广东东莞总价34.3亿拍出最贵地块 溢价率高达662%
东莞历史上最贵的地块昨日诞生！位于黄江宝山社区的一宗6．17万平方米的商住地昨日上午10点起拍，共吸引了23家房企前来竞价，最终北大资源集团投资有限公司以总价34．3亿元拿下该地块，打破2007年万科拿下的“塘厦地王”纪录，一举夺得东莞土地总价和楼面地价双料冠军，折合楼面价约25264元/㎡，溢价率达到了惊人的662%。
竞拍激烈：
刷新东莞拍地单价和总价纪录
据东莞市公共资源交易网显示，昨日上午10时，黄江镇宝山社区一宗网挂编号为2016WG024号的商住地开拍。该地块面积6.17万平方米，容积率为2．2，最大建筑面积达到13．58万平方米，属大型地块。起拍价已达45000万元，起拍楼面价3314.58元/㎡，竞价幅度为2000万元。
此前，黄江“地王”为金地集团于2013年以22286万元拿下的金地湖山大境后备用地，折合楼面价4053元/㎡。从昨日出让地块的情况来看，要成为黄江新地王并不困难，2000万元的竞价幅度也充分表明了政府的信心。
据了解，这是黄江镇宝山社区9月开拍的第一宗地，在9月27日，与该地块毗邻的网挂编号2016WG026商住地也将出让，两宗地块合计占地面积约9．4万㎡，地块可塑性很强，发挥空间大，若两宗地块最终被同一家房企竞得，规模将十分可观。
黄江的优质地块吸引了不少房企，抢地大战越发激烈。早在9月14日，就有地产商率先报价。正式拍卖从昨日上午10点开始，持续了3个多小时，其中不乏有地产商跳过2000万元的竞价幅度，直接1亿元、1亿元地往上加价。最终经过122轮竞拍，北大资源集团投资有限公司以34.3亿元的天价，拿下这块“黄江地王”。该地块折合楼面价25264元/㎡，溢价率高达662%，也刷新了东莞土地拍卖史上单价和总价的纪录。
周边配套：
未来接驳深圳地铁6号线
编号为2016W G024的商住地块位于黄江镇宝山社区，此地身处黄江镇中心，紧邻黄江人民公园，自然环境优越。处于黄江繁荣地段，离黄江政府约两公里，步行15分钟还可到达黄江最繁荣的商圈中心，有南康百货、假日酒店、皇宫广场等城市商业配套，周围涵盖了黄江中心幼儿园、黄江第二小学、黄江中学等学校，教育资源丰富。这里充沛的学位，也有利于发展商住项目。
交通位置来看，该地块距离莞深高速出入口约5公里，随着梅观、龙大、南光三大高速深圳方面取消收费，莞深交通一体化日渐形成。而且地块距离规划中的地铁1号线黄江北站1公里不到，三站即无缝接驳深圳地铁6号线荔林站，通往深圳十分便捷。
区域优势：
临深片区后起之秀
被誉为“东莞前庭，深圳后院”的黄江近年来经济发展态势良好，飞利浦等700家国际知名企业在黄江投资设厂。从地理位置看，黄江接壤深圳的光明新区，属于临深“头排”战队。而相对于早已疯涨的凤岗、塘厦这些临深片区“老大哥”，黄江却是后起之秀，今年房价也水涨船高，目前新房均价已经达到2万元以上，位列东莞房价“第一梯队”。
从交通条件来看，黄江从莞深高速到深圳段只有半小时车程，吸引了大批深圳客来此置业，成为近期临深投资的热点区域。除了原有的高速道路，东莞地铁1号线即将开建，接驳深圳地铁6号线的消息又给黄江楼市加码。
诸多利好使得该区域楼市发展势头迅猛，金地、中海、碧桂园等知名房企相继在黄江落子布局，加大房企夺地的信心。从合富辉煌东莞研究发展中心最新公布的数据来看，上周黄江镇一手住宅签约价格为22089元/㎡，呈上涨趋势。而且该镇库存基本见底，量少价高，因此也吸引大量开发商有意进驻。
焦点
拿地价格超出周边房价太多
