北京11月入市新盘仅13个 多个项目主动延期开盘
文章来源：北京青年报
“930”楼市新政转眼已近满月，喧嚣沸腾了快一年的房价话题渐渐进入“冰河期”。成交量意料之中出现了明显下滑，成交价格也在冲上顶峰之后开始难以为继。在市场由疯狂陷入观望的转折点上，楼市供应也出现了明显的萎缩，一批原本将入市的项目刻意放缓了脚步，等待更清晰的市场信号。而一些宣传了许久的高端豪宅则因为影响较小，仍将按计划开盘。根据市场监测研究机构的数据显示，11月份，北京仅有13个新盘项目可能入市。并且，由于市场仍在持续降温，实际供应的新盘数量甚至可能小于13个。同时，业内人士也预计，楼市价格也将出现一定的回落，但整体仍将以平稳为主，随着明年大量政策房的入市，成交结构的变化将导致北京房价出现更明显的回调。
市场
11月仅13个项目入市 多个项目主动延期开盘
刚刚经历了“金九银十”的北京住宅市场，在供应段已经率先体验到了寒冬。根据亚豪(微博)君岳会统计数据显示，11月北京住宅市场仅有13个项目预计入市，其中包括华润昆仑域、绿地·海珀云翡等7个纯新盘，以及万科翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。并且，很多项目并未敲定最终入市时间，由于楼市观望情绪加重，实际入市的项目数量甚至可能会低于13个。
数据显示，自从“930”新政之后，北京商品住宅的市场供应就一落千丈。截至10月25日，整个10月份仅有9个项目入市，预计全月开盘项目数量也仅在10-12个左右。
一些原本打算开盘的项目，也因为新政的影响，主动延期。像位于门头沟的某商品住宅项目，本打算在10月推出二期产品，但因为新政关于二套房贷的新要求，导致不少原先积累的客户由首套房变成了二套房，首付比例大幅提升，使得项目不得不延缓开盘，重新筛选积累购房人。大兴一位住宅项目的销售负责人告诉北京青年报记者，观望情绪浓厚导致购房人开始犹豫，而多数项目都在前三季度中有过推盘，并取得了不错的业绩，因此并不着急卖房，主动延期的“情绪”也将延续至2016年年底。
亚豪机构(博客)市场总监郭毅分析认为，此轮大范围的收紧调控之后，不管是首付提升带来的购房压力的骤增，还是未来供地增多带来的市场预期的改变，都使得短期内购房意愿出现停滞。而对于房企来说，一方面要重新进行有效客户的筛选，另一方面也要忧虑推盘价格的市场接受度，多重的不确定性使得房企的入市意愿减弱，因此也造成了10月、11月连续两个月仅有10余项目开盘的供应低迷现象，而这一趋势预计将至少持续到明年春节前后。
看点
蓄势许久 多个高价盘不得不发
仔细查看11月将要入市的新盘，不难发现，除了两个商住项目主打小户型以外，只有密云的首创·禧悦府有中小户型的产品。其余的10个新盘全部为高总价的大户型豪宅产品，并且不乏像中骏·天宸、龙湖·景粼原著、华润·昆仑域这样单价冲上10万元的顶级豪宅。
之所以调控后，豪宅入市势头不减，一方面是因为“930新政”，对于顶级豪宅的影响有限，另一方面，这些项目已经经历了长时间的宣传与蓄客，像龙湖·景粼原著、昆仑域和中骏·天宸都早在今年7月份就举行了声势浩大的亮相仪式，也经历了长时间的客户积累，都到了不得不开盘发布的阶段。
除此之外，从入市项目特征来看，目前市场当中仍有动力入市的多为“高地价”项目，这些楼盘也因为高地价，需要开盘回款。其中包括纯新盘华润·昆仑域、绿地·海珀云翡等，前者实际楼面价在45000元/平方米左右，而后者实际楼面价更是高达47000元/平方米。另外还包括一些新政前首次入市，并在新政后继续加推货量的项目，以万科翡翠公园与翡翠长安为代表，这两个项目在调控之前刚以纯新盘的姿态入市，并取得不错销量，因此在经过一段时间的客户发酵之后，这两个项目也预计在11月继续加推。
郭毅认为，从调控后实际预售许可证的发放来看，虽然有关于价格的管控条款，但相关部门仍然会考虑到地块的成本因素，受成本所限的“高地价”纯新盘项目，如果定价相对合理，取得预售许可的可能性反而更高。而这些高价新盘项目在价格被“架高”之后，不得不在产品力上苦下工夫，无论是规划设计、产品品质和物业服务，相比周边二手房，甚至是新房中的在售老盘均高出不止一个等级，因此仍然能够获得一些追求品质升级的改善型客户的追捧。另外。从预期来看，未来不管是自住房等政策房供应的增多，还是“90/70”政策之下小户型产品的增多，与当前的高价盘并无直接竞争关系，因此上述被地价成本推高的豪宅或准豪宅，也逐渐发展成为相对封闭的小众市场，从前端的产品到后端的服务打造，均针对性地面向部分高端客户，价格不但不会因为调控而出现震荡，反而会保持稳中小幅上涨的态势。
