随着上半年部分城市出现过热表现，且多地地王潮涌现，市场的局部喷发已引起了政策制定层的高度重视。7月厦门成为房价上涨“四小龙”中最后一个出台调控收紧政策的城市。

7月，各地商品住宅成交量第四个月环比下降，市场持续处于高位回调状态。而二手房市场成交量止跌回升，21个城市二手住宅成交面积环比上升11%，其中北京、上海、深圳环比增幅超过两成。

7月，虽然各线城市溢价率均有所回落，但一线及三四线城市的平均楼面地价都创下历史新高。尽管当前新房销售高位调整，但土地市场的热潮仍在延续。

今年上半年房企业绩整体增长显著，34家房企销售面积、金额较去年上半年分别增长44%、64%。其中，瑞安、旭辉、时代、新城、碧桂园等销售金额增幅居前。

7月，六大城市的中原二手住宅价格指数再现集体上涨。其中，四大一线城市涨幅扩大，天津、成都则由跌转涨。整体而言，7月二手住宅市场淡季不淡，尤其一线城市迎来成交量价齐升。

整体而言，7月如期进入淡季，新房成交量进一步高位回落。中原监测的40个城市数据显示，7月商品住宅成交面积环比下降5%，但同比上升13%。可见市场虽然已经持续四个月环比走低，但依然好于去年同期水平。而7月新房成交整体回落主要是受到二线城市表现不佳的影响，二线热点城市中，仅大连、南京、南昌7月成交量环比上升，其他城市均有不同程度下滑。本月出台楼市收紧政策的厦门成交量回落显著，环比降幅接近四成。

二线城市中的热点城市因政策收紧，加之前期高位回调因素的共同作用下，导致市场供求下滑。但与此同时，一线城市正在逐步消化前期新政的影响，尤其二手房市场表现突出。在一线城市带动下，7月二手房成交量整体止跌回升，结束了持续三个月的环比下滑走势。北京、上海、深圳的二手住宅成交面积环比增幅分别达到59%、38%、21%。且上海7月成交面积已经超过去年同期水平，市场触底反弹势头强劲。加之一线城市7月的中原二手住宅价格指数涨幅均现扩大，市场可谓迎来一波成交量价齐升行情。

具体来看，上海7月二手市场的发力，一方面由于前三个月市场迅速降温积累了一批有效客户，更重要的是上海近期地价高企，甚至远郊地区地价也频频刷新区域单价地王。在此影响下，买卖双方预期均受到影响，卖方定价几乎难有松动，买方经过观望期后，再度被迫接受现实。事实上，上海在4月末中原报价指数见底之后，呈现持续上涨走势，预示着后市房价积极看涨。

当前市场的局部过热已经引起了政策制定层的高度重视。7月新华社连续三天发布针对楼市变局的时评，中央政治局会议更是专门提出要“抑制资产泡沫”。但在经济形势不明朗，且其他投资渠道有限的情况下，优质城市的房地产市场或仍是目前看来相对安全的资金主要流入方向之一。

宏观政策：资产泡沫引发关注因城施策导向不变

随着上半年部分城市出现过热表现，且多地地王潮涌现，市场的局部喷发已引起了政策制定层的高度重视。自7月19日起，新华社连续三天发布针对楼市变局的时评；7月26日，中央政治局会议专门提出要“抑制资产泡沫”，所指的资产可理解为主要针对房地产。但中央政治局会议同时明确“去库存”依然是下半年五大重点任务之一，为下半年楼市的稳定发展定调。鉴于全国冷暖不均的市场格局，松紧有别地因城施策无疑仍将主导各地市场的发展。而从地方政策动向来看，7月厦门成为房价上涨“四小龙”中最后一个出台调控收紧政策的城市。

住宅市场：新房成交持续回落二手市场止跌回升

重点城市商品住宅成交持续高位回调目前，虽然房地产业各项指标绝对值仍在历史高位，且依然处于正增长区间，但增速已出现全面下滑。全国商品房销售面积、金额6月分别累计同比增长27.9%、42.1%，持续第二个月增速回落，较上半年的最高增速分别回落8.6个百分点和13.8个百分点。这一方面是由于去年二季度起市场回暖、基数提高的原因，另一方面则是政策刺激市场需求集中释放后所带来的高位回调。

