净利率4.4%与地王 陈卓林回应雅居乐不缺买地钱
在一连串同比增加的数字当中，同比下降9.6个百分点至20%的毛利率和仅4.4%的净利率却显得尤其突出，也更受到现场媒体的关注。
观点地产网 经历完前两年“艰难”时期后，缓过劲儿来的雅居乐似乎也要加入到有钱任性的行列中了。
在8月23日举行的2016年中期业绩会上，雅居乐主席兼总裁陈卓林表示，目前手头上已有200多亿的现金，下半年预计还将增加近300亿的现金。因此，“有史以来拥有最多现金”的雅居乐，计划下半年增加100亿元的拿地资金，“全年共计有200亿元用来买地”。
出席业绩会陈卓林以及首席财务官兼副总裁和公司秘书的张森、运营中心总经理兼主席助理李雪君三位管理层一直保持的微笑，对于上半年销售额同比增长36.7%至284亿元、营业额增长30.4%的业绩表现，雅居乐认为是“不错的”。
至于下半年，未及媒体提问，陈卓林已在总结时表示，“我们相信今年460亿的销售目标是会超标完成的，期望是接近500亿元。”
不过，在一连串同比增加的数字当中，同比下降9.6个百分点至20%的毛利率和仅4.4%的净利率却显得尤其突出，也更受到现场媒体的关注。尤其雅居乐近来还在郑州、广州等城市拿了不少高价地，广州的地块还是楼面价约3.6万元/平方米的全市单价地王，未来利润空间会否因此继续收缩也同样受到追问。
对于毛利率和净利率问题，在提问环节前，陈卓林及李雪君也都主动解释道，今年上半年确认的收入反映的其实主要是2015年产品的销售情况，而2015年雅居乐仍处在降价甚至亏本甩卖的去库存“痛苦”时期，所以虽然销售额等上涨，毛利率和净利率却不可避免地出现了下滑。
对于未来的预期，陈卓林表示，“下半年的毛利率和净利率一定会比上半年好，预计会在原有基础上增加3%以上。”
至于高价地会否拖累利润，陈卓林亦直言，“我们也是计过条数的，拿的地都比较好，有合理的利润。”
“今年500亿回款没问题”
8月16日以21.73亿元摘下实际楼面价达约3.6万元的广州新单价地王后，不少人笑言，雅居乐为了花完今年100亿的土地预算资金也是拼了。
提问环节首先问到也是这个问题，陈卓林却并没有表现出“拼了”的意思，而且表示这也不是雅居乐第一次在广州拿地王。
观点地产新媒体获悉，前几年雅居乐就曾花了40多亿在广州科学城板块拿下一个地王，虽然价格“很贵”，却成为了这几年雅居乐最大的销售和利润贡献项目。
陈卓林还以不久前雅居乐在郑州拿下的同样相对高价的地块为例，6月初其以约2.4万元每平方米的价格拿下了郑州一个地块，一个多月后隔壁就拍出了单价3万多的一块地，“地价比我们贵了一万元每平”。
因而，对该地块单价太高，以目前广州的房价涨幅水平来看，风险太大的观点，陈卓林亦有点轻描淡写地表示，虽然该地块地价已经到了3万多，但“通过规划和设计，我们很有信心未来卖到5万多到6万的”。
未来有好的机会，“我们还会继续买地的”，运营中心总经理李雪君表示，目前雅居乐现金流充裕，不缺买地钱。
观点地产新媒体了解到，截止2016年6月30日，得益于销售回款的增加，雅居乐的现金及银行存款总额已达到约202.23亿元，而且，下半年还将有仅300亿的回款，全年预计销售回款可达到500亿，“这是有史以来雅居乐现金最多的时候”。
现金流充裕的雅居乐已有了任性“买买买”的资本。所以，去年全年仅拿了两宗地的雅居乐，今年上半年已经在郑州、苏州、中山等城市花了54.35亿扫下5宗地，7-8月份又分别在惠州、广州、美国斥资约25亿元获得3宗地。截止目前，雅居乐3月份业绩会时宣布预备的全年100亿元购地资金已花去近80亿。
陈卓林似乎也料到会有记者问及会不会提高拿地预算，于是便主动透露，下半年会再拿100亿出来买地，全年预计土地购置资金增加到200亿元。
