土地稀缺蝴蝶效应“躁动”进行时 房价“豪宅化”难避免
文章来源：中国产经新闻报。近几个月，买房，对于家住大兴区黄庄的王先生来说，可谓是一种难以抉择的煎熬。
在房山去往六里桥的835路公交车上，王先生并没有在座位上闭目养神，而是在不停地接听着中介公司打来的各种购房信息的电话。
接听完电话后，王先生一脸无奈地抱怨说，现在的房价，一套比一套高，还让不让人活了。
在谈起买房的话题，王先生倒苦水般地说，放眼整个北京城周边，也只有房山区一些交通不方便的乡镇房价相比市里及郊区房价便宜些，即使再便宜，一套80平米的房子也要100多万，对于一个生活在一线城市的普通工薪族来说，面对如此高的房价，买房已然是一种奢望。
据相关机构发布的检测数据显示，北京在去年上半年，二环内房价每平方米56243元，今年上半年涨至72752元，同比涨幅达29.4%，景山西街、西四、西单等区域的房价每平方米已经超过10万元。
该数据还显示，涨幅居其次的为二环至三环之间，由去年上半年的每平方米47132元涨至目前的57759元，同比涨幅为22.5%。受通州、大兴等区域利好影响，五环至六环之间的房价涨幅位列第三，同比上涨22.2%，超过了三环至五环之间的涨幅。
一线城市土地供应紧张
土地的量多或量少是牵动房地产市场各方利益的“神经”。有数据显示，2015年，北京土地市场出现了供应明显减少的现象。
有业内观察者认为，由于土地供应量的明显减少，北京市总的土地出让金在2015年6月25日前只有648.22亿元。
记者在采访中了解到，北京市自今年4月29日挂牌出让三宗地之后，北京土地市场仅供应一宗内定的通州综合用地，截至目前，北京已3个月无新增土地供应。
实际上，早在2009年，北京市区三环以内，就基本没有住宅用地供应。据中原地产数据显示，截至目前，今年，北京土地市场成交刷新历史最低值。1-7月份，北京市仅成交7宗住宅用地，供应的规划建筑面积仅105万平方米。
资料显示，按照北京市2016年国有建设用地供应计划，土地供应总量为4100公顷，其中住宅用地1200公顷，当下土地供应仅完成不到全年的10%。在还剩下5个月的情况下，今年北京土地市场供应稀缺已成不争的事实。
近日，知名经济学者马光远撰文表示，目前，土地的使用模式和中国人多地少的基本国情完全违背。开发商为了收益最大化，尽可能地开发别墅或者大户型的高档住宅。以别墅用地为例，2004年到2007年，别墅用地4795亩，只能解决不到3万人的居住需求，而这些土地如果用来盖高层普通建筑，按照90平米计算，则可以解决32万人的居住问题。也就是说，高档别墅，大户型的住宅在土地稀缺的情况下更加剧了土地的短缺，如果按照目前的住房结构，大户型和高档住宅用地依然占一半以上，到2040年，则会多用2亿亩的土地，很显然，这是中国的土地供应无法满足的。
马光远还认为，政府垄断了一级土地市场的供应，在70年的土地使用期限下，为了追求土地价值的最大化，不但采用了可能产生高价的土地“招拍卖”制度，而且人为控制卖地的时间，控制土地供应的规模，土地的供应并没有随着建设用地而相应增加，反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间，开发商为了降低开发成本，只能囤地来和政府的“囤地”行为博弈，更加剧了土地的短缺。
稀缺资源下的“地王”频现
层出不穷的高价拿地创造了“地王”的同时，也成为了一二线城市豪宅的“温床”。今年上半年，我国50多个主要城市共诞生的“地王”多达219宗。而在去年上半年，全国成交地块只有110宗，2016年同比上涨了82%。
从全国各地的土地拍卖来看，可以用高单价、高溢价、高总价来形容。据记者了解，拍卖地块不仅仅只出现在北京、上海、广州这样的一线城市，甚至出现在南京、厦门、杭州等城市，其中武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。
毫无疑问，从上述数据来看，由于一线城市在土地日益紧缺的情况下，“地王”们也将目光从一线城市向二线城市蔓延。
机构报告显示，2016年上半年，全国300个城市土地出让金总额为10818亿元，同比增长34%。
值得注意的是，房地产的火热，也支持了我国财政的增长。一组数据显示，2016年最新的财政收入显示，今年上半年，我国契税2163亿元，同比增长14.8%；土地增值税2357亿元，同比增长13.1%。另外，房产税1169亿元，同比增长8.5%；耕地占用税1086亿元，同比下降4.8%；城镇土地使用税1149亿元，同比增长1.6%。
针对上述数据，业内观察者认为，一方面是受上年基数较低影响，另一方面，上半年的房地产市场部分支撑了财政收入的增长。
