规模跃升遇瓶颈 北京万科想做“作品系”与存量资产改造
4月26日北京万科“作品时代”2016年新品发布会上，现场流光溢彩的短视频穿插交错的是纽约、波士顿的城市社区，旁边的一位观众感叹说，“万科在北京也不会有刚需项目，都是追求品质的改善型产品。”
北京万科在当晚发布了2个产品系——翡翠系和大都会系。这2个产品系在今年会推出3个全新项目，分别是位于北七家的翡翠公园、位于门头沟的翡翠长安，以及位于亚奥核心区的大都会79号项目。
从命名，到设计，北京万科发布的产品系借鉴的都是纽约、波士顿等欧美城市社区。
比如，翡翠公园的建设设计来源于波士顿的城市规划，校园风情的建筑及街区，原样移植而来的波士顿儿童博物馆，尺度宜人开放的商业街区，与目前北京绝大多数的社区氛围或商业街区的设计、格局迥异，北京万科作品系的设计负责人说，“翡翠系希望强化邻里关系，构建成一个文化风情浓郁的的优质社区。”
他在现场不断描绘业主住进北京万科翡翠公园后将会体验的波士顿社区生活场景，他说，“翡翠公园未来会拥有全北京最好的商业街。”
在发布会开场之前，一位万科的合作客户与记者交流说，北京的土地越来越贵、房价越来越高，在今后北京全新推出的房地产项目，都要走“高端化”与“品牌化”的策略。
“除了项目要占据到好的地段，另外就是强化设计与服务，未来北京的房地产项目面向的都是财富客群，他们对生活品质的追求里包含了服务和品牌。”这位人士说。
北京万科这次推出的2个产品系，无一例外，都是全精装产品，在此之上，不断升级社区服务与除霾系统，据介绍，翡翠系还落地了万科全系的V-link社区商业服务。
北京万科全新作品系充斥纽约、波士顿城市规划与社区生活元素，这与公司掌门人刘肖在多个场合提出的“曼哈顿计划”相契合。
刘肖所说的“曼哈顿计划”，也就是借鉴美国纽约市中心部位曼哈顿岛的存量资产收购与改造，具体就是北京万科会收购一些北京的存量房地产项目后进行改造提升，重新推出适应城市规划与客户需求的产品。
城市存量资产改造与运营，这是大城市应对新增可供开发土地萎缩、土地价格过高、房地产发展商获取土地困难、竞争激烈，但城市又有更新改造需求要面临的发展课题。
此前已有一位熟悉北京万科的人士告诉人民网记者，万科已经在北京的城北和城西区域收购了城市改造项目。
为此，人民网记者之前也向北京万科方面求证，不过，北京万科的一位人士回复说，公司现在存量收购项目还在交易静默期，按规定不能对外披露任何信息。
但他也表示，这些存量收购项目进展顺利，为万科北京公司提供了丰富的土地储备。
2015年万科在北京开发的房地产项目达到了34个（部分地块项目商业、住宅分开统计），根据万科公开披露信息，去年截至到目前，万科在北京新增了7个项目，权益建筑面积不到65万平方米。
销售规模上，因为城市可供开发及获取的土地有限，即便在北京深耕的本土房地产公司也难以有更大幅度增长，万科也不例外。刘肖前任毛大庆执掌北京万科之时，公司的年销售规模已经突破了200亿元，到去年刘肖在年终的一次媒体见面会上，其透露2015年北京万科的销售规模也只有200亿元左右，而且北京万科对外讳言房地产销售“规模”与“增长”。
前述告诉人民网记者北京万科已经获取城市存量改造项目的人士进一步说，北京万科的城市存量资产改造业务，目前仍然在前期，而且收购的项目数量有限，“仍在摸索、探索阶段，未能直接在营收与利润上有所贡献。”
北京万科除了探索“曼哈顿计划”，也就是收购城市存量资产进行改造，以弥补获取土地能力上的短缺，由于在直接销售规模上难以跃升，刘肖来到北京以后，也提出了“北京万科市值管理”的想法，他正在与链家集团合作家装业务，并且希望做出规模与品牌；他也在试图做好社区商业服务，也就是V-link社区商业配套；还有物业服务上的“睿服务”，这个物业服务都已经面向其他发展商开放，比如首创置业就引入了万科的“睿服务”物业服务。
根据北京万科的项目地图，现阶段，公司在北京独立开发与合作的在售及规划中项目数量仍然达到了20个，也意味着北京万科接下来在北京仍有大量新推项目和产品供应。
“北京的这些新项目，土地价格决定了万科要优化及提升社区服务、产品设计，也要精准定位高端客群，让项目产品‘品牌化’。”前述现场人士与记者交流时说，现在能够在北京买房的都是改善客群，重视社区与服务，如果项目和产品不能足够打动买家，万科也会与北京扎堆的高端项目一起落入同质化竞争。
