一线城市“面粉榜”：地价纷纷超房价

  一线城市2013年的土地市场都迎来意料之外却又前所未有的火热。

  以5月的广州为起点，到年中北京和深圳的持续升温，到上海年末迎来“自贸区行 情”，临港新城的土地出让上演了“面粉”贵过“面包”的真实一幕，成交的楼面地价远超周边在售新房单价，2013年的土地市场，从财政收入的角度来说，算 是完美收官；从房价控制的角度来看，却是难掩地价拉动房价上涨的尴尬。

  房地产市场，尤其是一线城市的楼市，不得不在纠结中走入2014年：一边是由地价上涨带来的房价蠢蠢欲动已按捺不住，另一边是限购、限贷、限价“三座大山”仍压在各大城市的“心头”，挥之不去。

  这种纠结，还将持续。

  “火爆”北京：地价赶超房价

  蔡胤

  2014年1月1日，北京市土地整理储备中心网站上，“土地出让公告”一栏里，通州、大兴等位置的宗地信息仍在不断滚动，一张《2013年成交一览表》，详细记录着过去一年214宗土地的交易编号、土地面积、成交价格以及受让单位。这张表格，较2012年长了许多。

  最新统计数据显示，北京2013年全年累计土地出让金合计达1821.81亿元，较2012年的647.918亿元上涨幅度达到了181%。

  土地出让金创纪录

  随着通州永顺镇、大兴采育镇、朝阳北路等地块落槌，北京土地出让金创历史纪 录的2013年正式结束。中原地产研究部昨日提供给《第一财经(微博)日报》记者的统计数据显示，北京2013年全年累计土地出让金合计1821.81亿 元，同比2012年的647.918亿元上涨幅度达到了181%。

  链家地产市场研究部张旭对记者称，首要原因是房价快速上涨，推动房企预期增 长，2012~2013年一线城市的房地产市场反弹力度明显高于其他城市，住宅市场的优异表现使得北京等一线城市土地的吸引力增加，部分房企因此加大北京 布局，甚至有个别三四线为重心的房企也出现了回归一线的趋势。

  其次，前两年住宅供地量较少，也被认为是推高2013年北京土地成交量的原 因之一。张旭表示，2011与2012年两年住宅类土地供应连创新低，成交水平分别为2007~2013年平均水平的85%和56%，土地市场连年的低供 应使得房企的库存下降，补充土地储备的需求较大。此外，她还提到，农展馆、玉渊潭、夏家胡同地块等多个城市核心地段优质地块出让，备受关注，也带动了整体 市场活跃。

   地价追赶房价

  2012年以来，住宅需求持续释放，带动北京土地市场成交火热，成交量从低位反弹，土地价格也出现明显上涨。2013年，北京住宅土地价格明显上涨，地价正在“追赶”房价。

  链家地产市场研究部统计数字显示，2013年，北京市住宅类土地成交楼面价平均为9636元/平方米，同比增长48.6%，挂牌出让的地块溢价率为34%，较2012年下降2个百分点，继2009年、2010年以来，地价房价倒挂现象再现。

  张旭认为，由于土地出让中地块合理价格的限制，2013年挂牌出让的土地溢价率有所下降，但是地价水平不仅比2011年、2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。

  以房山长阳区域为例，2013年土地楼面价突破10000元/平方 米，2010年最高水平也仅为8300元/平方米，如果考虑到配建要求，价格的上涨更为明显。主城六区较为稀缺的优质地块，价格更是上涨明显，夏家胡同、 农展馆等多宗地块的实际楼面成本，已经远远超过了周边二手房市场的价格。

  中原地产市场研究部总监张大伟认为，2013年来，各地地王出现最频繁，甚 至成为普遍现象，一二线城市只要出现土地交易，价格就创历史新高，按照全国主要城市出现的地王，如果达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨 50%，否则地王入市的风险将非常大。大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。

  “这一轮地王出现的力度超过历史，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地 王的单价、总价都突破了市场的想象力。”张大伟称，土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期，从2013年看，各地都出现了部分地块的楼面价甚至 超过了周围在售物业价格的情况。他认为，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，2014年这部分地王地块上市，定价很可能会再次上涨。

   上海：2000亿遭房企“围抢”

  柳九邦

  2013年12月31日，随着虹口区提篮桥街道一商住地块花落万达联合体， 上海2013年的土地市场强势收官。综合多家机构的统计数据，2013年上海经营性用地(不包含动迁安置用地)出让收入高达2043.7亿元，出让面积 859万平方米，分别较2012年上涨177%和70%，其中，土地出让金额创下历史新高。

  21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔对《第一财经日报》记者表 示，2013年年初，受到“国五条”出台影响，楼市迎来井喷，开发商在去化良好的情况下积极拿地，土地市场开始升温。下半年自贸区规划落地，刺激开发商拿 地补仓，外地房企也纷纷进驻上海抢地。同时，下半年迎来了近年来成色最足的“金九银十”，“沪七条”出台后年末土地市场供应量增加，诸多因素的叠加造就了 2013年土地市场的繁荣。

