导读

  决定房价的根本因素在于市场供需关系。北京房地产市场已经出现结构性供需错位，即高端项目供应过剩，中低端项目供应不足。其隐含的重要结果就在于，未来这些高端项目有可能面临销售不畅的风险，尤其在金融性调控政策收紧的情况下。

  今年以来房价上涨迅速的北京楼市，正陷入供应乏力的逻辑怪圈。

  根据国家统计局数据，今年6月，北京市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨2.3%，同比上涨22.3%，涨幅位居70大中城市前列。近期，数个内城项目陆续推出，进一步抬高了整体房价上涨预期。

  但与此同时，北京土地供应却进入不断减少的节奏中。北京市国土局数据显示，今年前7月，北京仅供应9宗含住宅性质的土地，除去两宗棚改地块，仅有7宗宅地供应。土地供应面积也创历史新低。

  土地供应不足与房价上涨加速，似乎有着天然的逻辑合理性，但实际情况并非如此简单。北京市房地产业协会秘书长陈志表示，按照对现有供应规模的推算，以及相关政策思路的要求，土地供应下降有其合理的一面。但对于略显“饥渴”的北京楼市来说，问题有可能变得愈发严重。

??土地成交创新低

  根据北京市国土资源局数据，今年前7月，北京共招拍挂成交9宗含住宅性质的土地。除两宗为棚户区改造专项用地外，商业性住宅用地的成交数量仅为7宗。也即，今年北京宅地成交的节奏为“每月一宗”。

  从区位分布来看，这7宗土地仅有一宗位于“城六区”的朝阳区，其余分布在大兴、昌平、门头沟、顺义、延庆等远郊区县。

  中原地产根据上述数据统计得出，这7宗土地的建设用地面积为44.62万平方米，规划建筑面积105万平方米。土地交易宗数和交易体量都创下历史新低。

  与北京市房价不断上涨的现实相比，这样的供应规模显得太小。

  但陈志向21世纪经济报道记者表示，这样的供地节奏符合《北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》要求。

  上述《纲要》提到，“十三五”期间，北京市的城乡建设用地规模要控制在2800平方公里以内，与“十二五”期间的3650平方公里相比，减少了23.3%。实现这种目标的方式在于，“控制增量，盘活存量”。因此，北京新增土地供应的减少将不可避免，这将会影响到房地产用地供应。

  从年度供应计划来看，北京房地产住宅用地的供应规模也已从2011年的2550公顷，下降到2016年的1200公顷，降幅52.9%。

  陈志还表示，北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。“北京市整体的潜在供应分为三个部分：拿地未开工、开工未入市、入市未销售。”他说，把这三个部分全部算上，按照目前的去化速度，消化周期将在4-5年。

  陈志指出，从总量上看，北京房屋供应并不紧张。北京的住宅保有量超过700万套，常驻人口在2100多万，基本可以实现“户均一套”。

  但之所以令外界产生“供不应求”的印象，在于供需不均衡。按照陈志的观点，这种不均衡表现在4个方面：占有量不均衡、面积大小不均衡、品质好坏不均衡、距离远近不均衡。但这种不均衡并不能完全以增加土地供应的方式来弥合。

  企业运营逻辑

  相比之下，房地产企业有着另一套逻辑。“过去这几年，北京都没有完成土地供应指标。”一位非北京本地房地产开发商向21世纪经济报道记者表示，即使在调减指标之后，北京的土地供应情况仍然难如人意。

  数据显示，近几年来，尽管北京土地出让金额不断创新高，但更多是单价提高所致，实际出让面积并不大。

  上述人士表示，供地不足的一个直接结果就是，企业蜂拥抢地，并不断催生高价地和“地王”。根据中原地产统计，今年上半年，北京成交住宅用地的平均楼面价达到19972元/平方米，同比上涨46.3%，地价创历史新高。

  同时，由于北京近年来多采用“捆绑”的方式，将商品房用地和保障房用地搭配出让，使得商品房地块的价格进一步抬升。

  “普通地块和高价地的操作模式和运作周期完全不一样。”上述人士表示，普通住宅项目操作周期短，倾向于采用“短平快”的方式销售，来赚取现金流。从市场角度看，这能够在短期内快速增加市场供应。

  但高端项目的操作周期普遍较长，企业倾向于通过“精耕细作”的方式获取更多利润。“市场高端化”的结果在于，这些项目并不能在短期内给市场增加供应，同时也超出了普通购房者的购买力，带来结构性供应缺口。

  随着近年来北京房价的快速上涨，这种属性也越来越强烈。21世纪经济报道记者对多家房企采访发现，全国化布局的企业倾向于通过三四线城市的销售来做大规模，包括北京在内的一线城市，则放缓节奏，谋求更多利润。原因在于，“北京的地太难拿了，现有项目不能开发得太快。”

  陈志也坦诚，从北京市房地产业协会的监测来看，近期以来，企业入市积极性明显不足。“有些地块压个两三年再开发，是很正常的事情。”

  据悉，在北京房地产市场，有着大量开发周期在5年以上，甚至长达10年的房地产项目。一些项目在多年前以较低价格获取，并按照“一年只卖一栋楼”的节奏进行销售。分析人士认为，从单个项目的财务指标来核算，利润可谓十分丰厚。

??结构性风险

  现实中，两种不同的运营逻辑，正在共同推高北京市的房价预期。

  7月28日，中骏召开发布会，推出其在北二环德胜门的项目“中骏天辰”。鉴于其极其优越的地理位置，有业内人士认为，该项目的单价有可能攀升至20万/平方米以上。同日，华润也推出其在北京的新品“昆仑域”。

  此前几天，位于北京丽泽商务区的“懋源钓云台”项目也借机推广。其前身为懋源在2013年获得的“夏家胡同地王”，当时的土地单价超过45000元/平方米。

  这是近期北京楼市的一个缩影。在上半年市场热度暂时降温之时，大量房地产项目纷纷为下半年的市场机会做预热。同时，这些年的高价地，使新入市的房地产项目逐渐趋于高端化。

  但表面的浮华背后，其实蕴藏着不小的风险。陈志认为，地价贵并不等同于房价高，决定房价的根本因素在于市场供需关系。

  他表示，北京房地产市场已经出现结构性供需错位，即高端项目供应过剩，中低端项目供应不足。其隐含的重要结果就在于，未来这些高端项目有可能面临销售不畅的风险，尤其在金融性调控政策收紧的情况下。

  从政策层面来看，局面并不乐观。

  7月26日，中共中央总书记主持召开中共中央政治局会议，分析研究了当前经济形势，部署下半年经济工作。其中首次提到“抑制资产泡沫”的说法。

  证监会官员在近日的保荐机构专题培训会议上指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2016）》也提到，北京市将继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

  业内人士指出，对于当前过热的市场，这些政策将起到一定的遏制作用。但陈志还表示，如何激活北京现有的潜在库存，仍然需要一定政策手段，以及在执行层面的进一步强化。