房价
业内称楼市价格短期将触顶回落
截至10月25日，北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交5700套左右，单周成交套数约1900套，不但远低于9月同期的13600套，也同样低于今年以来北京商品住宅2272套的周度成交均值，不难看出，调控政策开始在逐渐发挥威力。
另外，根据亚豪机构统计，北京商品住宅成交均价高达40231元/平方米，这也是周度成交均价历史首度站上4万元/平方米的峰位。
郭毅分析认为，部分改善型项目的集中成交将成交价推升至历史高点，但这也将成为今年商品住宅价格走势的转折点。受到新政影响，市场预期改变，转签周期增长，成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到稀释作用，因此从中长期来看，在短暂触顶之后，房价涨幅将进入回落周期。
不过郭毅同时认为，对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。新开盘的翡翠公园项目，虽然受到了新政的波及，但仍旧成为10月签约量最多的商品住宅，就是因为主打改善类产品，并未因新政而出现明显的弃购和退房。
伟业我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖(微博 博客)也认为，新房网签量的持续下降正是新政政策效力的展现。新政实施后，购房人心态逐步恢复冷静，许多人开始观望等待。同时，近两年北京新房供应偏高端化、豪宅化，适合中低收入人群的中低价位普通住宅并不多。在非普通住宅首付比例大幅提高的情况下，高价位住宅的交易受限，市场整体交易量也将因此下滑。
信贷
房贷需求明显下降
除了成交量以外，另一个最能体现楼市冷暖的就是购房贷款的申请。贷款机构“伟嘉安捷(微博)”就指出，目前各大银行都已执行新政并出台具体细则，二手房市场中的购房贷款申请数量大幅减少，银行也响应政策调整了房贷资金投放节奏，放慢了审批速度，市场观望情绪较浓。此前较为火热的楼市在迈入四季度后出现了明显的“降温”。
此前二手房市场中，大量的换房需求导致 卖小买大的“连环单”增多 ，即便在当前二手房市场中，将名下房产卖掉一套再买一套的二次置业人群占比依旧很高，这部分人群按原先的政策被算作首套房，首付比例仅为30%。而在“930”新政以后，根据普通与非普通住宅的标准，很多人换房只能被算作二套，首付比例变成了50%或70%，换房成本明显加大，也导致大批改善置业的购房人搁置了换房的想法。
另外，“伟嘉安捷”也指出，从今年一季度开始，各家银行对于房贷的投放配比就一直处于高位，根据央行发布的数据显示，前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，个人住房类贷款增量较快。而在“930”新政出台后，二手房市场的需求量呈现了明显的下降态势，预计到年底，银行将收紧房贷发放速度，收回部分房贷优惠，楼市成交节奏或将放缓。
趋势
商品住宅“慢节奏”供应或将持续很长一段时间
11月仅有13个新盘入市，远低于往年，也预示着一直到新年前后，楼市的供应端都难以再现井喷的现象。这也将导致北京的楼市库存量始终在低位徘徊。
数据显示，在2011年“京八条”出台前后北京住宅存量达到近10万套，而2016年住宅库存量已连续5个月处于不足6.5万套的低谷。另外，2011年新增的北京纯商住宅数量在73713套，但到2015年已降至42885套，2016年前10个月(截至10月23日)则仅有22882套。这都与新盘入市量大幅减少有关。并且，由于新增住宅用地有限，这让“慢节奏”的楼市供应仍将持续很长一段时间。
数据显示，2016年前10个月当中出让的住宅用地当中，包含纯商住宅的仅有7宗，纯商住宅面积仅42万平方米，按照建成后每套房子100平方米左右计算，未来新增供应量仅4000余套，远远低于市场需求。
对此，郭毅表示，潜在供应的严重不足使得目前北京的住宅项目普遍将进入“慢周期”的供应状态，开发商卖完房后，难以获得新的土地储备，会使其更加刻意控制销售节奏。因此，即便此次楼市新政出台后，成交量大幅下滑，成交价格暂时仍未明显松动。尤其是在未来供应出现明显不足的预期之下，纯商品住宅一方面出于成本压力，另一方面考虑到经营利润和一线城市的形象占位，下调价格的幅度不会太大。郭毅预计，在明年大量的政策房集中上市后，出于成交结构的原因，可能会逐步拉低整体新房市场的平均价格。