至于要怎么花这100亿，李雪君表示，优先将目前雅居乐销售较好的广州、中山、郑州、南京、西安等地作为补仓的重点，也会考虑珠海、东莞、深圳等有潜力的城市。
下半年毛利率会增加3%
虽然钱多了，毛利率和净利润却双双下滑，截止2016年6月30日，雅居乐的毛利率下滑了9.6个百分点至20%，净利率也从去年同期的8.1%降到了4.4%。
对于这两个有点“刺眼”的数据，陈卓林分析表示，主要还是由于今年上半年确认的216.3亿元收入中，反映的是2015年产品的销售情况，而2015年雅居乐仍处在降价甚至亏本甩卖的去库存“痛苦”时期，所以虽然销售额等上涨，毛利率和净利率却不可避免地出现了下滑。
同时，虽然去年全年雅居乐的毛利率是25%，但去年下半年整体的毛利率也仅22%，所以今年上半年的毛利率反应的其实还是去年年底的销售情况。而且部分项目降价销售，销售成本却并未下降也是导致毛利率和净利率降低的原因。
问到毛利率问题，李雪君也强调，今年上半年的毛利率和净利率低主要是去年降价销售的存货数据滞后反应所致。
而从今年上半年的销售情况来看，雅居乐不仅整体销售额上涨，平均售价也去年同期的9231元/平方米提高到了9932元/平方米。尤其惠州和中山区域，销售均价涨幅分别达到了30%和40%以上。
“预计下半年每平方米还会再涨几百块甚至一千块，今年肯定会超1万元/平方米。”陈卓林表示。
所以，以这样的态势，陈卓林预计，下半年毛利率和净利率一定会比上半年好，会在原有的基础上增加3%。到2017年、2018年，还会有大幅度的增长，届时估计毛利率会到28%，净利率估计在8%-10%。
不过，在如今土地成本越来越高的情况下，要实现利润的增长并不会容易。对此，李雪君则有点将来的事将来再算的意思。
其解释道，目前在售的项目土地平均成本价不超过1200元/平方米，而新买的成本较高的土地，将在明年下半年或者后年才会体现在报表中，所以，“对目前的影响不会很大的”。
陈卓林则就此补充道，成本高的土地占雅居乐总土储的比例还是比较小的。
例如刚拿下的广州新地王，总体量不足9万平方米，在目前雅居乐约3400万平方米的土地储备中还是很小的，而且虽然利润不会有中山地区的项目那么高，“预计也会有六七个点”。
以下为雅居乐地产控股有限公司2016年中期业绩会现场提问实录：
现场提问：上半年买地用了差不多100亿，但是报告上显示上半年公司拿地总资金是54.35亿，是还有另外买了一些地吗？
公司前几天在广州拿了一个全市单价地王，在郑州也拿了一个溢价率比较高的地，尤其广州地块，有观点认为单价太高，风险会比较大，对此公司的如何考虑的？
另外公司刚刚新成立了深圳公司，目前深圳是否已有项目落地？
张森：上半年买地总共用了54亿。但7-8月又买了3块地，所以加起来下半年买地的钱是25亿左右，到今天为止加起来已经买了近80亿，所以主席刚才说差不多买了100亿，是这两个数加起来的。刚才也提过了，我们现在现金比较充裕，回款能力也比较高，所以下半年如果有好的机会，我们会继续买地的。
陈卓林：我们拿的郑州和苏州两块都是很好的地，是经过测算相信会录得不错毛利的项目，苏州的单价约1.69万元/平方米，算过价格是可以的，郑州的是单价2.4万元/平方米拍回来的，我们有信心卖到4万多，有合理的利润。而且隔了一个月不到，我们隔壁有一块地地价拍到3.4万元/平方米，贵了1万元。
至于广州的地王，单价大概的是3.5万元/平方米左右的样子，大家都知道雅居乐是广州的品牌，包括客户，还有我们所做的产品都是很有信心的。我们之前也有在广州科学城拿了一个地王项目，40多亿，价格也是很贵的，但是事实上无论是销售额还是利润，我们这几年最大的业绩贡献都是在这个项目。
虽然广州这个地块我们单价拍到了3万多，但是通过规划和设计，我们很有信心卖到5万多到6万的。而且那块地只有8万多方，在整个土地储备的占比是很小的，但是价值很高。
