南京、合肥楼市调查：火爆之后是否会迎来调整
(原标题：南京、合肥楼市调查：火爆之后是否会迎来调整)
每经记者 吴若凡
2016年一季度，房地产市场开局不错，对于二季度的市场，业内人士并不乐观。克而瑞认为，二季度结尾的时候，那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能性。另一方面，地产调控的传闻渐渐变成现实，上海、深圳等一线城市重磅出击，廊坊、燕郊、昆山也在传言限购。
苏州、南京、合肥等城市，出现成交量大幅上升，对此，克而瑞分析认为，投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。如果二手房交易价格下跌，谁会成为接盘侠？《每日经济新闻(博客,微博)》记者以苏州、南京、合肥等市场为案例，探讨这些典型城市的楼市需求是否已经被透支，接下来的市场走势，是否将迎来调整？
一季度房地产市场表现不错，但对即将来临的二季度，业内人士并不乐观。克而瑞方面认为，二季度结尾的时候，那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。
另一方面，继沪深调控重拳落地之后，不少地方都在跟进，而且市场传言有些城市要限购。某种意义上，开发商需要和即将到来的政策调整做时间上的赛跑，那些踏准了鼓点的开发商，才能更好地锁定高额利润和较好的销售业绩。
与此同时，各地掀起了一轮拿地热潮，开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多数为高溢价拿地，例如合肥政务区拍出溢价400%的地块。
3月市场迎来“小阳春”行情，整体库存压力持续改善，大多数城市下降幅度基本处于15%以内，而从消化周期来看，目前，高库存城市长春、西安、青岛、沈阳去化压力得到缓解，消化周期较上月下降。此外，上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足3个月，供不应求状况显著。
●南京：地价上涨增加购房风险
今年以来，南京楼市异常高调，轮番上演抢房大战。再创新高的土拍地价，涨声四起的地产市场一次又一次地震撼购房者的内心。3月，南京商品住宅市场成交量为157.75万平方米，环比上涨109.44%，全市商品住宅整体均价为16922元/平方米。
克而瑞南京无锡机构负责人王新科表示，虽然南京是省会城市，但客户结构是以党政军学客户为主，这部分客户相对保守，对于高总价物业承受能力有一定天花板，由此导致南京本地客户对高房价承受能力不高。此外，从均价来讲，房价已经达到历史峰值，存在一定接受能力问题。
王新科表示，核心区域的大面积比例户型并不多，而是主要集中在130~160平方米之间。
供应总价提高了，然而，产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变，但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。王新科表示，这称之为供应结构与未来需求之间存在一个逆差，即供应总价在增加过程中，客户能够承受的总价并没有发生太大变化，加之投资回报率和预期的降低，投资客会出现外溢，对于项目而言，销售压力就会不断加大。
今年下半年，南京将迎来一批高地价物业的集中上市。尤其是四季度，在供应量和价格不低的情况下，风险会进一步增加。
南京中原顾问研究部总监罗浩则显得相对乐观，他表示，就目前市场情况来看，库存非常低，在两三个月，成交量减少，会有市场供应，每个月成交都在一万套上下，只要后续不出台干预市场的政策，就不会有问题。
由于南京物价局报批价格达不到开发商的预期，开发商人为制造供不应求的局面。由于售价达不到开发商预期，全市各个盘都是三四千地往上涨，而这部分价格上涨的原因，并不是收入水平提升导致的价格上涨，更多是因为土地价格和投资客进入造成的快速上涨。
