南京 苏州楼市迎限购 重拳出击难抑“日光盘”
文章来源：中国经营报。今年以来，南京、苏州楼市火爆，日前，两地相继出台调控新政抑制土地市场和住宅市场的“虚火”。
8月11日下午，南京市政府公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》(以下简称“意见”)，决定从2016年8月12日起，进一步加大政策调控力度。
南京调控政策发布不久，苏州也出台了楼市新政，打出以限购、限贷为核心的组合拳。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，苏州此次首先启动限购版本，也开启了二线城市限购2.0版本。
对此，《中国经营报》记者多方联系限购所在城市开发商，南京华润、朗诗等开发商方面相关负责人以各种理由推脱采访，不愿对楼市调控政策予以置评。而苏州当地开发商则表示，此番苏州重启限购或对投资性需求是一剂猛药。
在业界观察人士看来，从调控的动向来看，二线热点城市基本上会出台此类严厉的政策，主要包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等10个城市。
政策层面的重压，也加剧了核心二线城市的资金外流。中原地产首席分析师张大伟指出，后续房价仍有一定上行动能，但是风险也在进一步累积中。从历史走势来看，土地一波交易高潮后楼市进入调整的概率非常高。
新政为“地王”戴上“紧箍”
根据南京最新的楼市政策，拥有一套住房且房贷结清的，再购买二套房的首付比例将提高到35%；已拥有一套住房未结清再购买二套房的，首付比提升到五成。
《中国经营报》记者多方采访了解到，在南京调控政策落地后的第一个周末，有4家楼盘选择加推新房源。据统计，4家楼盘总共推出了超过1200套房源，均在当天售罄，成为“日光”盘。南京当地媒体更爆出调控政策推出之后，依然有外地购房团涌入南京楼市，投资客热情不减。
而对于此前中介公开在媒体上叫卖“黄牛号”的事件，记者从南京购房者汤先生处获知，依然有“黄牛党”主动联系“一房难求”的他。近日南京河西朗诗熙华府被中介公开叫卖“黄牛号”的事情一出，朗诗地产品牌部方面此前回应称对该事件要进行追究。8月18日，记者再度联系该公司品牌部方面，就事件后续进展进行采访，截止到记者发稿时，对方并未予以回应。
随着市场热度回升，“面粉贵过面包”成为常态。针对地王频出的土地市场，南京出台了一项前所未有的全新政策：土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。其中，当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。
与此同时，为防止地价攀升，南京还使出了绝杀技：当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
业内人士称，这对南京土拍市场将是一记重拳。不过，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)也提出：“日光盘”与“地王”频现的市场背景下，增加土地供应才是解决市场供求紧张的市场化有效措施。从本次政策内容来看，仅改变土地的竞价方式，效果仍有待观察。
另外对于南京土地市场而言，还可通过提高土地出让金的首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，并对房企拿地场外配资进行监管。
“只对预售条件进行限定，虽然提高了预售条件，对于开发商也提出了更高要求，但是，对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间节点没有进行限定，开发商有可能据此囤地。”张宏伟称。
与此同时，苏州也开启了限购模式。政策显示，对于非本市户籍居民家庭限购 2 套住房，且购买第2套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。
重启限购的同时，苏州还对限贷政策进行了升级。个人名下已拥有一套住房且房贷款未结清的，在苏州购买二套房的首付比例由四成升至五成；继续停止发放第三套房的房贷。苏州资深地产人士岳军认为，新政打击投资客的力度还是比较大的。
对于土地市场，苏州还提高了房企拍地的门槛：开发商住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内。“这既能够规避地王现象，也能使很多房企掂量拿地实力。换言之，3个月内如果没有100%的土地出让金的准备，那就不能拿地。”严跃进称。
不仅如此，苏州将设立土地出让市场指导价机制，成交价超过市场指导价的地块，土地出让金缴纳期限缩短为2个月；而土地成交价超过指导价的，工程结构封顶后方可申请预售许可；成交价超过指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
值得一提的是，当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时，中止网上竞价，转为网上一次报价方式确定土地竞得人，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。“也就是说，超过地价25%的时候，‘价高者得’的机制就失效了，而是选择更接近报价平均数的报价来作为最终的土地交易价。”业内人士分析称。
强二线城市需求外溢
实际上，今年下半年以来，由厦门开始，房价上涨的“四小龙”城市均已经收紧调控政策，至此，引发了业内人士对于其他核心一二线城市是否会出台新政的思考。
而政策层面的重压，也加剧了核心二线城市的一种变化：资金外流。
尽管如此，土地市场的热度丝毫没有减退。南京在出台土地竞价新规的第二天，即宣布大体量推地，一口气推出18幅地块，总出让面积达到93.9万平方米。根据出让公告，这18幅地块将于9月19日进行网上竞拍，连拍3天。
“积极供地，说明政府还是鼓励房地产开发和投资的，同时，房企业库存又相对不足，拿地补仓意愿十分强烈。”严跃进表示，上半年，随着一线城市率先出台调控政策，房企纷纷前往南京、苏州、厦门等“核心二线城市”拿地，使这些城市一度成为土地市场的热点。
同时，苏州资深地产人士柴胜表示，苏州市场仍处于饥渴状态，市场需求较大，而各大开发商又处于缺地状态，地价高是通病。目前，吴江市场的供应量比较可观，承接了苏州的部分外溢。岳军也提出，随着苏州、南京调控政策的强化升级，相当部分的苏州购房者将转而到周边的嘉兴、无锡等地买房。此时，投资资金会出现一定程度的“溢出效应”，从核心二线城市向周边区域转移。
8月16日，武汉网上挂牌出让7宗地，其中，融创东西湖区泾河远郊拿地，楼面价10686.64元/平方米，溢价率397%，并因此斩获东西湖区总价、单价双料地王。
8月11日，福州市以55.86亿元的价格出让5宗土地。其中，五一新城地块经过近60轮激烈争夺，被阳光城以总价15.5亿元竞得，溢价率达106%，实际可售楼面价45511元/平方米。这不仅创下福州历史单价新高，且明显高出周边房价水平。
事实上，从上半年开始，部分房地产企业就意识到“核心二线城市”的竞争激烈，并寻求新的区域布局。其目光已转移到天津、福州、佛山等东部热点区域的其他城市，以及武汉、郑州、成都等中西部区域中心城市。
“苏州、南京出台调控政策，不排除投资资金再度回流一线城市的可能。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿元，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿元的总价击败17家各路土豪，以10万元/平方米的名义楼板价，14.3万元/平方米的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王纪录，未来项目售价毫无疑问将超过18万元/平方米。
“‘地王’是未来最大的风险，预期随后几个月，房地产调控继续一城一策，且资金收紧信号明显。”中原地产首席分析师张大伟认为。同时，如今“地王”频现，接下来也势必会有相对应的“控地王”措施，以防止市场出现系统性风险。因此，需警惕四季度房地产市场的风险。
