深圳土地也疯狂：房价“豪宅化”成必然趋势
在沉寂了一个月后，深圳即将在8月迎来一轮推地小高峰。地价是房价构成的主要成分之一，虽然不能直接决定房价的高低，但地价越高房企开发的成本就越高，为了追求必要的利润，房价就会水涨船高，带来的结果就是房价趋向“豪宅化”。
证券时报记者 吴家明
就像深圳最近的高温天气，深圳土地市场也即将迎来“盛夏8月”，15宗地上市交易必定搅动深圳土地市场。而在最近，全国多地“地王”频现，房价与地价之间的微妙关系再次引发市场热议。
土地也疯狂
放眼全国，今年上半年全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗。
今年6月，深圳土地市场可谓热闹非凡。6月2日，深圳龙华新区出让今年第一块商住用地。最终，中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标，楼面地价高达每平方米56781元。紧接着，深圳光明新区以公开挂牌的方式，出让一宗占地约15万平方米的商住地（A646-0059宗）的使用权。最终，龙光地产以楼面价每平方米27623元，总价140.6亿元夺得光明商住地，成为深圳新的“总价地王”。
尽管深圳整个7月没有土地出让，把时间都留给市场回味和缓冲，但这缓冲期甚至比楼市调整期更短，8月的招拍挂市场很有可能又将掀起一轮新的波澜。
深圳市土地房产交易中心的最新公告信息显示，8月份将有15宗地上市交易，土地用途以商业和工业为主，出让土地位于南山和宝安。其中，8月26日当天宝安有11宗土地集中上市交易，成为8月份土地供应“大户”。由此可见，在沉寂了一个月后，深圳即将迎来一轮推地小高峰。
根据深圳中原研究中心统计，2016上半年全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万平方米，土地出让愈发稀缺。由此可见，深圳8月份土地供应将近上半年总和。事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年通过土地招拍挂出让的土地逐年减少，“地王”也频频刷新纪录。
其实，从全国范围来看，虽然去库存被列入地方最紧要的经济任务之一，但这也丝毫挡不住开发商疯狂拿地的热情。就在27日，上海浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G－10地块进行竞拍活动，起拍价不足23亿元，最终被金地以88亿元斩获。业内人士测算楼板价为每平方米33023元，溢价率286％，预计未来售价超过每平方米70000元。而在昨日，在武汉的土地拍卖中，位于汉阳滨江的拦江路地块遭到19家房企疯抢，经过210轮激烈喊价，该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下，成交楼面地价达每平方米20017元，溢价率高达289%。放眼全国，今年上半年全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗。
想要进军深圳？
外地房企只能另辟蹊径
外地房企也在“悄悄”通过股权收购方式抢占深圳的城市更新项目，以获得深圳市场的入场券。
伴随着地王在各地频繁“冒头”，一大批二线城市房价涨幅远远超过一线城市。以武汉为例，进入2016年,武汉楼市一直处在疯狂的状态，今年上半年住宅销售总金额已经达到1660亿元，足足比去年同期多了一倍，售房套数也同比增长88.9%。在销售价格上，武汉楼市的成交均价由每平方米8588元涨到每平方米9858元。
现在，地价贵过房价的状况已较为普遍，高房价的深圳也是如此。中国指数研究院的数据显示，今年上半年深圳土地成交楼面均价为每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅楼面价同比上涨644%，为每平方米34122元；商办用地同比下降12%，为每平方米18309元。溢价率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢价率为68.05%，较去年同期提高了52.93个百分点。其中，住宅用地溢价率159.79%，刷新历史纪录。
如今，像深圳这样的一线城市，即使进驻成本已经水涨船高，但在大部分外地房企眼中深圳市场依旧是“香饽饽”。如果仅仅依靠公开土地拍卖竞争，狼多肉少。这时，通过股权收购进入深圳市场，成为外地房企更多使用的方式。
今年年初，绿地控股公告称以11.99亿元收购深圳光明东周旧改项目67%权益，土地用途为商住用地。5月底，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际7个项目公司的所有股权，包括深圳莱蒙创智谷项目，进入深圳市场意味着融创中国的华南战略部署初步完成。此前，市场消息传出，万达与江苏一国企就入股深圳草埔的一个商住项目签署协议，这或是万达辗转几年之后首次有机会进入深圳。据安居客统计，今年以来通过竞拍土地和股权收购两种方式，首次进入或者加码深圳市场的外地房企就有近十家，涉及金额约200亿元。
