“温州土地使用权到期”的报道之后，凤凰房产发起了一项关于 “土地使用权自动续期” 的调查，共有66426人“发表”了自己的看法。其中，有80.78%的人认为土地使用权到期后不应再收取费用，85.38%的人认为“深圳按基准地价35%”征收的标准太高。

  就在大部分网民反对补缴的同时，青岛、深圳、温州却均采取了“补缴”的做法，这形成了“水火之势”，究竟该如何做呢？就在昨晚，深圳市规划和国土资源委员会表示，1995年9月81日前出让的土地可顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。也就是意味着，对于这个问题，政府仍选择了“逃避”。政府之所以如此做，或许我们可以从对市场的影响上来窥得一二。

  北京暂无“隐忧”

  1980年，深圳经济特区正式成立。1982年，作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，深圳出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地 20年，商品住宅用地50年等。

  这是深圳目前已经到期土地续期的主要原因。紧接着，1984年5月，中国正式决定开放大连、秦皇岛、天津、烟台等14个沿海港口城市，并在这些城市先后建立经济技术开发区。

  青岛便是其中之一，上个世纪80年代，青岛开始了对土地使用权出让的先行先试，在当时，国有土地使用年限尚未出台明确规定，于是出现了20年土地使用权的情况。温州也是如此。

  1990年5月19日，国务院发布了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地有70年的使用权，工业用地为50年，上述城市已经出让的土地就这样成了历史遗留问题。

  如今，这部分问题逐渐浮出水面，各地政府也开始了手忙脚轮地讨论。作为全国房地产发展最充分的市场，各地已经习惯从北京找寻相关政策，然而此次，他们可能要失望了。多位业内人士对凤凰房产表示，北京的土地出让比较规范，没有这样的历史遗留问题。

  “北京最早的商品房为房改房、央产房，这些房子为集体建房，没有缴纳过土地出让金，也就没有土地使用年限。只有在转让时，买方补缴完土地出让金，这些房子的土地证上才会打上70年的土地使用年限。如果不转让，那就是永久使用。”多位熟悉北京房地产的人士对记者表示。

  解释权不在各地

  使用权到期后，这些土地上的房子怎么办？根据2007年颁布实施的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。据此，专家分析认为，房屋所有人可以继续在其房屋中居住，居住权可以确保。不过，土地使用权过期，将直接影响房地产住宅的交易和抵押。

  也就是说，只要房主想进行交易，就会涉及到土地使用权的问题。那么，到期的土地究竟该如何处理呢？大多数专家的认为，要按一定的比例补缴土地出让金，亚豪机构市场总监郭毅便是其中一员。

  但一位房地产资深人士却表达了相反的看法：“《物权法》的‘自动续期’便是指无偿续期，如果需要补缴土地出让金，那就跟‘自动’的表述有所背离。如果当时国家想的是到期后补缴土地出让金，那表述就应该为‘有条件’续期。”

  而上述三个城市也均采取了较为主流的做法。其中，青岛拟以区域过去1年的平均地价为计算标准，以基准地价的60%补交土地出让金；而根据2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》，深圳补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

  温州则传出了 “土地续期费用为总房价的三分之一”的方案，与前两个城市不同的是，温州的方案采取的是市场评估价，而非基准地价。

  对此，上述人士解释：“法律代表了人民的最高意志，《物权法》是需要通过全国人大表决的，只有经过全国人大授权，中央部门才有权解读此事。也就是说，地方政府根本无权解读《物权法》，更何况土地权本就是属于全国人民的。所以，《物权法》规定不能收就不能收，其他地方政府的解读都是对《物权法》的歪曲。”

  郭毅也对凤凰房产表示：“最终解释权并不在地方政府手里。而是应该由中央统一拿出一个执行细则，再由各地‘因城施政’来执行。这个细则，并非是一个部门说了算，也不是财政部或者国土部单独制定的，而是需要多个部门整体研究。”

  政府的一种调控手段？

  这个政策会对市场产生什么影响呢？“在二手房交易过程中，很多人还是比较关注使用年限的，房屋剩余产权经常是买房议价的砝码，如果不能自动续期，那肯定会砍掉一部分客户。”链家地产的一位中介对凤凰房产如是说。

  一位正在咨询二手房的业主也表示：“现在北京的新房都在六环外，交通不便配套不完善，价格也都3万多了。相比之下，我还是会选择在离市区近的地方买二手房，虽然旧点，但配套都成熟了。但是如果说这个房子满70年后，我还得另外交钱，那我们就得好好考虑考虑了。还没住几年就得交一大笔钱，谁也不愿意，更何况我们还是刚需。”

  不过，郭毅认为，从以前的成交来看，这并未影响到购房者。她猜测道，这或许是政府预留的一种调控手段。

  而北京中原地产市场分析师张大伟也认为，住宅土地使用权到期如何续期，是埋在未来房地产市场的一颗 “地雷”。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。

  “什么时候使用、如何使用可能是要根据经济发展状况和房地产的发展状况确定的。以此时为例，这两年国民经济增速放缓，政府对房地产给予了厚望，如果今年房地产的增速达到了政府的预期，那这条措施就暂无出台的必要；如果房地产增速不理想，或许政府会从‘土地使用权’方面着手，来进行新一轮刺激。”郭毅表示。

  她同时预测，该项措施近期内动用的可能性比较小，主要是因为楼市表现比较理想。4月18日，国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，70个大中城市中， 62个城市的新建商品住宅出现上涨，只有8个下降。而二手房方面，价格上涨的城市有54个，持平的城市有3个，下降的城市有29个。

  而就在昨晚，深圳市规划和国土资源委员会表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。

  关于土地使用权到期的问题，深圳市政府采取了“逃避”的做法，这在一定程度上也代表了中央的意思。也就是说，各地或许会学习深圳的做法，国家暂时也不会对土地使用权做出解读，大家暂时可以放心了。