此次拿下“新科双料地王”的北大资源，为北大方正集团旗下设在东莞的分公司。对于此次拍下“黄江地王”，刷新东莞土地拍卖史单价和总价的纪录，成为有史以来东莞最贵的地块，该公司和其他摘夺地王的地产商一样低调。相关负责人表示，该公司属于国企，不便直接对外发表任何言论。
据悉，此前他们在东莞万江开发有北大资源御湾和御城两个项目。在两项目售罄后，基本无储备用地，属于最急需土地资源的一类房企。在东莞城区土地资源日益稀缺的情况下，北大资源把目光对准了镇区的土地。
今年8月4日，北大资源斥资3.18亿元，在拿下樟木头一块小面积商住用地。当时楼面地价高达13298元/㎡，仅次于万科在2007年拿下的“塘厦地王”。如今再度出手拿下黄江地块，已经是该公司二度擒得“地王”。自此，东莞土地拍卖史上单价榜的前三名，他们就占据了2席。
东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，北大资源拿下“樟木头地王”时的楼面价和当地在售楼盘差不多，“当时樟木头那块地周边的楼盘价格也在单价1.5万到1.6万左右”，还算可以接受。而“黄江地王”楼面价超出周边房价太多了。
车德锐猜测，北大资源之所以花了34亿元天价拿下黄江地块，也和国企的战略考虑密不可分。在去库存的思路中，其中有一条就是鼓励房企兼并重组。如此大鱼吃小鱼，有利于品牌集中化，打造更有竞争力的大企业，中海吞并中信就是其中之一。他认为，国企开发商在这一浪潮之下，如何保全自身不被兼并？土地就是筹码。这也是央企、国企纷纷斥重金拿地的内在动因。“手中握有足够的土地，就有更大的话语权，即使合并也能占据一席之地。”
专家观点
建成楼盘后，要卖到3．8万元/m2才够本
新出炉的“黄江地王”，打破了万科“塘厦地王”保持了近10年的纪录，反映出今年东莞土地拍卖市场越演越烈的战况。对此车德锐表示，这一现状，“有很大问题”。
“之前拍出的地王价格虽然高，但总体来说还是和当地在售新房价格差不多的，但这一块地拍的价格超出太多了。”他分析道，该地块位于黄江镇中心区，距离靠近深圳的黄江南部还有一定距离。黄江镇南部的房价在2万元以上，但中心区价格也就1.6万元到1.8万元左右。目前拍出的楼面价已经比该片区在售新房高了7000-8000元，可以说“面粉价格比面包贵太多了，甚至比蛋糕价格还贵”。
他认为这个拍卖结果很不理性，按照这一地价，最终推出市场的房子单价要不低于3.8万元才能不亏本。而临近黄江的深圳光明新区目前房价也才4万元左右。“谁能保证未来几年光明的房价一定会涨到6万？也有可能几年都在单价4万元徘徊，而黄江地王即使靠近深圳也还在东莞。”
要在东莞卖出每平方米3．8万元，对开发商也提出了很高的要求。车德锐认为，未来购房者要比较的要素有几个：第一是品牌。从目前的形势来看，未来东莞地产市场势必是品牌开发商的天下。而北大资源在品牌开发商扎堆的东莞，是否有足够的品牌影响力则值得深思，对于潜在的深圳客户是否有足够的知名度也存疑。
其次购房者还会考虑项目的差异化，和产品内涵、物业管理等要素。况且大开发商还储存有大量高端客户，为后续销售提供了便利。这些要素在品牌开发商那里更有优势，北大资源如何与其展开竞争，也是一大挑战。品牌的打造不是一蹴而就的，在产品上市的1-2年间未必能树立起口碑，往往需要5-6年的细心耕耘和市场检验。
9月盛宴，还有四个地块
这个9月，注定是一场土地拍卖的盛宴，目前“金九”已经过半，拍出的3块土地都荣膺新晋“地王”，还有4块黄金宝地花落谁家，拭目以待。
9月23日：万江拔蛟窝3.4万平方米地块起拍。9月27日：黄江3.2万平方米商住地2.5亿元起拍。9月28日：清溪推出4000平方米商服地。9月29日：石排李家坊推出3.6万平方米商住地。