从上述案例也可以看出，外地房企也在“悄悄”通过股权收购方式抢占深圳的城市更新项目，以获得深圳市场的入场券。如今，恒 大、碧桂园、远洋、富力地产等企业也尝试加入到深圳的城市更新中。正如恒 大近年进驻了不少城市更新项目，包括位于罗湖区的建设集团大院旧改，南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村以及老旧住宅小区改造项目。而在城市更新的竞争浪潮中，深圳本地房企一直占足了天时、地利、人和。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，外地房企早就虎视眈眈深圳市场，已经准备好“砸钱抢地”。对于手握巨资想进入深圳的房企，高地价或许不是关键，问题是能否在激烈的土地拍卖市场上如愿拿到土地。毫无疑问，深圳已经成为外来房企最想抢地的城市，不仅是看好深圳未来房价长期上涨的潜力，还更看好深圳庞大的市场购买力。
高地价的结果：
房价趋向“豪宅化”
许多新拍地块已经“面粉贵过面包”，这似乎迎来了三种表情：“不差钱”的大型房企继续砸钱拿地，投资客跟着“兴奋”，普通刚需“一脸愁云”。
“房产市场说到底，还是市场这两个字。”上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功表示，“能够决定地价和房价的从根本上说还是土地的供求关系。如果政府想要压低地价和房价，唯一的手段就是增加土地供应，但是现在政府的土地收储并不充足，而需求方的购买力还在上涨。”
地价是房价构成的主要成分之一，虽然不能直接决定房价的高低，但地价越高房企开发的成本就越高，为了追求必要的利润，房价也会水涨船高。
市场数据显示，今年进入全国地王总价前10强的佛山地块——大沥镇泌冲沿江路地块，时代地产拿下来的单价为每平方米1.5万元，总价为64亿元，但在1年前时代地产在该片区取得一块6.5万平方米的土地，单价仅为每平方米7548元。也就是说，在这一年里地价翻了一倍。而在深圳，许多新拍地块已经“面粉贵过面包”，这似乎迎来了三种表情：“不差钱”的大型房企继续砸钱拿地，投资客跟着“兴奋”，普通刚需“一脸愁云”。
高昂的土地成本带来的结果就是：房价豪宅化。在深圳，越来越多的新盘就在以近似“豪宅”的价格出售。据深圳中原研究中心的统计，上半年成交量前十的楼盘中，过半项目的成交价都在每平方米6万元以上。深圳中原研究中心的数据也显示，2015年1月深圳千万豪宅的成交占比仅为1.3%，而在2016年6月占比已经达到13.1%。
即使是城市更新项目也同样如此。以罗湖区鹿丹村为例，它是全国首例通过“定地价、竞容积率”的方式出让的项目，意味着开发商每举一次牌，容积率就下降一些，可售面积也随之减少。当时，中海地产竞得地块。按照8.88亿的报价，算上更新成本，鹿丹村地块楼面价达每平方米4万元，已接近当时周边二手房报价。最终，旧改后的鹿丹村改名为中海天钻,于去年12月开盘，均价每平方米10.5万元左右。就这样，一个城市更新项目华丽变身为“豪宅”。
此外，有“地王”撑腰，深圳楼市的投资客似乎又有了“底气”。即使调控政策越来越严，但许多投资客仍然相信深圳楼市的“天花板”还未到。在深圳的二手房市场，链家的数据显示,二手房投资购房比例在2014年已达23%，2016年上半年已经逼近30%。“适当的投资比例，可以保证市场的活力。不过目前的投资比例确实比较高，这也是没办法的事，民间财富无处可去，房产成了最好的仓库。” 深圳链家市场研究中心总监肖小平如是说。
如此“豪宅化”的房价，以后能不能全部都顺利“出手”？仅仅依靠“弹药充足”投资客，楼市能否继续上攻？7月28日，作为深圳传统的豪宅区，华侨城的一个项目开盘吸引了全深圳的关注，项目备案价最低每平方米6.3万元，最高每平方米11.4万元，总体的均价在8万左右，虽然总价都过千万元，但这次开盘的房源每平方米均价比周边二手房还要低。“按照此前龙华的地王，几年后的销售价格应该要突破每平方米9万元，如果深圳整体楼市趋稳，龙华和华侨城，我想大部分人出于自住或投资都会选择华侨城。”资深投资客陈先生对记者说。
深圳中原总经理郑叔伦表示，6月的两块“地王”诞生，一定程度上提振了市场的信心，推高大众对深圳房价的上涨预期。不过，客户对价格的敏感度仍非常高，新盘的定价尤为重要，开发商也不可因“地王”效应在定价上过于激进，否则只会打击客户入市的积极性，市场回暖之路将更加漫长。中国指数研究院则认为，上半年“3●25”新政的出台对稳定楼市起到一定作用，成交量萎缩，价格却依旧高企，深圳楼市整体成交量很难恢复到去年水平。与此同时，高房价已经脱离了一部分刚需购买力，加之消费者对价格的敏感度较高，深圳楼市继续上涨的动力趋弱，下半年或将继续缓行。
不过，依旧不断有参与土地角逐的企业领了号码牌走进土地拍卖“赌场”，依旧有许多投资客在伺机行动......