   大房企“捧场”点燃拿地热

  据徳佑地产统计，2013年上海经营性用地平均溢价率达到35.8%，远远 高于2012年的13.9%，2013年有40幅地块的溢价率超过100%，占2013年出让的所有经营性用地的18.7%，2012年这一比例仅为 2.2%。此外，2013年，上海经营性用地平均成交楼板价为10855元/平方米，同比2012年大幅上涨52%。

  去年3月，“国五条”引发的“末班车效应”引爆了上海楼市。随后的4月10 日，在经过300多轮激烈竞价后，上海浦东发展置业有限公司以37.75亿元竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，折合楼板价18199元/平方 米，溢价率高达65.43%。这也成就了当时年内上海宅地单价、总价“双料地王”。

  一位沪籍开发商代表当时对记者称，虽然新一轮调控来袭，但是由于之前楼市火爆，房企库存下降得很厉害，拿地是自然而然的事情。“对于品牌开发商来说，政策从严导致房企拿地会有所顾忌，但不会有很大的顾忌。”

  2013年年中，上海世博园新一轮的土地出让盛宴开席——土地六连拍收金超54亿元，地价纪录两日内三次被刷新，多家大型央企“捧场”，民营、外资企业踊跃参与。

  2013年9月5日，港资巨头新鸿基地产以217.7亿元拿下徐家汇中心项目地块，新鸿基地产的这一大手笔，让2013年上海总价地王再无易主的可能。

  年底陷“非理性繁荣”

  在各大龙头房企的独舞之后，此前一直拿不到地的广大中小房企开始放手一搏，纷纷高溢价抢地。嘉定、浦东等热点区域推出的一些低总价地块成为“香饽饽”，一幅地超过20家房企竞买的场面屡见不鲜，溢价率亦是连创新高。

  一位地产行业分析师称：“前两年，不少中小房企在严厉调控面前选择战略收 缩，2012年以来楼市回暖，这些房企手里的存量项目消化得不错，但这些企业在库存不断下降的压力下，开始选择出手买地时，却发现自己在一线城市已经很难 拿到地了。这时候要么冒险高溢价拿地，要么‘无米下锅继续挨饿’。”

  临近年底，新一轮调控来袭，“沪七条”特别强调，在2013年底大幅增加土地供应，随后，新一轮“推地潮”不出所料获得开发商的热捧。12月4日，决心加码一二线楼市的恒大地产开始了其在上海的“拿地秀”，两日内狂抛48亿元在上海拿下五幅土地。

  随后，临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，连拿地公司也向记者坦言，拿地价格令公司感受到不小的压力。

  黄河滔表示，目前楼市宏观调控重点通过增加供应来抑制房价的过快上涨，在 “沪七条”推出后的2013年末，该市土地市场的供应量就出现了明显提升，预计2014土地市场依然将保持较高水平稳定供应，上海作为一线城市，土地需求 始终旺盛，2014年土地市场出现大滑坡的可能性并不大。

   “地王年”广州：“面粉”贵过“面包”成现实

  吴斯丹

  最先引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。

  这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。

  “其实政府在今年原本还有很多地块要推出，但可能考虑到房价上涨较快，继 续推地会刺激房价上涨，因而在第四季度减少了土地供应。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对《第一财经日报》记者表示，预计2014年政府还将加大土地供 应，并通过旧城改造等方式加快存量土地的释放。

   地王频现

  记者统计发现，2013年广州十区中，除了天河、越秀，其他8个区的地王纪录都被刷新了一轮。而且，几乎每个地王诞生的场面都异常激烈，每场拍卖会都是大鳄云集。

  2013年5月6日，广州迎来了“新国五条”实施后的第一次土地拍卖会， 同时也拉开了地王纪录频频被刷新的大幕。这一天，白云区同宝路地块在经过近两百轮的角逐后，由佳兆业地产(01638.HK)以18.7亿元的最高限制地 价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。虽然折合楼面地价为13050元/平方米，但剔除配建面积后，楼面地价达25597元/平方米，远超此前白云新城 地王20625元/平方米的单价，一举创下白云地价新高。

  半个月后，广州再次诞生“新地王”。海珠区南洲路地块在经过百轮搏杀后， 最终由越秀地产(00123.HK)以24.6亿元的总价夺得，剔除配建的4.2万平方米保障房面积后，其楼面地价达到34590元/平方米，成功超越了 2012年恒大地产在珠江新城创造的32967元/平方米的广州单价地王纪录。

  此外，番禺、黄埔、荔湾、花都、南沙、萝岗等6个区的土地市场也都先后刷新了地王纪录。

  这些“地王”的楼面地价已经逼近甚至超过周边一手楼的售价。以海珠南洲路 地王为例，该地块周边的一手楼项目罗马家园在售项目价格为23000元/平方米，比地王价整整低了逾1万元/平方米。白云区同宝路地王周边的一手楼盘卡布 奇诺售价在19000元/平方米左右，也远低于25597元/平方米的地王价。番禺、荔湾两区地王均属于商业地块，地块的楼面地价也和周边在售的项目价格 相当。