“豪宅化”已成趋势
近日，机构报告数据显示，2016年上半年，一线城市住宅价格累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点。上半年一线城市住宅价格累计涨幅，明显高出二三线城市房价5.33%和4.27%的累计涨幅。在一线城市房价攀高的大背景下，“豪宅化”趋势愈发凸显。
那么，何谓“豪宅化”呢？在近日召开的京西南城市生态豪宅区域发展高峰论坛上，北京市房地产协会秘书长陈志(微博)用了“好”、“大”、“少”、“贵”四个量化指标来解读了“豪宅化”概念。
陈志在会上表示，作为“豪宅”，首先要够“好”,即在空间、环境、设备、服务等多方面拥有量化优势，比如区位优越不可替代，或者具有得天独厚的自然生态环境；“大”即为空间够大，对资源占有率较高，满足购房者的改善性需求；“少”是指同一区域内产品类型的稀缺；而“贵”就是价格定位会较普通住宅更高。
某平台发布的一份数据显示，全国行政区住宅区房价排行榜中，全国最贵的22个市辖区被北京、上海、深圳三个一线城市包揽，其城市中心区住宅每平米单价均已超过7万元。
独立经济学者、楼市春天掌门人陈宝存(微博 博客)在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，实际上，“豪宅化”并不是真的在需求方面，而是在土地供应方面。以北京市为例，北京市土地资源太紧缺了，也直接造成北京不可能拥有普通住宅。
“其实，北京市供需矛盾失衡在多年前就已经出现。”陈宝存坦言，这是一个连锁效应，也是顺应市场规律。目前，北京、上海、广州、杭州、厦门、合肥、南京这些城市房价上涨也是最快的。”陈宝存举例说，以北京为例，目前，刚需改善型需求年度需求大约在50万套，可是面临的一个尴尬是，北京的商品房还不到2万套。
这也意味着，北京市的土地供应紧缺，也带动了北京市及周边区县地块价格“水涨船高”。土地供应空间有限，也造成了地块价格“飙升”，在土地稀缺的助推下，造成了一些楼盘项目定位高端，高价位，从而也带动了北京周边的普通住宅价格上扬。
坊间有消息称，未来，即将有亦庄板块的两宗容积率为1.2的土地入市，综合北京新房市场成交、土地供应稀缺以及房地产企业拿地积极性等情况来看，预计楼面价将超过6万元/平方米。
中原地产首席分析师张大伟日前公开表示，从未来预期看，北京、上海等城市待售土地并不大，特别是北京。
陈宝存认为，未来，大城市的房地产市场将会出现新增土地供应越来越少，土地价格越来越贵，房价“被豪宅化”的趋势也越来越明显。
有业内观察者认为，今年，北京楼市8万+，10万+项目的成交均刷新了历史新高，北京市场高端化趋势明显。从均价看，单价在8万以内的物业，成交均价只有31731元每平米，也就是说，8万+项目的成交部分拉涨了全市均价的9.6%，环比2015年的5.8%，足足上涨了近4个百分点。
来自伟业我爱我家(微博)集团数据中心统计，6月，北京新建商品住宅中(不含保障房)总价在1000万以上的豪宅共交易708套，这一数据不仅是2016年的最高值，也是2010年以来千万级豪宅的单月高大交易量。
在中研普华研究院研究员危仁鹏看来，高端房地产未来投资潜力大于中低端地产项目，尤其是一线城市。
危仁鹏在接受《中国产经新闻》记者采访时也认为，城市发展到一定的程度，土地市场日渐饱和，地价逐渐走高，开发商高价拿地后就会通过高端产品来推盘，因此，一线城市豪宅化存在必然性。
中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，北京市成交的商品房住宅中1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而2015年这一比例为5.8%。上海方面，据上海链家市场研究部监控数据显示，6月第四周(6月20日-6月26日)单价8万元平方米以上的高端住宅共成交154套，较前周增加67套。
亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅曾公开表示，以北京地区为例，整个五环商品住宅套平均总价基本在600万-900万之间。从西北五环到东北五环，基本上总价都在1500万以上甚至更贵，仅西南五环板块的总价较低，可以说，是黄金五环上唯一的价值高地和价格洼地。
数据显示，4、5月份，北京千万元级豪宅成交套数同比翻番有余，尤其是2000万至3000万元以上的产品成交增幅最大，前5月累计成交88套，创下2010年楼市调控之后，同期成交量的新高。截至5月底，北京在售单价10万/平方米以上的超级豪宅项目有10多个。