地价在上涨，产品结构并没有发生变化，但是购房成本增加了近一倍。未来投资预期在降低，投资客户开始外溢，这样未来的销售压力就会出现。
罗浩表示，近一年来，南京出现许多新进开发商，为了进入南京市场扎稳脚跟，不计成本，高价拿地，这间接推高了南京纯住宅用地的价格，不断以地价推高房价，吸引了投资客，甚至刚需改善需求客恐慌性入市，需求不断被激发。南京市场的持续火爆，一些不把南京当做主力投资区域的客群也向南京集中，除了传统的安徽和苏北之外，山东和上海投资客也加入进来，需求不断往上走，而这部分人的购买力不可小觑。
南京虽然没出政策，但是贷款已经有收缩，加上未来高地价物业上市，整体价格又要往上走。数据显示，从去年开始到今年3月，南京房价累计上涨近6成，从供求端角度来说，未来可能存在一定风险。
但王新科表示，下半年供应量上来之后，推盘节奏放缓，也将是成交量下滑的原因。地方政府的总体收入对土地出让金的依赖程度以及房地产市场对当地GDP的贡献程度，无疑是影响调控政策能否出台及松紧程度的关键性因素。
●合肥：开发商举棋不定
合肥中原统计数据显示，住宅市场量价齐涨，需求上涨带动价格上扬，9区住宅成交量为93.07万平方米，环比上涨48.5%，成交均价为每平方米9539元，环比上涨6.2%，住宅市场存量持续下跌，库存跌至1.8万套，存量去化周期仅2.3个月。上海、深圳、北京楼市的上涨，也影响到了合肥市场的心理预期，合肥的老城区成交单价、溢价率上涨，楼板价整体上浮。
合肥克而瑞市场经理沈政表示，自今年以来，合肥去库存周期一直保持在3个月左右，合肥9区的成交量一直保持在在90万平方米左右，价格增幅在8%~10%。市场普遍担心合肥是否出调控政策，一旦出政策，购买力将被抑制。
对此，安徽中原研究总监骆芳芳表示，目前市场上呈现高热度、低推量、高去化等特征。
由于许多项目捂着不卖，造成这种恐慌性抢房状态，同时也导致市区的客户往外围挤压，很多偏远区域房价上涨，稍微好点的地段，推的量非常稀缺，一些地方甚至出现了买房必须要全款买车位的现象。
目前合肥发展方向是西边和南边即高新区、蜀山区、政务区，滨湖是后期新拓展的区域，也是省政府后期所在地，自巢湖并入合肥以后，已经成为了重点打造区域，使得该区域地王频出。
去年12月和今年3月，融创共拍得两块地王，均位于政务区，其中一块楼板价为17000元/平方米，预计入市价为26000元/平方米，另一块楼板价为13000元/平方米，入市价格为23000元/平方米，而绿地去年在政务区拍的地块楼板价在9000元/平方米，预计入市价要达到18000元/平方米。
由此来看，下半年合肥房价将进入20000元时代。
去年12月底，合肥成交了11块地王，造成个别区域出现了捂盘，尤其是滨湖和省政府搬迁，造成区域内价格上涨，卖楼捆绑车位的情况。未来地王项目上市后，会造成合肥市热点板块房价拉升较猛。因为合肥的购买力并不是太强，价格已经超过购房者心里承受价，使得5月份会造成一些观望。
沈政表示，市场观望气氛浓厚，开发商普遍也在观望，一个是趁着政策没出之前，赶紧放盘。也有可能等着地王项目入市后跟风。比如，在合肥扎根许久的万科，将于6月份入市新项目，其最小面积110平方米，价格为17000元/平方米，但对于合肥本地购房者来说，价格太高了。
沈政表示，在合肥原先购买一套房子单价在10000元/平方米左右，总价在100万元左右，而今却翻了倍，房价增长过快。
对于后期，随着地王项目入市，合肥房价仍将处于高位，而大户型住宅的入市，对购买者存在一定压力。作为2.5线城市，房价突破2万元，未来升值空间也有限，骆芳芳表示，3月份很多成交项目，已经延迟推盘很长时间，从开发商现金流角度考虑，市场好赶紧推。在供不应求的情况下，供应量大一点，价格会相对稳定，没有前期波动那么大，二季度会延续比较活跃的局面。
