??导读

    地王已经不再是一二线城市的专利。湖南益阳市产生了10块地王，平均溢价率在133%，同时浙江衢州也诞生9块地王，其中一家溢价率达到184%。“我们完全没搞明白为什么这些城市会产生地王。”一位业内人士表示。

来势汹汹的地王潮让还未过半的2016成为名副其实的最强“地王年”。

  华融证券首席经济学家伍戈表示，根据统计，截至2016年5月底，近年的地王数量（包括总价地王和单价地王）高达120宗。2016年前5个月地王的总成交额也是史上最高，高达3188.7亿元。

  经过多年的“招拍挂”后，一二线重点城市土地供应已明显减少。加上这些重点城市限购限供等政策出台，促使从去年年底至今年上半年的地王潮在城市结构上已经历两波变迁。从第一波的深圳、上海，到第二波的苏州、南京、合肥，资金和资源不断根据政策、市场及环境调整流向。

  如今，随着苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政，新的城市角度成为开发商的新需求，第三波地王潮正在形成。

  “一个城市诞生地王的逻辑首先是供不应求，供求处于弱平衡状态的城市具备诞生地王的土壤，一旦受到周边大城市限购或其他外力影响，平衡被打破，地价会涨的非常快，产生地王的概率极大。很多大房企已经开始潜伏在这些城市，这些城市正是第三波地王潮产生的地方。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示。

上海限购杭州承压

  “这些城市的特点是低于全国平均去库存周期，全国去库存大概需要5、6年时间，而这些城市可能要2、3年时间，郑州、宁波、成都、杭州这些城市都符合情况，但又各有特点，基本代表了第三波地王潮城市的特点。”欧阳捷称。

  以杭州为例，如果没有投资客出现，购房需求为当地正常需求和外来人口需求，是正常的循环。但随着上海被限购，外地人口大量涌入，杭州当地弱平衡被提前打破，具备了产生地王的机会。

  中国房地产报记者查询公开数据发现，自2007年以来，杭州市累计规划可建设面积为7800万平方米，累计销售面积为5200万平方米，即多出的库存为2600多万平方米。这个数据看似不少，但如果参照去年1100万平方米的销售面积，已有库存的去化周期为两年左右。

  而这个周期其实还要扣除规划可建设面积和销售面积之间有时间差，即企业拿地后9~10个月消化开盘销售时间。减去时间后也就意味着杭州去化周期只有一年多时间。

  “从杭州当地细分板块来看，余杭、萧山占据的份额更大。杭州大概50%的供应量在萧山和余杭。这两个地方从2011年以来上市25万套房源，已销售22万套。在售2.4万套，相当于5个月的去化周期，供求也是非常紧张的。”杭州当地一位房地产从业者向记者介绍道。

  受上海限购的影响，今年以来杭州整体露面地价和土地溢价出现明显提升状态，房价也从去年同期的22600元涨至目前的29500元每平方米。

  另一方面杭州土地供应也在减少，杭州供应土地规划面积最高的2013年，全年的土地供应面积是1360万平方米，而2015年只有660万平方米，今年上半年只有250万平方米。

  “杭州的弱平衡已被打破，去化周期短，成为供不应求的城市，类似的城市和区域还有浙江嘉兴嘉善、昆山花桥、廊坊燕郊、天津武清、广州南沙等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

弱平衡城市房价被打破

  另一类准地王土壤在中部二线城市，类似郑州、武汉等库存不足，补库存能力又非常强劲的城市。

  “郑州的情况不能单从数据上看，由于郑州当地土地市场大都通过一二级联动，并不走公开招拍挂，土地溢价率表面上看起来很低，但强调溢价率这个数据并不准确，抛去数据本身，郑州的市场和库存不足对企业吸引力都很大”，当地一位房企人士透露，很多大房企都在积极去郑州当地考察土地市场。

  “因此尽管房价平稳，但在市场向好，企业涌入的情况下，原本弱平衡的房价很容易被打破，这时郑州出现地王的概率会比较大。”欧阳捷分析道。

  类似的城市还有成都。成都2010年以来供地可见面积8700万平方米，批准上市面积7100万平方米，销售5300万平方米。过去5年销售惊人。当地一位地产分析师称从已经批准上市可售7.2万套算，相当于去化周期8.7个月，相较全国平均水平比较短。

  相比而言，宁波更像潜力股。从2008年到2015年，宁波供地可见面积一共4300万平方米，销售面积2400万平方米。还有1900万平方米销售面积没有销售，按照去年全年500多万平方米的销售规模看，未出售面积为3.7年。而房价从前年、去年到今年基本没有变化。

  “但我们要看到宁波的地价从前年的3800元，去年的4700元，一直涨到今年的6600元，土地溢价率从2014年的1%左右，今年升高至25%。房价不涨，地价一路上涨，未来的宁波一定存在房价上涨的压力。”欧阳捷分析认为。“若下半年货币继续比较宽松，企业在苏州、南京、合肥这些城市买不到好的资产，目光开始向这些区域转移的概率极大。”

  地王潮蔓延至三四线城市

  在同策咨询张宏伟看来，判定一个城市有没有投资价值，更要从中长期来看。“这个城市经济总量、经济成长潜力、产业结构调整是不是有利于城市中长期成长，人口能否持续流入，都很重要。这也是判断有无地王潜力的关键因素。”张宏伟说。

  严跃进也表示，第三波地王潮的一个最大特点是资金面或收紧。“很多资金主要来自于上半年较好的销售业绩，而直接融资和间接融资类似信贷等渠道或要收窄。”。

  今年上半年苏州出现34块地王，平均溢价率在136%以上，合肥出现33块地王，平均溢价率高达276%，达全国之最。上海、南京等地地王地块也达到15块。

  “地王潮是否会延续关键是看投机性和投资性客户入市。”欧阳捷分析称，现在是“资产方的时代”，国内投资客还是愿意把货币投入房产来增值保值，这会促进地王潮进一步蔓延。

  “现在最大的问题是钱太多，投向股市又不敢，最后还是回到房地产。一二线城市和南京、合肥这些城市此刻入市房价已经偏高，投资客会将目光瞄向供需弱平衡、房价肯定会上涨的城市。”欧阳捷说。

  只是这些位于弱平衡地区手里的地王真能消化得了么？地王背后，谁能笑到最后、笑得最好?

  欧阳捷认为，“‘资产方时代’地王最大的风险不在没有客户，不在市场接受度，不在价格泡沫，而在于打造的产品是否有客户愿意买单。”

  随着大型房企以及地王在这些城市的出现，整个市场销量会提高。但当地中小房企的生存环境会变得更加艰难，增量部分甚至部分存量都将被这些大房企吃掉。

  一个更有趣的现象是，在湖南益阳市产生了10块地王，平均溢价率在133%，同时浙江衢州也诞生9块地王，其中一家溢价率达到184%。“我们完全没搞明白为什么这些城市会产生地王，是因为地价低导致的还是其他？还需要研究。是不是地王潮还将向三四线城市蔓延，我们认为也不是不可能的。”欧阳捷表示。