开发商轮流坐庄推涨上半年地价

  资产泡沫显现 警惕资金链存风险

  2016年上半年，“地王”成为土地市场关键词。成交价、成交额、溢价率从一开始的一月一刷新，到后来一周一刷新，从一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天内几次打破刚出炉的纪录。行业资产泡沫显现，专家提醒，这里面酝酿着巨大的市场风险。

  上半年300城土地出让金总额超万亿

  某研究院数据显示，二季度以来，以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出，二线城市地价领涨，部分城市土地市场存在过热风险。

  今年上半年，全国300个城市楼面均价及溢价率持续上涨，土地出让金总额为10818亿元，同比增加34%。其中，全国40个大中城市中超过一半同比增加，涨幅前十的城市土地出让金均翻倍。

  楼面价方面，今年上半年，全国300个城市成交楼面均价为1659元/平方米，同比上涨35%；其中住宅类用地成交楼面均价为2972元/平方米，同比上涨55%。溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市土地平均溢价率41%，较去年同期上升31%；其中住宅类用地平均溢价率53%，较去年同期上升41%。

  中原地产的数据也显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金超过100亿元的就达到了3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗，单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。而溢价率方面，地块溢价率超过100%的高达89宗，同比上涨45倍，溢价率超过50%的144宗，同比上涨8.5倍。

  值得一提的是，土地市场热度难减，但分化严重。根据某研究院数据显示，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额就达6917亿元，成交额同比增加55%，占全国成交额比重超过60%，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿元，同比上涨38.5%，占全国成交额比重超过90%。

  某研究院认为，在一线城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企转战二线重点城市拿地，土拍频现地王盛宴，城市、区域、板块地价纪录屡被刷新，并带动出让金整体上涨。

  中原地产市场总监张大伟认为，本轮市场爆发的主要导火线与原因都在于信贷的释放量，居民杠杆在不断增加，从而形成了泡沫。亚豪机构市场总监郭毅也认为，在房地产调控放松情况下，天量货币大水漫灌，部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市，不得不依靠地产调控政策的刺激，产生对区域楼市短期的利好拉动。

  开发商轮流“坐庄”催涨地价

  值得注意的是，土地价格的飙涨不仅仅由于政策与信贷的推动。有业内人士指出，开发商轮流坐庄、通过制造新地王解套旧地王也是造成地价节节上涨的重要原因。

  以2015年10月拍出的北京孙河新地王为例，其成交楼面价高达5.38万元/平方米，它的拍出就将 中粮地产 2013年以4.8万元/平方米摘得的孙河前地王解套。同时，保利首开刚刚联合拿下的北京常营地王更是直接让2014年年中夺下该区域地王的恒大“长舒了一口气”，此前，恒大楼面价成本高达5万元/平方米左右。

  上述业内人士表示，新地王的拍出带来的价格预期，让其周边的项目更有涨价的底气。“像上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商， 厦门国贸 、龙湖、金地等房企纷纷以地王为噱头促销提价。”

  除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。今年6月30日，象屿地产以高达193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地，总价21.2亿元，楼面地价2.63万元/平方米；而在1个月前，象屿地产则在同一区域以总价21.5亿元、楼面价2.26万元/平方米的价格拿下一块宅地，用时一个月实现“自我解套”。

  再如2015年8月， 阳光城 以楼面价49236元/平方米夺得上海杨浦区平凉社区一幅地块，刷新了该公司曾在2014年11月创下的该板块最高楼面价纪录。

  同策咨询研究总监张宏伟说，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录无疑是房企降低拿地风险的好办法。“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。”

  易居中国执行总裁丁祖昱则表示，高价拿地也是房企在资本市场存续的一种方法。“上市房企财务报表的资产计算是由其开发的商品房库存以市场价格评估计算而来。因此，虽然地价依然高企，但如果不拿地，上市房企在资本市场上的故事就讲不下去。没有土地储备的房企，就相当于没带弹药上战场的士兵，所以只能硬着头皮与金融机构合作拿地，把地价越抬越高。”

??下半年政策趋紧土地泡沫风险显现

  近日，中央首次提出要抑制资产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。

  CRIC研究中心研究员杨科伟表示，从上半年中国经济表现看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目标，但很大部分源于上半年地产发力，而资产泡沫主要聚焦在房地产行业。

  杨科伟说，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年财报中，诸多企业去年净利润不足1500万元，部分上市公司即便拼尽一年利润也无力购得北上广深一套住宅；相反，在一线城市买房一年涨价增值部分相当于辛辛苦苦干事业一年利润。虽有夸张之处，但也充分反映了当前经济现实。

  “在货币政策持续宽松情况下，资金并未‘脱虚入实’，而是转向进入房地产行业。”杨科伟表示，房地产业造富效应成倍放大，这一点M1、M2增速“剪刀差”持续扩大以及民间投资增速不断下滑便可见一斑。

  张大伟表示，在现实的资产市场上，经常可以观察到的经验现象是，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格却会持续上升，从而产生资产泡沫现象。而从资本市场看，主要的资产泡沫有股市与房地产市场，2015年股市进入熊市，当下的一二线城市房价飙升，基本就可以定义为资产泡沫。

  今年7月21日央行发布的贷款数据显示，上半年全国新增贷款7.53万亿元，而其中的个人购房贷款就增加了2.36万亿元，比重达到了31%。值得一提的是，上半年新增住房贷款额几乎相当于去年全年新增房贷额。

  张大伟说，2015年相关的政策还是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”，而在2016年经济工作会议上则从“加快”变成了“有序”。

  杨科伟认为，对部分热点城市，政策转变的信号已经非常明显，房地产市场的“去杠杆”化也势在必行。随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，无疑将对房地产市场产生极大冲击，特别是部分热点二线城市，市场将面临量缩滞涨局面。

  截至7月27日，年内抢地最积极的50房企合计拿地为6221.75亿元，合计建筑面积为9622万平方米，平均拿地成本为6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企业拿地平均成本增加高达51.8%，价格风险再度增加。

  张大伟也指出，截至6月下旬，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿元，截至2016年6月16日，这些地块销售额只有224.8亿元。这意味着若按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预期为3800亿元。224亿元的销售额，目前来看只相当于一年的资金成本，这里面酝酿着巨大的市场风险。