  地王频现、“面粉”贵过“面包”的背后，是大型房企逐渐从三四线城市向一 二线城市的重心转移，由此带来了土地市场的激烈竞争。一个典型的例子就是恒大地产(00333.HK)，这家以二、三线城市为目标的开发商2013年开始 频繁在一线城市拿地，其中就包括大本营——广州。2013年6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太 南路配件厂地块，剔除配件保障房面积后，折合楼面价近2.5万元/平方米。

  卖地收入创新高

  在2013年12月24日的广州市第十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市房管局局长李俊夫披露，广州2013年全年供应各类用地1986万平方米，土地出让收入762亿元，同比分别增长103%、85%。

  据广州市财政局年初发布的《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元。按照李俊夫披露的数据，2013年广州市的土地出让收入将超出年初预算的60.2%。

  黎文江预计，2014年广州还会加大土地供应，在增量土地上可能会与2013年持平，重点通过旧城改造等措施加快存量土地的释放。

  “异类”深圳：卖地金额占财政收入不足一成

  黄树辉

  前海新区土地开闸，让一直囊中羞涩的深圳在2013年出现土地交易井喷，全年通过招拍挂实现的土地出让金大幅飙升接近3倍。

  这也让土地出让收入在深圳2013年财政收入中的贡献同比约上升四个百分点，但该比例仍不足10%，深圳依然是当前土地财政中的异类。

  实际上，此前2009年深圳首次提出建设用地“减量增长”原则后，土地财政在这个土地资源稀缺的城市就开始不断走向末路。

   前海开发致土地收入飙升

  随着G11337-0095宗地土地使用权在2013年12月23日的竞拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出让收入创下近年新高。

  1月1日，《第一财经日报》记者依据深圳市土地房产交易中心的成交结果统计，去年深圳通过招拍挂方式合计出让的各类土地为47宗。

  从土地成交的宗数来看，工业用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主体；商业办公用地成交16宗；而住宅用地仅有3宗，在全国各大城市中都颇为罕见。

  让外界觉得不可思议的是，深圳甚至出现2013年2~9月连续八个月没有住宅用地出让的情况，房地产企业可谓嗷嗷待哺。

  上述47宗地块实现土地出让金额为466亿元，其中住宅用地出让金为62亿元，商业办公用地为378亿元，工业用地为26亿元。

  被定性为深港现代服务业合作区的前海新区，在去年深圳土地交易市场中充当了中流砥柱的角色，成为土地财政的吸金主力。

  继卓越集团在2013年7月26日以123.69亿元价格拿下“前海土地 第一拍”并创下深圳总价地王后，华润置地在8月16日以109亿元拍下前海第三幅地块，再次刷新深圳的总价地王；此后11月27日，世茂集团旗下子公司和 香江集团旗下子公司分别以24.33亿和16.3亿元拍得前海年内出让的第四、第五幅地块。

  可以看出，仅卓越、华润、世茂、香江等竞拍的5块用地，就合计实现土地出让收益273亿元，占深圳全年卖地收入的59%。

  根据机构此前的统计数据，2009年深圳涉及房地产的土地出让金为126亿元，2010年为155亿元，2011和2012年分别为193亿和115亿元。

  如果以机构数据为对比参照，2013年深圳通过招拍挂方式获得的土地出让金为440亿元，较此前一年的115亿元增长283%。

  需要指出的是，上述土地出让金仅仅是指通过招拍挂方式获得的土地出让收入，而深圳近年来土地出让收入有一部分还来自城市更新。

  官方数据显示，2012年深圳市本级土地出让收入为273.61亿元，其中城市更新项目出让用地78公顷，实现收入26亿元。

   难改土地财政末路

  根据官方和机构统计数据显示，2013年北京实现土地出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。

  尽管去年土地出让金出现飙升，但深圳全年土地出让收入总量在一线城市中仍继续垫底，不仅远低于北京和上海，与广州亦不在同一量级。

  从土地收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，堪称是目前国内对土地财政依赖度最小的城市。

  最新披露的官方数据显示，2013年深圳实现财政收入同比增长7%至4818亿元。以此推算，土地出让金占深圳去年财政收入的比例仅为9.13%。

  按照年初计划，包括保障房用地在内，深圳市2013年度居住用地供应计划为165公顷，仅相当于北京住房用地计划供应量的10%、上海的16.5%和广州的28%。

  在业内看来，无法依赖土地财政的无奈现实，恰恰为深圳大力推行土地制度改革提供了动力和现实基础。

  2013年12月20日，深圳历史上第一块原农村集体工业用地，通过公开土地交易市场成功上市交易流通。

  这也是继1987年首创国有土地拍卖后，深圳在土地制度改革领域的又一次历史性突破，为进一步打破土地财政提供了新样本。