融创、阳光城接连抢地 东莞楼市变身“斗兽场”
东莞黄江，2014年年初被曝光部分酒店经营涉黄，此后警方出动，资金撤离，一度成为弃地。如今，因邻近深圳，在全国楼市高歌猛进的背景下，东莞成为开发商新的战场。
9月27日，融创以楼面价20422元/平方米、溢价率高达689%的代价拿下黄江一宗商住地。而在5天前，北大资源竞得的黄江商住地楼面价25264元/平方米、溢价率高达662%，创下土地单价第一高纪录。
黄江仅仅是东莞楼市高空起舞的一面。深圳人退居东莞的无奈、投资者的贪婪、本地购房者的失落，都是东莞房价不断起跳的注脚。因房价差距，东莞曾是深圳购房者的后花园，但如今洼地已有逐步填平之势，东莞亦在演绎房地双高的戏码。一定程度上，这座后花园已变成斗兽场。
90%来自深圳
大运城邦是最靠近深圳的东莞楼盘。《第一财经日报》记者走进小区后发现，停泊的汽车几乎都是挂“粤B”车牌(即深圳车牌)。小区内一家中介负责人告诉记者，在大运城邦居住的业主中，有90%以上来自深圳，或者在深圳工作。
大运城邦小区位于凤岗镇，因凤岗镇偏南一隅与深圳接壤，又被称为临深区。在近4年中，临深区是楼市故事的繁衍地，同时也是房价飞涨、逃离深圳的代名词。美国经济咨询公司Longview Economics的最新研究数据显示，深圳房价收入比是70倍。房价节节攀升，工资涨幅跑输大市，购房者压力山大。
深圳购买力外溢到周边城市，临深区是第一衔接地。因为资金涌入，供应需求加大，临深区房价水涨船高。东莞当地最大的中介机构家家顺数据显示，2012年~2015年，东莞新房成交均价分别为8280元/平方米、8964元/平方米、9200元平方米、9768元/平方米;而2016年上半年，均价突然飙升至12471元/平方米。
深莞两地的房价差异和城市区位相近，是造就“双城族”这种特殊的城市群体的主要原因。所谓“双城”，即工作在深圳，置业生活在东莞。
目前，深圳或东莞官方均没有“双城族”的人数或家庭数据。但这并不妨碍从个体出发去了解“双城族”生活和工作的方式。少霞(化名)在2014年年中以9500元/平方米的价格买下凤岗的一个楼盘，每天早早开车到深圳罗湖上班，不堵车的情况下开车时间约为半小时，一天三顿在公司附近解决。她告诉记者，吃完晚饭一般7点多，彼时高峰期已过，再开车返回凤岗家中。
少霞认为自己还算幸运，目前她所在的小区同户型二手房均价已经涨至25500元/平方米。
与少霞等双城族不同，深圳不少购房者置身于临深楼市中，目的是投资。
2014年底，周媛媛父母购买东莞塘厦碧桂园某项目一套价值72万元的住房。“2015年底项目交房，我去办房产证时被一个中介缠住，问要不要卖房，最后谈判结果是以105万卖出。我妈想卖，觉得东莞升值慢。”
无论是自住抑或是投资，都是深圳的挤出需求。作为东莞楼市生态圈的另一端，东莞的本地人从2015年开始感到窒息。一名在东莞从事传媒工作的人士告诉记者，深圳人大量涌入炒高东莞房价，东莞人开始重蹈深圳人的覆辙——在本地买不起房。
合富辉煌东莞市场研究部总监李兴旺告诉《第一财经日报》记者，“以东莞本地的收入水平来对比，目前房价确实挺高。但在深圳大都市圈内，房价是市场化的行为，东莞楼市有发展潜力，价格属于正常。”
变成斗兽场
2016年，《深圳市住房建设“十三五”规划》中第一次以官方口径提出“深莞惠都市圈”概念。表示要加强深圳与周边城市的协调，从整个都市圈的层面进行住房发展战略研究。
深圳大都市圈的利好，东莞的土地市场出现前所未见的热闹。
9月27日，融创深圳公司以总价19.46亿元、楼面价20422元/平方米、溢价率高达689%的代价拿下黄江一宗商住地。
今年2月，融创正式进军东莞。彼时东莞清溪一宗商住用地出让，融创以总价6.22亿元竞得，楼面价约8100元/平方米。在招拍挂之外，融创还通过合作方式拿下大岭山松湖一宗地。
9月23日，阳光城以总价10.36亿元拍得，楼面价15339元/平方米，溢价率达378.23%的代价拿下万江拔蛟窝地块。而此时，万江的新房均价不过12000元/平方米左右。
9月22日，编号为2016WG024的黄江商住地块开拍，经3.5个小时共122轮鏖战后，该地块被北大资源以总价34.3亿元、楼面价25264元/平方米拿下，宗地溢价率高达662%。记者了解到，当天竞拍房企中除了北大资源外，还有融创、万科、招商蛇口、碧桂园等房企。
据合富辉煌监控数据，截至今年8月底，黄江新房成交均价为21382元/平方米，比去年的8596元/平方米上涨了149%。
东莞一家房企的投资负责人告诉《第一财经日报》记者，在临深区中，黄江镇的交通优势相对较明显，城轨1号线即将开建，将来可以与深圳6号线接驳。该投资负责人认为，在临深楼市发展中，交通优势被无限放大，有轨道交通的镇区房价能得到支撑。
由于楼市大热，今年东莞区域的开发商收获颇丰。东莞中原研究部数据显示，2016年1~8月，开发商销售金额前十名榜单中，第一名的万科销售金额为117.75亿元，已完成去年全年业绩的104%;第二名是碧桂园，销售金额是67.93亿元，已完成去年业绩的64%;第四名的恒 大成交金额为36.75亿元，已完成去年全年业绩的102%。
兴业证券固收高级分析师池光胜认为，决定一个城市房价的因素中，产业结构、人口因素和开发模式是最为重要的三个变量。但李兴旺的观点更加乐观，他认为影响东莞楼市的最大变量不在东莞本身，而在于深圳，“东莞承接深圳的产业转移和购买力溢出，其楼市后市完全取决于深圳楼市的发展。”