7月，各地商品住宅成交量第四个月环比下降，市场持续处于高位回调状态。中原监测的40个城市数据显示，7月商品住宅成交面积环比下降5%，同比则上升13%。其中，一线城市表现分化，京沪两地环比上升，穗深两地则环比下降。二线城市整体环比下降7%，而三四线城市环比上升7%。二线热点城市中，仅大连、南京、南昌7月成交量环比上升，其他城市均有不同程度下滑。本月出台楼市收紧政策的厦门成交量回落显著，环比降幅接近四成。

7月，商品住宅新增供应（新批预售）以及推盘量（新开盘）均有所减少，40城市商品住宅供应面积环比下降35%，19城市推售套数环比下降16%。同时19城市开盘认购率有所回落，整体认购率为71%，其中仅南京认购率超过90%。整体而言，一线城市正在逐步消化前期新政的影响，而二线城市中的热点城市因政策收紧，加之前期高位回调因素的共同作用下，导致市场供求下滑。

二手住宅成交量止跌回升

7月，二手房市场成交量止跌回升，结束了持续三个月的环比下滑走势。中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比上升11%，同比上升5%。分城市来看，二手房成交量较大的12个城市中，除厦门、南京、成都、无锡外，其他城市二手住宅成交面积全线上升。具体来看，北京、上海、深圳环比增幅超过两成，而厦门降幅超过两成。

而与去年平均水平相比，绝大多数城市同样成交量保持上升，仅深圳、苏州尚不及去年的高位水平。但可以看到，深圳已经持续2个月二手房成交量环比上升，且7月的中原二手住宅价指数涨幅也出现扩大，可谓迎来一波量价齐升行情。

在8个二线重点城市中，杭州、无锡的二手房市场表现较好，较去年月均值增幅分别达到59%、74%，且杭州二手市场规模已经与广州、南京等地相当，市场流动性不断增强。

土地市场：成交热潮高温难退地王效应逐步蔓延

7月，虽然各线城市溢价率均有所回落，但一线及三四线城市的平均楼面地价都创下历史新高。虽然当前新房销售高位调整，但土地市场的热潮仍在延续。且目前一二线部分城市的地王潮正逐步外溢传导开来。此外，优质二线城市普遍存在库存低且后续供应不足的现象，因而房价补涨动力强劲，土地市场也仍将持续活跃。其中，武汉、珠海、昆山等地均在本月诞生单价历史地王。

当前部分城市的土地热潮，已经难以用当前的市场数据来解释其未来盈利空间。房企或更多从生存角度而非盈利角度在创造这波地王潮，一方面新房市场整体规模终将逐步缩小，而城市严重分化又逼迫房企不得不集中争抢有限范围内的城市土地资源。对于未来，或者抢占更大的市场规模，或者寻求多元的盈利空间，成为房企生存下去不得不选择的发展方向。

重点房企：上半年业绩积极增长整体市占率稳步提升

7月，重点房企购地金额环比再度回落，购地面积也有所减少。34家房企购地金额环比下降12%，但同比上升60%；购地面积环比下降13%，同比下降15%。之所以购地金额与面积的同比数据走势反差较大，主要是地价差异导致，而其背后一方面体现了土地成本整体抬头，更重要的是房企布局城市变化带来的地价结构性差异。

具体来看，34家房企中19家7月有新增土储，其中金地购地金额居首，主要是其在上海以88亿元豪夺浦东远郊一宅地；而碧桂园再度成为单月购地面积最多的房企，且购地金额也居于第二位，其大肆扩张抢占市场的决心溢于言表，为冲击3000亿元业绩目标不断奋进。

重点房企6月销售迎来年中冲高行情，不仅环比走高，且较去年同期亦增幅显著。34家房企6月销售面积、金额环比分别增长24%、23%，同比分别增长26%、38%。价格方面，5月销售均价环比继续持平，同比上涨9%。

今年上半年房企业绩整体增长显著，34家房企销售面积、金额较去年上半年分别增长44%、64%。其中，瑞安、旭辉、时代、新城、碧桂园等销售金额增幅居前。随着销售业绩的上升，重点房企整体市占率也进一步扩大，销售金额占有率达到25.8%，全国房地产市场集中度进一步提升。