清楚了！房子的“土地使用权“到底咋算？买房的你得看看

近日，由温州市区部分住宅土地使用权到期后如何续期而引发的争议，持续发酵。据了解，青岛、深圳都遇到此情况，而且都在市级层面提供了解决方案。到底这个问题该如何解决？我们房子的“土地使用权”到底怎么算？土地使用权到期了该如何续期？

深圳：补交四万五 土地使用权延长二十年

那么深圳是如何做的呢？

据深圳规土委介绍，深圳1988年出台实施《深圳经济特区土地管理条例》，明确土地使用年限根据实际需要确定，但不得超过50年。

1994年，深圳再次出台《深圳经济特区土地使用权出让条例》，条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条，确认土地使用权的最高使用年限为七十年。

近日，深圳市规土委第一直属管理局就收到了福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份地价延期的申请，据了解，该房产用途为住宅，土地使用年限为50年，从1985年5月28日起至2035年5月27日止，在补交44940元地价款之后，该房地产的土地使用年期延至2055年5月27日止。延至国家的最高70年标准。

深圳规土委的工作人员表示，目前他们正在统计符合申请延期条件的相关物业数据，届时只要是符合相关条件的物业，都可以通过申请将产权延至70年，同时规土委工作人员强调，按照深圳的规定，不同的延期年限的缴款也不同，申请年限越长按照一定系数缴款越多，而续期最多只能到70年。

土地年限怎么算？不看“房龄”看“地龄”

在采访中，一些业内人士告诉记者，很多房子因为性质不同，对于土地使用权年限计算也不同。

业内人士周峰告诉记者，房改房只有在上市的时候才要补缴地价，成为一个真正的商品房的性质。那么在补地价的时候，重新计算土地使用年限，未补地价之前，房改房不论使用了多少年，都不会有使用年限的限制。

也就是说，如果是30年楼龄的房改房，今年才上市交易补缴地价，那么它的使用权将从今年起计70年。业内人士告诉记者，购房时关键还要看房产证上的土地使用期起始时间，而不能只关注楼龄。

但事实上整个楼盘的土地使用权都是从开发商拿地开始算，例如新港西路这个楼盘，最早一期2003年开卖，最迟一期2010年左右开卖，但房产证上的土地使用权都是从2000年算，最新一期并没有特别优势。因此市民如果买一手房时，不妨了解下该项目的拿地时间，以此推算房子剩余的土地使用权限。

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各地如何解决“撞限房”

不仅是温州、深圳出现土地使用权到期情况，全国多地的都有这样的问题存在，那么在没有统一规定的前提下，各地的情况又是怎样的？

国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。但在实践中，由于部分居住用地出让年限较短，眼下有些地方已经出现了出让年限届满或即将届满的情况。按照我国《物权法》第一百四十九条第一款的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”而住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期，根据《立法法》的规定，解释权限属于立法机关即全国人大。

全国最早出现“土地使用权到期”的是青岛，公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩。目前记者了解的情况是，这些“撞限房”的出售和租住都没有受到影响，按照当地国土部门要求，“撞限房”只是在交易和做抵押时需填写一份知道土地到期的知情书。但对于下一步如何处理续期，还要等待相关政策细则的出台。

在新疆克拉玛依，截止到2015年下半年，当地共有20余宗商业用地使用权已到期。克拉玛依国土资源局建设用地科负责人表示，到期和即将到期的土地使用权宗地都是属于商业用地，在征求土地局的规划意见，确认没有其他用途可以续期的，将委托第三方机构评估地价，土地出让金按照2015年7月1日起施行的《克拉玛依市城镇土地基准地价》标准收取，按照不同的土地级别和用途土地定土地的基准价格，最高为1507元/平方米。

此外，还有一些地方的国土部门也对土地使用权到期进行了表态。广东省国土资源厅今天表示，土地续期”问题是中央政策的权限，正在等待中央制定政策，地方最多只有建议权，没有制定权。同时，对于商业用地40年期限的问题，广东省国土资源厅则提醒，投资商铺要注意土地年限。