目前我们有中山公司，广州公司，深圳公司。深圳公司是负责深圳、惠州那一片区的，所以现在办公在深圳，有两个目的，一个是人才的问题，因为深圳是一个比较中心的城市，希望可以招募多一点人，目前正在物色。现在暂时还没有项目在那里。
现场提问：3月份时陈总曾说过最艰难的时候已经过去了，亏本卖的那些基本都卖完了，但是目前还要亏本卖得货量还有多少？
另外下半年毛利率和净利率希望升3%，但是其他的房企毛利很多都比较难提高，会不会比较难实现这个目标？
雅居乐在苏州和北京都拿了地，这两个城市现在都有一些收紧措施，可不可以说一下对这两个城市的看法？增加的一百亿资金会不会都是集中在二三线城市拿地呢？
另外虽然目前公司债务结构比较好，但还是有一些高息的债务，有没有想过怎么还？
陈卓林：3月份的时候我说了，最难过的时候已经过了。现在看回销售，从上半年的业绩数据也可以看到，去年我们售价的每平方米8千多元，到上半年已接近1万元，每平方米增加了1千元，尤其是中山和广州，惠州，南京，这些都是我们最大的粮仓。预计下半年售价还会增几百元甚至是1千元，肯定超过一万元。所以现在的销售数字都反映出来了。
但为什么上半年过了，毛利率和净利率又那么差呢？
我都解释了，销售额，销售的平均售价是上涨，而且确认收入的200多亿是增加了的，但为什么毛利润是20%？就是因为那些是去年亏本的，降价的那些售价8千多的确定收入滞后到了今年上半年的数据中，所以就拉低了整个上半年的毛利率和净利率。今年下半年也都还会有这些降价的收入部分的，但是少了一些，下半年估计销售也有200多亿，但是下半年就会增加3到5个点的毛利率，有一部分是今年上半年的亏本的和低毛利的一部分，这些是预期当中，但是现在会反映出来。
我们认为2017年就会非常好了，因为2017年的确认收入，会计入今年上半年在卖的售价每平方米9千多元和下半年的1万元项目，有的项目净利润有百分之十几到二十的，所以会拉高整体的毛利率。
现场提问：2015年的毛利率有25%，如果说2015年反映的是2014年的，2016年反映的是2015年的，但今年的毛利率为什么差那么大呢？是不是价格真的影响很大呢？
陈卓林：2015年上半年我们其实都没有很差的，去年上半年是29.6%，去年全年是25%，只要相减就可以知道，去年下半年毛利率只有22%。所以今年上半年的20%的毛利率也是售去年降价出售的影响的。
所以2017、2018年我们的毛利率和净利率会有大幅度的增长，包括投资者、投行，也有对我们整个的数据做分析。
关于买地，我们认为今年上半年买百亿的地，大部分都是很好的，无论是苏州还是郑州。大家都知道，苏州开始限购了，但是不要紧，我刚才说过了，对于雅居乐的产品和这样的土地成本我们是很有信心能够做好的。至于北京，过了十几二十年我们终于拿到了一块地，但是我们不会太刻意，那块地是和别人合作的，我们算过这个数，是合理的。
张森：关于高息债，上半年已经提前赎回了6.5亿美金的8.875%的高息债，已经赎回了。明年3月有一个7.0%的债将会到期，这些都一定会置换回的。
今年上半年我们在国内做了很多不同渠道的融资，1月份发了一个小公募，成本4.7%，2月份又做了一个物业管理费的ABS，成本都是6%左右。接着又把一些经营性物业做了贷款，到了8月份，收购了万豪酒店，分别做了25亿和23亿，这个成本都是6%以内。我们也发了一个小私募债，成本是5.8%。另外7月份我们又发了熊猫债，成本才4.98%。
可以看到，基本上国内所有的融资渠道我们都有用到，所以会尽量在国外回收融资，降低我们的高息债。
现场提问：您认为2017、2018年公司毛利率会增加到多少吗？刚才您也说到要小心控制成本，有什么方法可以控制呢？刚才主席也讲了，雅居乐开始有其他的业务，为什么有信心可以做得比其他人的好呢？另外还有外汇方面，美元债的情况。
