游走在法律灰色地带的民宿如何才能见“阳光”？
文章来源：上海法制报
网上下单，电子解锁，拎包入住……这两年，民宿渐渐成为了驴友们住宿的一大选择。然而这些隐藏在居民区中“民宿”尽管让许多房客体会到了上海独特的人文风情，但因为缺乏法律规范，民宿的消防、治安情况都存在着隐患。随着迪斯尼开园的热潮，带动了周边民宿业的发展。
《浦东新区关于促进特色民宿业发展的意见(试行)》 出炉并试点，是否能为上海的地下民宿转正带来契机？民宿业该如何健康发展呢？带着这些疑问，记者进行了走访调查。
高收益催生上海民宿业
“睡在山海间，住进人情里……”，石库门、旧式里弄、花园洋房这些都是上海的标志性人文建筑。对于来上海旅游的游客来说，住进这样充满人文气息的民宅，无疑是体会上海风情的一大乐事。通过各种民宿短租的网络平台，散落在申城各地的、由普通民宅改建的民宿展现在游客面前。
与上海郊区普通的农家乐民宿不同，这些中心城区的民宿往往只是一间居民房改造而成。它们与周边其他住宅的外观几乎一样。记者根据网络订房平台，找到了位于黄浦区一个新里小区中的一家民宿。据网络平台介绍，这一民宿坐落于法租界百年老洋房里，居住者可以享受里弄情怀，闹中取静。记者看到，民宿位于三层小楼的第三层，它的外观与其他普通居民住宅最大的区别在于，门口有电子密码锁把关。当房客在网上下单并支付了相应的房费后，在网上登记的手机上就会接到一串密码。输入这个密码后，大门就会自动开启。而当房客结束住宿时，只要在网络上点击退房即可。而保洁员也将在房客离开房间后，对房屋进行打扫。
据了解，这两年随着旅游的年轻人日益增多，有人文体验的民宿住宿无疑更加受到青睐。今年以来，在徐汇、静安、黄浦等中心城区就集中出现了大量民宿，据不完全统计，短短半年时间，上海地区民宿数量已超千家，市区内主要集中在徐汇区、田子坊、黄浦区外滩以及静安区老式洋房一带。前去住宿的大多以国内外游客、短期求学者为主，其中也不乏上海本地人。记者调查后发现，在市区开起来的民宿，都是由居民房改造，前期投入费用并不高，而投资者看中的，是其中还不错的收益。
而上海大部分民宿的订单都通过网络民宿平台预订，包括airbnb、途家网、携程、艺龙等网站，其中，airbnb属于国外专注经营民宿的网站，房源均为民宿。根据airbnb的工作人员介绍，近两年来，上海地区民宿的入驻率呈爆发式增长，目前已发展至1000多家，均由自住房改造而来。记者在采访中了解到，保留历史原貌并具有故事性的石库门老宅格外容易吸引外国和外地游客的青睐，经济收益也较高。一位房主告诉记者，这些民宿不少都是只有使用权的租赁房，尽管地处闹市，但由于自身硬件条件不好，如果按照以往长租的模式，每月租金也只在3000到5000元之间，但通过装修，包装成民宿后，往往一天的租金就在三四百元。这也是房主愿意将这类房源改成民宿的重要原因。
隐患重重 矛盾不断
虽然民宿业在申城发展得如火如荼，但它依旧“见不了阳光”。因为根据《上海市住宅物业管理条例》 的规定，业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。目前上海民宿，特别是市区的民宿，大部分是由住房改造的，并不具备商业经营的资质。因此，民宿这一市场目前仍处于监管的灰色地带。个人房东不具备营业资质。
而更令人担忧的是民宿中治安、消防、卫生等方面如何保障？一旦发生纠纷又该找谁处理？市人大代表颜琳表示民宿业缺乏监管，带来隐患重重。首先是治安问题。“现在上海实行实有人口管理，但对于人来人往的民宿，人口管理的难度很大。”颜琳告诉记者，住宾旅馆，商家会要求住宿者出具身份证登记。而租住民宿时手续却变得更为便捷。“住客只要在网上登记一个用于接收钥匙密码的手机号就行了。”颜琳说，在这一新型业态中，房主与租客都是通过网上平台进行交流，不会见面。颜琳表示，更有甚者，房东将房子整体出租给中介，全权委托中介进行民宿出租，在这一过程中房东对租住者的信息更是一无所知，实际住客是否是网上登记的租客也不能确定，住客是否有违法嫌疑，房东均无法判断。而对于住客而言，租用民宿虽然能体会到老上海72家房客的别样风情，但与一般宾旅馆监控设施完备的情况不同，由于涉及到公共区域，这些隐匿在民宅中的民宿往往都不安装监控，一旦发生争议、纠纷，住宿者也难以举证维权。
