关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！

  卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

  前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房。标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。

  为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。

  虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了。

  自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？

  是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。

  我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！

  我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。

  我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？

  何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。

  Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。

  比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的。

  而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。

  别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。

  Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。

  日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。

  出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。

  Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？

  还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！

  顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。

  一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。

  日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。

  在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。

  这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。

  离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。

  至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。社科院研究员李银河女士讲过一个故事：那天，我的邻居来跟我聊天，有意外发现。前不久，她姐姐带来一个日本记者，在我家坐了坐，聊了一阵，后来去她家吃的饭。她跟我说，原来这个记者还想去拜访好几家，却突然取消了，原因是“受不了那个刺激”。我奇怪：他受什么刺激了？原来，他觉得中国人的房子太大了，家家都百十平米，而在日本，他干了一辈子大报记者，才攒钱买了个小房子。房子空间狭小，家具一多，人从房间里走过，要“像鱼一样”闪来闪去，所以他觉得太受刺激了，以致不愿去更多的人家，受更多的刺激了。我听了才突然意识到，中国这些年的变化实在是太大了，人们的生活水平能到了让日本人羡慕的程度。原来还真没注意到。

  事实上中国住房真的如此令人羡慕吗？先来看一些数据。

  买房，一位熟识的日本工薪族山本对记者说，他买房了。新建的公寓，地点在葛西，位于东京都的最东侧，紧邻千叶县。面积80平方米的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)，首付了900万，贷了25年的款，每月还款约7万日元。每天从家到城里的公司上班需要坐1小时的轻轨电车，对于这个通勤距离和时间，山本表示比较满意。在东京，山本的购房颇具代表性。能在寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的都是不折不扣的有钱人，大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射，纷纷把目光投向所谓“首都圈”的最外围。

  同样的面积，圈儿边的住宅楼价格是城里价格的1/2或1/3。

  推动东京人圈儿边购房的是四通八达的公共交通，每天早上，各线的地铁和轻轨载满西服革履的工薪族向都市中心移送。东京地价是世界上最高的，所以在东京买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备。用一个正在出售的普通实例说明，东京川平冢3丁目一处公寓，距离车站10分钟步行路程，面积79.35平方米，总价5350万日元(382万元人民币).如果首付1200万日元，贷款30年，每月要还款12.8万左右，此外，入住后每月的管理费是2万日元。一般来说，东京几个著名的昂贵地段例如惠比寿、广尾、赤坂等区域，不要说电视上常看到的日式独门小楼，就是一套不到100平方米的三室一厅公寓房往往标价要1亿几千万。这些地区的“贵府”确实不是普通日本百姓可以买得起的，多是为老板或人气艺人们准备的。

  对于一般市民阶层来说，能在东京城内买套不很偏僻的三居室绝对是个大手笔了。

  之前日本的“豆腐渣”建筑业丑闻曝光后，日本的房地产销售遭到了不小的打击。

  越来越多的准买房户变成了坚定的持币观望者，谁也不想用辛苦一生挣来的钱买到的房子经不起随时可能发生的地震。与购房相比，东京人更习惯于租房住。租房不用准备购房时首付的一笔巨款，而且可以随时根据工作的变动而搬移。东京都内租房的价格因地域不同差价也极大，拖家带口的普通市民家庭租住的多是10万~20万日元的公寓房。如果哪家公司有自己的宿舍楼，每月两三万的象征性房租对员工来说绝对算得上是个诱人的福利待遇了。

  有数据表明，中国与日本、韩国相比，人均城市建设用地、耕地是比较接近的。

  然而根据建设部的统计，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。

  其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍。而事实上，生活在中国的人都有这样一个感受：北京的住房指数明显高于东京！为什么？“住房痛苦指数”是用来衡量住房经济困难程度的指标，其计算公式为：商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指数。东京市区单位平方米房价约为2.3万元人民币。日本人的人均月收入为23000元人民币，东京人的人均收入肯定在这个数字之上。所以可以得出：东京人的“国民住房痛苦指数”=23000元/平方米÷23000元(月收入)=1(实际应当小于1)。北京全年房屋均价为6485元/每平方米，北京城市居民人均可支配月收入为1471元。

  于是，北京市住房痛苦指数=6485元÷1471元=4.41。

  更公平、更准确的比较方法为：将北京的人均收入改为中国的人均收入。

  中国的城镇居民人均月收入为874元，这样的计算才更有可比性，但这样一更改，结果居然是这样的：北京市住房痛苦指数=6485元÷874元=7.42。 正如数据显示，北京人住房痛苦指数是东京的5倍左右，居住水平却早已是东京的2倍。而这次的争论恰恰是这种数据的现实反映：一方面，李银河说出了北京部分住房条件好于东京的事实。另一方面，网友又觉得与常识不符。北京的高房价和低收入的强烈反差，却并没有导致房市的冷清。相反，在房市中，居民的购买力却表现得非常旺盛，而且房子大到居然让日本人都“受刺激”了。以去年为例，北京市全年供地计划中，商品房仅占69%，其余的都变成了经济适用房和享受经济适用房政策的用地。

  而这些所谓的享受经适房政策的供地全部都不是面向社会民众的用房。

  而是仅面对特殊单位群体的住宅用地，此一项的面积就高达2586万平方米。

  另外，即便是面向社会的经适房情况大家也知道，就是所谓“开奔驰住200平经适房”。不知日本记者去的是否是这些“人家”。中国经济以10%左右的幅度增长已经维持了二十年之久，东南亚等国这样增长之后都已步入发达。

  中国虽然整体还未富起来，那也只能说是贫富差距太大，不能说富人少。

  无论是所谓“权贵”，还是合法致富的企业家、明星、高管，比例虽不高，总数可也不少，这些人是具有购买力的。了解楼市的人可能知道，在北京年轻人买房基本不是花自己的钱，而是三个家庭六个人供一套房。小两口是独生子女，男方和女方家里共同出首付，然后共同还贷，当然也有条件好的家庭只需要一方家长的积蓄就够了。

  所以都说“靠工资买不起房”，可房子还不是一套一套都卖出去了。

  按你的收入算出来的住房痛苦指数当然高，但加上你外地父母几十年的积蓄就是另一个概念了。除去这种情况，所谓“温州炒房团刚走，山西煤老板又来”，全国的财富新贵们轮番冲击北京房市。在一个失衡的社会里，各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市积聚，以举国之力和日本的一座城市比，就难怪日本记者显得寒碜了。

  一位中国人到日本惊呆了！东京房价很高，但是和国内北京上海深圳等城市比，还是要便宜很多。卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，而是实情！