随着市场持续走高，北京（楼盘）置业准入线水涨船高，300万已成刚需置业“起跑价”，与此同时，改善型置业门槛也正在向1000万的高度逼近，在这一背景下，别墅项目的性价比优势开始显现，部分土地供应紧张城区更是遭遇未开先热的“抢房”局面。

  改善置业门槛逼近1000万元

  市场的高歌猛进之下，北京楼市整体豪宅化趋势已成定局。戴德梁行数据显示，在过去的3个月，北京高端住宅处于稳定上升的状态，中高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元（约9310.3美元）。

  在逐渐高端化、豪宅化的新房市场上，受供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配的原因影响，不少新房市场的需求被迫转投二手房市场，造成了二手房市场的持续火热，链家地产的数据显示，北京二手房市场已连续多月上涨，2月成交均价已达4.2万元/平方米左右，望京、东坝等热点板块均价已达到6万元/平方米左右。

  此外，公开数据显示，2016年至少会有约80个高端项目在售，其中多个项目销售报价将超10万元/平方米，而对于动辄5万以上的楼面价，开发商几乎不可能在地块上开发小户型产品，总价继续攀升已成定局，而1000万将成为新房起步价格。

  千万级别墅性价比放大

  面对动辄上千万的置业成本，不少改善型置业者开始将目光投向别墅。与高端公寓类产品相比，作为终极置业产品的别墅市场尽管也走出量价齐升的走势，但其价格表现仍与公寓豪宅存在巨大的落差。

  据亚豪数据显示，2016年2月北京别墅市场共实现成交209套，同比增长179%，创造历史同期新高。而在价格上，2月别墅成交均价虽然环比上涨9%，但由于面积大、价格基数低，别墅价格仍然远低于公寓类豪宅。

  按照2016年公寓豪宅新标准单价7万元/平方米计算，一套200平方米的普通豪宅总价在1500万元起，而同面积别墅产品仅在千万左右，表现出强大的性价比优势。“总价低、使用面积大，使得别墅的性价比优势更加突出，因此加速了存量别墅的去化过程。”业内人士指出。

  海淀城市别墅遭“抢”

  别墅作为稀缺产品，市场供应一直在冰点徘徊，而对于住宅用地本身就供应紧张的海淀来说，更是一房难求，这也是造成金隅翡丽蓝爵堡遭市场抢筹的重要原因。据悉，在刚刚过去的3月，金隅翡丽蓝爵堡成交金额近2亿元，成为北京别墅市场的领跑者。

  数据显示，2011至2015年仅成交9宗宅地，而作为教育和产业大区，区域置业需求却长期居高不下，商品房住宅的供需比始终为1:2，处于供不应求状态，根据相关部门的最新统计结果，2015年海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。

  由于新盘供应极为稀缺，海淀新盘均价持续攀升。根据北京国土局和住建委的数据显示，目前海淀区商品住宅成交均价已经接近10万元/平方米，对比之下，海淀的城市别墅项目一千万左右的总价在当前改善型置业市场已近乎“大众价”，因此一直备受期待。

  另一方面，别墅产品的结构性稀缺仍然存在，未来高端产品供应量将继续增加，公寓豪宅的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，但别墅等低密度住宅产品则将由于土地的严控，稀缺度仍将持续升级，因此其保值升值表现上可能更甚于公寓。

  （季益宇）