通州商住—“你没想象中那么超能”
时间：4月22日 周五 15:30
地点：通州亦庄马驹桥珠江四季悦城售楼处
4月22日下午，距离周末只有几个小时，通州珠江四季悦城的置业顾问们却有着要熬夜加班的觉悟：售楼处里人气鼎盛，10组洽谈桌围坐着数十个看房人，没座位的，只好在插在缝隙里躬身听销售唾沫横飞。而那些未经预约就上门的看房人们，则被拦在门口听候安排。
整个案场弥漫着一种兴奋交织着焦虑，急切又掺杂着紧张的气氛，颇有中国游客在欧洲奢侈品店门外排队等着把钱花出去的感觉。
有置业顾问解释，接待力不足的原因是大部分销售都去了总部。“因为今天是(通州商住)限购的最后期限”。
限购“反作用力”大
由于对通州普通商品住宅的“双限”政策，通州商住产品借机“上位”。以往只能作为购房人在普通住宅之外的“备胎”的商住项目，扬眉吐气成了不符合购买通州普通住宅标准却又想置业通州者的唯一选择。
伟业我爱我家(微博)数据显示：去年12月，通州商住产品的交易量，在区域内全部新房交易总量中的占比高达近7成。
可惜好景难长。今年春节后，接连有相关部门意识到给通州商住的自由过了火，要出手“关闸”的消息流出。
4月20日前后，传言更加凿凿，甚至具体到时间——22日下午5点。据说，这次限购针对的是通州区的商业、办公和公寓类物业，措施主要从首付比例、信贷政策、购房资格认定以及销售方式几个方面着手。(详见本公众号4月21日推送内容《爆炒的北京通州商住房或迎限购限贷》)
于是，哪里限哪里火的真理再一次于通州商住上证实。
当天，珠江四季悦城的置业顾问跟中房网记者说的第一句话就是：“5点之后就要限购了，买的话需要马上签约。”
而当职业敏锐让他看出记者并没有真的要买的意图时，他便很快丢下记者到一旁去接待其他人了。茶水吧的一位小妹好心跟记者说，别怪置业顾问势利，因为限购传言，近期销售异常火爆，有的购房者一人就买了两、三套。
记者也亲眼证实了她所言不虚，半小时内就签约成功四套，除去矮楼层的几套未被选中，剩余房源几乎售罄。
而对于记者提出的“商住产品主要功能为投资，限购是否会影响再次交易”的问题，置业顾问把握十足地表：对商住应该不会实施购买资格上的双重限购，更可能只是提高首付和信贷门槛，对投资客未来转手基本不会造成影响。
添油加醋的爆炒
与四季悦城相隔不远的合生麒麟公馆，对限购的可能到来显得更加淡定。
17:00，传言中限购开始实施的时间点，麒麟公馆却门可罗雀，记者在现场逗留了半小时，期间只来了三组看房人。
麒麟公馆的置业顾问告诉记者，尽管传言纷纷，但项目于本月底开放样板间并排号销售的原计划并未改变，甚至还可能延期开盘。这与在通州普通住宅限购政策实行前夜，同是合生系的滨江帝景连夜开盘、卖至凌晨的做法迥然不同。
置业顾问的直言解释了合生对两项政策反应不同的原因，“(限购)这种事总是上有政策下有政策，做水单很容易的”。还一语道破“限购只会让区域房价更有上涨理由而已”。
对于同属一个母集团的两个子公司旗下项目，对同一政策应对大相径庭，有业内人士分析，“四季悦城是老项目，没剩多少房源了，正可借限购迅速清盘；麒麟公馆是纯新盘，捂一捂以后或许能卖更高价”。
而北京房协副会长兼秘书长陈志(微博)则对通州商住的爆红冷静而审慎，他表示，商住产品被购房人接受度和成交量仍无法与纯住宅产品同日而语，只不过通州的特殊性使那里的商住产品比起其他区域的商住产品卖的更好一些。加之部分媒体有意或跟风的鼓吹，通州商住产品才会迅速蹿红。
此外，陈志还指出，一些机构和开发商选取的参照数据别有用心：强调通州2016年3月的成交量(不含保障房)为1847套，成交面积13.93万平方米，环比2016年2月的581套和4.76万平方米分别上涨了217.9%和192.6%。“2月是春节月，成交少是一定的。用3月和2月比，没有可比性”。而如果把3月的成交情况和1月的1465套和11.46万平方米相比就会发现，其实3月的涨幅并无需令人震惊，只分别比起1月上涨了26.1%和21.6%。
4月22日实行通州商住限购的传言此次并未成真，24日晚，又有媒体撰稿表示靴子最迟将于五一后落地。但截至发稿前，未有官方消息公布。
但通州商住限购的传闻显然在进一步发酵：亚豪(微博)机构(博客)统计数据显示，截至4月23日，通州4月以来的成交量和成交面积就高达5887套和33.11万平方米。从中原地产提供的数据看，商住公寓类产品目前的库存量约在8000套上下。