李雪君：国内的环保目前除了一些特大型的央企和国企，在水务等持有型的重资产方面是巨无霸之外，其他的固体废弃物的处理，尤其是工业微废的处理上，都是属于比较分散的，而且项目规模都不大，一般来讲，叫做小打小闹，还缺乏一统江湖的人。现在如果大的资本，好的管理进来，刚好有时机，有窗口就可以整合。
我刚才也说了他们分散的同时，管理水平也是比较底下的，这个跟我们的发展契机比较吻合。
另外国家正在大力的发展环保事业，国家领导人在各种场合都在强调环保，绿水青山才是金山银山。再加上对资源的整合，团队的管理，以及发挥和地产联动的优势，所以都是我们做好环保的一些有利条件。
第二个问题是成本和费用的控制手段，我们介绍2016年上半年的利润有所下降的情况，说到了成本的上升。可以这么理解，用这么一个比喻吧，奔驰的豪华版肯定比标准版的成本高，但是如果价格调(资料、团购、论坛)整了，把豪华版卖成了标准版的价格，要是用标准版的标准来看，豪华版的价格就上升了，不代表成本的控制能力下降了，这是第一点。
陈主席刚才说到，我们费用会提升，确实销售困难的时候会采用多种方式进行促销，进行价格调整，比如说会多做一些活动，多跟业主做让利，多做一些相应的价值的提升，性价比更高一些，这些是我们费用的增加。但是现在的市场比较好的情况下，这些都已经不再是问题，更何况我们现在费用的控制相比2015年和2014年，下降已经是很明显了，从之前将近10%降到7%，今年的费率大概控制在6%左右，这是成本费用的问题。
陈卓林：毛利的问题，按照我的估计，2017、2018年是28%左右，是估计的，不是准确的。
我有信心是因为2017年基本上有一个数了，销售已经差不多了，2018年可以看我们现在的土地成本和现在的楼价，土地成本升了一点，之前是1300-1400元每平，现在是1700多元，但是今年我们售价肯定会超一万元每平，所以按这个成本来算，再加上已经把那些不赚钱的，甚至一些亏本的已经斩掉了，所以我们希望毛利率能够做到28%。净利率预计大概是8%到10%。希望能够达到。
张森：外汇方面，我们美元债的对冲上已经做了70%，港元债务也做了50%，所以我们整个外币债务里已经做了60%的对冲。分别是1年期至2年期，我觉得在目前阶段暂时是足够的，我们也会再看看外汇的走势情况，适当会再做对外汇的对冲。
我们现在做的对冲，公告里面也可以看到，上半年有一个8200多万的收益，将我们的外汇风险是降低了的。
现场提问：毛利率的原因是利润低的项目比较多，下半年的趋势是怎样的？都是利润低的项目居多吗？下半年的土地策略是怎样的？会不会担心土地成本再提高呢？
李雪君：刚才有一个问题我再补充一个信息，问到最困难的时候，其实大家可以这么理解，我们最困难的时候指的是销售这部分，但是2015年，是滞后反映在报表上的，也就是说2015年最困难的时候，有一部分数据反映在2016年，事实上我们业绩的表现在2016年开始已经是非常好了，量价提升，所以毛利率低是滞后的数据反映的表现。
下半年我们预期会比上半年好非常多，举几个例子，上半年有一部分的项目涨价都还在持续的过程中，7到8月份有一些项目价格上涨还是一个趋势，还在持续。
算上半年的前半段已经有几个数据可以反映，我们增长非常强势的中山、南京、无锡、海南，惠州，尤其惠州地区整个增幅是超过了30%，中山地区已经超过了40%，对于我们上半年280亿的贡献额超过了将近50亿，这50亿基本上在今年年底和明年上半年都会体现。而且7月份以后销售同样的产品，价格和利润率都在上升，这也会体现在2016年下半年和2017年的报表里，所以这是非常值得期待的。
