碧桂园控股有限公司(02007.HK，下称碧桂园)在国内各线城市火力全开，攻城行动取得了阶段性成果。该集团18日披露的中期业绩报告显示，连同其联营公司及合营企业，前6个月公司实现合同销售额约1250.7亿元，同比增长129.6%；所获楼款、其他业务现金回笼等合计数据首次超过千亿元，约为1051.0亿元，同比增长111.9%。

  这是碧桂园自2013年突破年销售千亿元大关以来，销售增长幅度最快的半年。基于此，该集团上调了年度销售目标至2200亿元。

  鉴于该集团下半年可售的产品总销售额高达3062亿，碧桂园2016年销售目标极有可能远超市场预期。另外，其海外扛鼎项目---森林城市已获得了约100亿元的销售，预计全年成交额约在300亿元上下。

  小城割韭菜

  碧桂园的合同销售额在2016年上半年实现了快速增长，与其在三至五线小城市的战略定位不无关系。

  2014年以来，多数开发商回归一二线城市的当口，碧桂园并没有轻易放弃其战略重镇三四线城市，甚至启动了被行业视作杀手行动的五六线小城镇战略，在三四线城市的基础上进一步往区域纵深开拓，将碧桂园的项目引入小城市甚至小县城，开发定位高于当地标准的改善型产品，抢夺三~五线城市的高端改善型客户。

  该集团总裁莫斌表示，碧桂园这一战略响应国家供给侧改革号召，提升中小城市商品房标准，迎合当地高端客户的需求。因此，虽然部分三四线城市的房地产库存严重，但碧桂园均能脱颖而出成为市场赢家。

  凭借其规模、运营、成本管控及品牌优势等，碧桂园在其进入的不少中小城市房地产市场中，占据了绝对优势。

  数据显示，在碧桂园进入的三四五线城市的已售项目中，有54个项目在当地县级市的市场占有率超过20%。其中，市场占有率超过50%的项目有10个，市场占有率为30I%的项目有24个，市场占有率为20)%的项目有20个。

  这意味着，在许多中小城市，碧桂园一家就占据了当地绝大部分的市场份额。有业内人士将碧桂园的这一行动称作割韭菜，因小城市的购房需求十分有限，而碧桂园一个项目往往截流了大部分客源。在碧桂园2016年上半年所取得的约1250亿元中，有40%（即约500亿元）是由三四五线小城市客户所贡献的。

  与碧桂园的优秀成绩相对应的是，国内三四线城市的库存压力仍然不容乐观。易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品住宅库存总量显示，截至2016年6月底，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象，但有26个城市的库存规模不降反升。

  不过，这并没有阻止碧桂园的触角进一步向中小城市延伸。数据显示，该集团今年上半年新增项目181个，总代价约728.3亿元，总建筑面积4385万平方米，其中属于碧桂园权益的总代价约472.3亿元。这些土地中约4成的客户目标是三四线城市。

  截至今年年中，碧桂园拥有土地储备1.4亿平方米，未来可提供的未售货量总计高达约9078亿元，其中有3877亿元继续面向三四线及以下城市改善型客户群体。

  在业内人士看来，碧桂园的纵深发展，对于提升中小城市房地产的产品及服务品质方面具有较好的社会效应，但对于当地小微发展商而言却是致命打击，由于碧桂园的进入，行业的洗牌和淘汰在所难免。

  规模飙升考验运营能力

  上半年，碧桂园的总收入约人民币573.6亿元，同比增长21.2%，其中物业开发分部的收入约为554.1亿元，同比增长21.8%; 核心净利润为人民币49.6亿元，同比上升1.6%。公司每股盈利为24.18分，同比增長3.6%。

  财务方面，该集团上半年销售楼款的现金回笼1050.7亿元，同比增长111.9%，扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后，现金流净额为正。期间，该公司通过赎回高息负债，发行低成本债券、应收账款资本化等方式，大幅降低融资成本，截至2016年6月30日，加权平均借贷成本为5.76%，比2015年12月31日下降44个基点。

  期末可动用现金约493.9亿元，另有约1457.8亿元银行授信额度尚未使用，营运资本相对充裕。净负债比率较去年同期微幅上升至62.6%，仍处于70%的集团财务红线之下。

  从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。截至2016年6月30日，已有319个项目引入合伙人机制，其中151个项目开盘在售，累计合同销售额达到1004亿元，平均回本期为8.3个月，签约净利润率为12.5%。

  截至目前，从合同销售额、项目总数等指标看，碧桂园已挤身国内前三甲的房地产开发商行列，其战线从国内市场到国际市场，从一线城市到五六线小城镇。数据上看，在高速扩张的过程中其运营效率并未随之降低。但是，规模的天花板始终存在，规模不效应 何时会成为其扩张坦途中的绊脚石?这是碧桂园高性价比产品和高周转运营，在未来无法回避的命题。

  截至6月底，碧桂园拥有已签约的项目总数为536个，其中内地有531个(190个位于广东省)，马来西亚4个、澳大利亚1个。国内项目分布于27个省/自治区/直辖市的170个地级市，总计覆盖359个区/县。从城市数量上来看，碧桂园已经进入了我国34个省级行政区的27个，涉足近一半地级市。

  未来碧桂园仍然将在已进入、未进入的城市中寻找机会。就在今年下半年，该公司用于新拓展土地的资金准备仍然高达约400亿元，预计全年新增项目超过360个，即一天签一个新项目的节奏，这有望让该公司的项目总数达到700个之多，成为国内项目总数最多的开发商。

  可以预见，如此大体量的规模将给碧桂园未来的运营管理提出更大挑战。例如人力资源的大量扩张和培训，都是一个繁复的任务。数据显示，截至2016年年中，碧桂园集团雇佣员工总数约79967人，较半年前的68150人增加11817人。

  在某种层面上看，规模的高速扩张之下，碧桂园未来的控制能力很值得研究和关注。