同时，许多民宿都是砖木结构，缺乏完备的消防设施。“宾旅馆等商业设施都规定要设置消防逃生通道，但这些老房子明显难以做到。”颜琳担心这些老房子消防设备以及安全通道都不完善，一旦发生火灾，逃生将是个问题。
尽管经过重新整修的房屋舒适度已经能满足住户基本的现代生活需求，但正是由于目前部分石库门、旧式里弄仍保留着“72家房客式”的居住氛围，扰民问题成为了民宿业绕不去的话题。记者在采访中，有一些居民告诉记者，有些租客喜欢开派对，大肆吵闹。“我们这里的房子隔音效果不好，再加上居住的人以老人居多，每天这么吵闹，实在吃不消。”市民刘老伯表示，住宅楼不是封闭式小区，租客不断调换，每天陌生人进进出出也给周围邻居带来了烦恼和担忧，为此，民宿周边的居民经常向居委会和社区民警反映情况，因为民宿扰民也时常发生纠纷。
曾经在民宿网站小有名气的“上海家人”民宿，也因为屡屡被邻居投诉，房主吴老板只能将装修一新的房子再次以长租的形式外借。吴老板坦言，由于他的房子位于大院里的二楼，再加上整栋楼属于木质结构，年份较长，随便一走动就会发出声响，因此常被邻居投诉扰民。“几乎每个月都要接到两三个居委会、派出所打来的电话，说有邻居投诉了，虽然没有强制要求我不能再做民宿，但是不想伤及邻里情，我还是选择放弃民宿。”吴老板说。
擦边球让监管陷入难题
按照现有的法律法规，以居民住宅而改建的民宿拿不到民宿的营业执照，而因为没有营业执照，也自然没有了之后的卫生、公安、消防等多部门的手续申报资格。但与“日租房”、“地下旅馆”不同，目前对于民宿没有监管的抓手。民宿借着“短租”的名义打“擦边球”。因为短租不比长租，无需签署租房合同，与旅馆也不同，无需注册备案。“虽然民宿业涉及房管、城管、公安、税务、卫生等多个部门，但缺乏一个牵头部门。”颜琳表示，这也造成民宿业“九龙治水”的窘境。她建议通过修改《上海市住宅管理条例》 明确民宿业的主管部门，明确监管责任，将民宿业纳入到法治轨道中去。
在颜琳看来，民宿业发展对于拉动地区旅游经济是大有好处的，“我们欢迎世界各地的游客来到上海，深入到石库门、里弄去体验上海的人文，但这一过程必须要有人来监管，防止治安消防的隐患。”颜琳建议学习台湾民宿，用法律来监管，让民宿业健康发展。据悉，台湾民宿产业起步较早，发端于上世纪80年代，并于2001年纳入法制化管理。台湾民宿是利用自用住宅空闲住房，结合当地人文、自然景观、生态环境资源等，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住宿处所被定义为民宿，一般规格不高于5间，部分地区不高于15间。
旅游专家建议，未来上海民宿的发展需要依赖政府立法，通过法律条文来规定民宿的产权属性、经营属性、经营规模、经营形式。在鼓励创新经营的同时，要保护知识产权，防止简单的抄袭复制。同时，在主管部门以及管理、追责、风险控制等方面都有待进一步的明确。
浦东试水以法治理民宿
今年6月，浦东出台了全市首个关于促进特色民宿业发展的试行意见，民宿行业才算在上海拿到了“准生证”。目前，川沙出现了有牌照的民宿村。这是民宿政策落地后的首个项目，50幢农民房正在加紧改造，最快明年5月就能对外开放。有别于农家乐和旅馆，这里的民宿还强调特色化和定制性，比如能提供管家服务，还要求民宿主人有一技之长，让游客能在那里体验油画、瑜伽、手工制作等不同主题的慢生活。
据了解，《意见》 包括了消防安全标准、治安标准、食品安全标准、卫生标准和环境保护标准。在试点阶段，浦东的民宿仅向有集约化经营能力的企业法人开展，由企业打包收储、统一管理。这就避免了民宿市场出现二房东、三房东，“散、乱、小”一哄而上、无序蔓延的局面。
今后两年，浦东新区将边实践边引导，针对规划保留的自然村落进行先行先试，在特色民宿发展形成比较成熟的经验后，在全区非城市化地区推广。
按照浦东相关部门的设想，这次民宿标准出炉后的试点期限是两年。在这两年时间内，特色民宿有待突破和探索的方面还有很多。有专家表示，政府部门在民宿试点上实行“招商选资”，也是为了把握一定的门槛，避免良莠不齐的情况出现。居民将闲置房屋租给市场主体，由市场主体输出管理理念和管理模式，实现特色民宿“合理、合规、合法”经营，居民从中获得相应的经济利益； 对未来民宿的消费者来说，市场主体相对规范的经营，有消防、环境、卫生等方面的保障，选择起来更放心。