土地成本的问题，我们现在的土地储备面积里，土地的均价是1100多元每平，目前正在发展并且在销售的土地，基本上是属于这一系列里面的。目前新买的成本高一点的地块都是会体现在明年的下半年，年底，或者是后年的报表里，这时候土地价格的上涨对于利润的影响会在后面体现，目前也不会有太大的影响。
现场提问：下半年毛利低的项目有多少会入帐？还有土地成本的上升，会不会让公司觉得维持毛利有压力？特别是对于地王这样的土地？接下来在买地方面会怎样控制成本？
陈卓林：土地成本我刚才所说的，我们20多亿买的广州的地块，这样的土地量很小。所以对我们未来的影响是不太大的，而且现在我们几个大的地区，中山今年上半年的已经完成了67亿的业绩，现在接近的销售80亿，估计今年要超过100亿。中山整个地价和楼价都在上涨，而且我们的利润率很大，所以我为什么有那个信心说未来毛利率会有28%？是因为我的心中有数。
之前在南京已经有拿了地，目前南京的销售额也是接近100亿。海南岛也是接近100亿，在广州也是。
尽管我们在广州拍到了地王，利润率虽然不会像中山那样高，但是不会影响到整盘账，我们算过帐，估计广州这个地块项目利润率会稍微低一点，估计是六七个点左右，但是肯定要有一点量，而且广州是我们的总部地盘。所以我们最近拿的广州的地块，还有刚才所说的郑州、苏州的土地，那就更加不要怕了。一个月前我拿地单价是2万多，一个月之后隔壁拍出来就是3万多了，这完全是有合理的利润的。
李雪君：去年的存货是160亿，今年上半年这160亿已经变成了110亿，上半年有30多亿消化在了我们的报表里面。剩余的下半年会体现，这也是刚才陈主席谈到的，下半年有一小部分的存货体现在报表里。
同时这一110亿的存货里面，按计划下半年还是会去化一些。从今年开始销售的这些，就是存货，以前这些存货的毛利不怎么样，但是因为现在市场的利好和调价情况下，已经变得不错了。
陈卓林：我们的土地储备是3400万平方，不到1200元每平。所以刚才所说的，我们最痛苦的时期已经过去，上半年毛利率是20%，下半年明显会有提升，而且2017年我们会有大幅度的增长。
张森：我补充一句，广州的情况，在四个一线城市里面，广州的楼价是最落后的，或者说增幅是最低的，所以我们对广州楼市的后期也是看好的。
现场提问：刚才说下半年毛利比较低的货值是多少？
张森：不到20亿。
现场提问：管理层提到下半年还有一百多亿拿地，想去珠海，东莞和深圳这样的地区，其实深圳现在公开拍卖的土地基本上是已经没有了，会以什么样的方式进入深圳？如果是进入这些比较热门的城市，土地成本肯定是比现在要高的，是不是也意味着公司以后还是会比较倾向于去一些二三四线这样的城市，以保证毛利率处于比较低的水平，从而把毛利率拔高？
另外是你们现在的融资成本是7.8%左右，之后想降到什么样的水平？
陈卓林：土地策略有三方面，一个是在现有的城市里面的好项目。第二，我们想去的城市，包括苏州，北京，深圳，但深圳还没有拿到项目。第三，无论是二三四线城市，我们也是通过收购、合作、拍地来拿地。不一定要拍地，我们现在已经通过合作方式来获取额。至于二三线城市等细分的领域，无论是二线，三线，包括中山，我们现在一定要分析市场情况，如果不是我们认为市场好的城市，我们不会去。
所以目前我们中山，惠州，南京这几个稳定的城市里面，还是要看项目。三四线城市现在我们要小心，因为现在很多滞销的，我之前都说过了，现在有部分亏本的地方，我们根本都不去的。
张森：融资成本方面，其实今年做的所有融资成本都是6%以下的，我们的目标是可以把成本降到6%以下，但是也要一些时间。
有一些公司债券没有到期，所以拉高了成本，我们成本在8%以上的融资，里面90%都是已经发了的高息债券。今年新做的融资中，成本超过8%以上的其实只有几亿元，所以我们也很有信心，未来一年左右融资成本可以降到合理的水平。
