上海局变：外围地价快速补涨 核心区域豪宅化
文章来源：中国房地产网。7月27日，上海今年单幅出让面积最大的住宅用地浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块被金地集团以88亿元收入囊中，楼面地价33023元/平方米，成为上海2016年新总价地王。据悉该地块剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼面地价41572元/平方米，有业内人士预计未来保本售价可能超过60000元/平方米。
浦东祝桥新地王的诞生并不让人意外，事实上整个2016年上半年，上海的土地市场始终翻滚着热浪。从松江泗泾、宝山顾村、浦东周浦，再到最近的虹口中环地王，土地价格的快速攀升正在改写着上海各个区域的价值。
城市外围地王频出
浦东新区祝桥镇总价地王的诞生，将人们的视野再一次聚集在浦东。金地方面表示，祝桥目前正是被大大低估的价值洼地。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海住宅用地供地量不大，像祝桥这样大面积的住宅用地已不多见。所以，即使有诸多条件限制，还是值得房企花重金拿下此地。再加上浦东机场交通枢纽及航空空港产业的价值导致高端制造业聚集到该板块，所以中长期发展值得看好。“新地王产生后对板块内在售项目及周边板块在售项目的房价在短期内也会起到推升作用。”除了浦东祝桥的总价地王，在今年上半年，上海产生的多幅地王均集中在城市外围区域。同样是浦东新区，5月中旬诞生的周浦地王可售住宅楼面地价达到54500元/平方米，这也就意味着该地块未来的保本售价将接近80000元/平方米。
6月初拍出的宝山顾村地王也将区域的价格推高，该地块可售商品住宅楼面地价达48100元/平方米，保本售价预计超过70000元/平方米。
中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸表示，上半年郊区土地价格确有向上攀升的趋势。部分郊区土地起价不高，在人口外移的政策背景下，具有一定区域规划或是交通利好的郊区板块，房价存在较大上涨空间和动力。如奉贤南桥伴随交通环境的改善，土地市场受到追捧，地价也有显著上涨。
“从投资心态来看，外围区域还属于开发过程中，很多规划、配套等都有较大的发展空间和想象空间。相反，市区各方面都已经成熟，且受制于土地，发展空间相对有限，因此对很多开发商而言外围的发展预期要高于中心区域。”刘天旸分析道。
“如今，上海的外围区域已经进入了房价、地价快速上涨的时期。”在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，随着政府投入大量资金加强城市外围区域基础设施和环境的改善建设，资金的投入最终会反馈到房价的上涨中。而上半年像松江、嘉定、浦东等外围区域均有土地供应，土地价格快速上涨价，地王的诞生也在一定程度上刺激着区域的房价。“在地王辐射作用下，3~5年内此类区域的房价会经历一次快速攀升，涨幅也极有可能会超过市中心。”
市内豪宅成交放量
相比外围区域的土地放量，上海的传统核心区域今年一直没有土地供应。7月中旬，新城控股以37亿元取得的虹口区凉城新村地块位于中环线内，严格意义上并不算核心区域。但作为2016年上海最接近市中心供应的一块土地，该地块实际楼面地价达到了67409元/平方米，刷新了上海住宅用地楼面地价纪录。
值得关注的是，虹口地王的面积十分有限，且配有严苛的条件，大大增加了开发难度。据欧阳捷透露，新城视上海为战略的制高点，也是长三角深耕的重点城市，更是新城总部所在地。此次拿下虹口凉城地块也是在上海将冲刺百亿销售目标的一个开端。
欧阳捷还表示：“虹口凉城地块未来考虑打造新城高端产品系。与此同时，我们也不排除引进合作者，风险共担，利益共享。”随着上海核心区域土地供应的极度紧缺，产品的豪宅化已经成为市场的大势所趋。整个上半年上海新建商品住宅同比上涨2成多，细分市场豪宅表现尤为活跃，主要是因为今年豪宅供应量较大，上半年黄浦区（包含卢湾）、静安区（包含闸北）、徐汇区新盘可上市套数比去年同期增长了104.7%。
据上海中原市场研究部数据显示，2016年1月1日~6月30日上海均价超过10万元/平方米以上的豪宅成交面积达15.84万平方米，比去年同期上涨138.08%。个案价格也创下新高，位于闸北不夜城板块的“苏河湾华侨城广场”联体别墅单价达到34.4932万元/平方米。
“事实上，上海不仅仅是核心区豪宅化，只要是新房都有豪宅化的倾向，已经不分区域。今年以来上海拍出的土地几乎都是地王，而且高出周边同类产品50%以上，不做豪宅类的高溢价产品很难有利润。”刘天旸表示。
