市综合体业务，中信副董事长兼总经理王炯亲自挂帅。
在业内人士看来，“中信系”地产长期整而不合，业务增长缓滞，于整个集团而言变得越来越边缘。在这一轮国企改革要求国有资本保值增值的大背景下，中信选择切割2400万平方米住宅地产，将业务重心转向擅长的金融领域和资源搭建领域，也是管理层聚焦主业的整体战略部署考虑。
中信集团内涉及房地产及基础设施业务分别有中信地产、中信泰富地产、中信和业、中信兴业及新香港隧道五家公司，而前三者则主要经营地产业务。
一位接近中信地产的业内人士表示，从管理层角度看，中信的金融思维做地产并不擅长。中信集团内的地产业务平台多，而且杂乱，很难把控，多年整而不合。
“地产不像金融，上一套系统之后，流程会很清晰。地产业务是散落在各地，中信又是弱总部。项目上的权力更大，所以总部很难把控。这也是管理层下决心切掉这一块业务的原因之一。”上述业内人士说。
中海之难
据了解，中信转让给中海地产项目主要分布于25个城市，共126个项目。截至4月30日，总价值为1096.39亿元人民币。以住宅为主，包括已竣工待售的项目54个，正在开发中的项目31个，未开发项目41个。从区域分布来看，总建筑面积的45.4%位于华南地区，16.1%位于华东，15.2%位于华北。北部和西部地区的土地仅占13%。
对于中海地产而言，中信项目的注入，将进一步增加中海地产的土地储备，帮助中海实现销售规模的扩大。
中期业绩会上，中海地产董事会主席郝建民便称，中信整合带来了资源贡献，集团全年可售项目货值将突破3000亿港元，因此决定把全年合约销售金额目标上调到2100亿港元。
有机构人士表示，中海与中信的资产置换，对于改善净资产及盈利有利，成为另一个潜在的催化剂，这将有助改善中海的净资产值3%至10%。
不过，也有市场人士认为，中海地产究竟吃下的是大餐还是鸡肋，在房地产去库存大趋势下，要细看土地资源究竟是处于哪些城市。中信地产真正好的项目基本去化完毕，甩给中海的住宅项目，很可能给中海造成很重的去库存任务。
据和讯房产了解，中信地产的库存主要集中在海南、长沙、天津及广东的三四线城市。而中信泰富住宅项目更少，主要集中在扬州、万宁及上海朱家角等地，中信泰富以商办开发见长，最核心的如中信泰富和上海船厂合作的陆家嘴项目并不在此次合作范围之内。
除了项目所处城市可能面临去库存压力之外。另一大问题是，中信现有项目内的旅游地产项目占比较多，这也非中海地产所擅长。比如，中信在海南及内地南昌等地有大量旅游地产土地储备。
有接近中海地产管理层的人士告诉和讯房产，对于中信地产在三四线城市的项目，中海也有进一步的考虑。“中海旗下有两大地产平台，目前，中海地产聚焦一二线城市，中海宏洋则聚焦三四线城市。位于三四线城市的中信项目，将来主要并入中海宏洋平台。”上述人士说。
在接受和讯房产采访的业内人士看来，中海的融资能力、成本控制能力、运营能力显然优于中信地产，并购来的项目给中海带来机遇也带来挑战，这关键取决于中海的后续整合能力。
“在经历了一番人事大震荡之后，中海还将要啃的硬骨头是中信现有项目在土地确权、定位、产品适销方面的问题。这对于中海地产而言是一柄双刃剑，能否处理好，将决定中海未来的江湖地位。”上述人士说。
