一改前5个月的火热行情，6月份，全国涉诉房产网络司法拍卖(下称法拍房)开始步入冷却期。

  浙商资产管理研究院整理的法拍房数据显示，尽管6月份法拍房拍卖标的数和成交标的数均有所增加，但标的成交率连续三个月出现下滑，成交额也出现今年上半年以来首个向下的转折点。从价格端来看，起拍折扣率基本持平，变现折扣率较上月有所回升，但仍低于4月份的价格高点。

  一般来说，法拍房的热度与房价高度相关。当房价高企，人们购买法拍房的意愿会增强，毕竟法拍房与正常房价之间存在一定的价差；而当房价下落，人们更愿意在市场上购买正常的房产。

  我认为，前几个月一二手房市场价格的高涨带动了法拍市场房价格上涨，在连续上涨之后，法拍市场也开始逐渐回归理性。浙商资产管理研究院研究员冯美云解释说，我们判断，市场短期供应仍将保持稳定增长，供应增速会有所回落，随着成交价格不断回归理性，起拍折扣率和变现折扣率的趋势将保持一致。

  法拍数据的秘密

  数据显示，2016年6月，法拍市场一共拍卖涉诉房产10809处，环比增加4.07%，同比增加59.61%，创2014年以来的单月最高纪录。6月涉诉房产合计拍卖11674次，环比增加4.19%，同比增加58.87%。拍卖标的数和拍卖次数的增速均有所放缓。全月拍卖成交额为80.02亿元，环比减少7%，成交额出现首个向下转折点。

  从成交结果来看，6月份网络司法拍卖一共成交涉诉房产2869处，较上月增长2.54%;标的成交率为26.54%，比5月份下降0.4个百分点，连续三月下滑。

  另外，本月起拍折扣率为83.62%，与上月基本持平。从变现效果来看，6月份的变现折扣率为89.39%，较上月增加0.35个百分点，在5月低点后转而表现出向上增长的趋势。

  起拍折扣率指起拍价与评估价之间的比率，该指标越高，说明涉诉资产的供应价格越高。指标越低，资产价格相对便宜;变现折扣率是指变现价与评估价之间的比率，该指标越高，说明涉诉资产的变现效果越好。

  从数据上看，2016年6月份网络司拍涉诉房产总体表现不如5月。尽管6月法拍房供给量再次刷新年内单月新高，但标的成交率连续三个月出现下滑，成交热度有所降低。成交额6个月来呈现首次下跌，起拍价格（起拍折扣率）亦小幅下降，变现折扣率有所回升，但尚未突破前期高点。

  总的来说，6月份网络司拍市场涉诉房产的整体成交不容乐观，价量均出现不同程度的下滑态势，特别是标的成交率。

  事实上，法拍房仅为正常房屋销售主力市场外的一个小众分支，但其价格和热度与主市场遥相呼应。一般来说，当房价高企，人们购买法拍房的意愿会增强，毕竟法拍房与正常房价之间存在一定的折扣，而当房价下落，人们更愿意在市场上购买正常的房产。

  据数据整体来看，7月房价环比、同比涨幅均有所扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。

  但同时该报告也指出，与6月份相比，7月份房价环比上涨的城市数量减少了7个，房价环比下跌的城市数量增加了8个。

  我认为，前几个月因为一二手房市场价格的高涨，带动了法拍市场房产价格上涨；在连续上涨之后，法拍市场开始逐渐回归理性。冯美云说。

  从时间维度来看，事实上整个市场从4月份就开始回归理性，标的成交率先行，出现首个低点，尽管此时变现折扣率依然保持上涨并到达上半年的峰值；之后，变现折扣率开始下跌，紧随其后的是供应价格（即起拍折扣率）。冯美云说。

  从整个上半年的数据来看，法拍房市场与去年同期相比呈现爆发式增长，1-6月一共拍卖涉诉房产57227处，拍卖标的数已超2015年全年。其中拍卖成交14916处，成交额394.65亿元，成交金额超2014年全年。

  我们预计2016年全年涉诉房产网拍市场的供应量将超10万套，成交额将超1000亿元。 冯美云说。

  北京、上海法拍房最贵

  单独从各省市的数据来看，尽管江浙两省依旧是法拍房供给的主力区，但占比却继续减少。

  今年6月，浙江省以3044处法拍标的数排名第一，单月供给量首次突破3000处。江苏省以2463处标的数排名第二，两省拍卖标的量环比增长2.95%，增速较上月有所放缓。5月份浙江和江苏的标的量占全国涉诉房产拍卖总数的50.95%，占比进一步降低。

  江浙两省的占比从2015年顶峰时期的77.11%到2016年6月份的50.95%，不断下降。尽管从增量来看，两省供给量还在单方面增加，但是占比已经减少个约28个百分点。与此同时，河南、广东两省供给增长明显，福建、吉林、内蒙古等省份的供给单月有所减少，其他的省份的不良风险正在不断暴露出来。

  从资产价格和成交效果来看，北京、上海两地法拍房的变现折扣率明显高于其他省市。北京前6个月的变现折扣率均值为108.02%，位居榜首；4月份，其变现折扣率达到117.16%的高点，也就是说，当月法拍房价格为评估价的1.17倍之多。上海前6个月的变现折扣率均值为102.61%，位居第二。

  但从资产价格来看，北京、上海两地的涉诉房产起拍折扣率却长期在低处徘徊，比如，北京前6个月的起拍折扣率均值91.63%，上海为81.07%。

  一般来说，压低起拍折扣率，是为了促成成交。一位拍卖行人士对本报解释说。而吉林、安徽、贵州、四川、内蒙古、宁夏等地则反其道而行，其变现折扣率低于起拍折扣率，如果资产价格定价比较高的话，成交会比较少，成交效果也不会好，但是也要看具体市场情况而定。他说。

  冯美云表示：我们判断，市场短期供应仍将保持稳定增长，供应增速会有所回落，随着成交价格不断回归理性，起拍折扣率和变现折扣率的趋势将保持一致。