□本报特派记者 杨玲玲 发自湖南张家界

　　“隐居深山”的湖南省直辖市张家界，大约在40年前就开始走上旅游开发之路，并由此擦亮自己的城市名片。旅游产业成就了这座城市，而由此带来的投机商人也开始扩散到诸如房地产、酒店、餐饮等其他行业。

　　近日，中国房地产报《三四线城市房地产泡沫样本 张家界：“世界级旅游城市”的烂尾楼困局》一文刊出后，在业界引起极大争议。4月7日—10日，长江商报记者深入世界著名旅游城市张家界，对其楼市一探究竟。

　　4月7日以来，连续数日的走访中，长江商报记者调查发现，即使在临近张家界火车站和汽车站的黄金地段，也有烂尾数年无法验收入住的问题楼盘。另外，时代港湾、宏天绿城、鑫成君泰、东方明珠、阳光水岸、新外滩26°等近十家楼盘也都是不同程度的问题楼盘。

　　楼盘扫尾工程迟迟不见动工

　　“从购买桂花园小区那一刻开始，小区业主就开启了糟心之旅。”2014年5月过后，多位业主在走投无路的情况下搬进了烂尾工程——桂花园小区。

　　该小区位于张家界鼎泰路与八达路交会处，占地面积3万多平方米，建筑面积约10万平方米，约有770户业主，开发企业为张家界明强置业有限责任公司(下称“明强置业”)，公司主要高层多为邵东人。

　　据一位熟悉该项目的当地房地产业内人士称，截至目前，该项目已销售560套，尚有104套未售。因开发企业老板于2013年资金链断裂撤离，业主们很难再找到企业相关负责人，烂尾2年有余的桂花园小区，也已被司法机关查封。至于烂尾原因，该业内人士称，是明强置业挪用工程款投资贵州相关项目，沉淀了大量资金。

　　业主向长江商报记者介绍，小区购房合同约定交房时间为2013年10月31日，开发商延期至2013年12月31日交房，然而等到交房日期到来，售楼中心已是人去楼空。

　　到访当日，贴在小区入口处墙壁上的一则公告吸引了记者目光。公告中提到，经查实，张家界明强置业有限责任公司在开发建设桂花园住宅小区(汇景国际名都二期)工程项目中，因经营不善，出现资金链断裂。经统计，该公司共拖欠外债近1.6亿元。

　　同时公告还表明，小区项目主体工程虽已全部竣工，但小区道路、绿化、排水、地下车库、安保、消防、电梯等基础设施工程仍未完成，尚需近千万元资金建设投入。

　　该小区业主告诉长江商报记者，张家界市永定区人民政府桂花园小区遗留问题处置小组在处理该问题时提出，为解决好小区扫尾工程建设，拟调整桂花园小区规划，计划在该小区红线内修建一排两层商业门面，收入所得用以解决工程资金缺口。该小区遗留的收尾工程预计建设资金约为1600万元，调整小区部分规划后，可进账 3000多万元资金用于后续建设。不过，小区部分业主对此方案也存有多处质疑。例如，在没有拿出细化方案的情况下，业主担心建商业门面会将院落空间缩小，加之桂花园小区内共用土地均已分摊、调整规划也可能占用消防通道等问题，业主们没有达成一致意见。

　　在上述公告的旁边，记者还看到了另一则落款日期为3月18日的公告。该公告中提到“现征求小区住户的意见，若不同意调整小区规划的住户，限自公告张贴之日起十五日内在花名册上签名捺印”。很多业主对此做法非常不满，他们告诉记者，部分业主对此次规划调整并不知情，或者正在外地工作无法赶回来。这样一来，签字的人便少得可怜。

　　即便是通过这样的方式通过了调规方案，扫尾工程的进程依然缓慢。直到记者到访当日，仍未见任何开工迹象。

　　千万桂花园变成如今“菜花园”

　　4 月7日天气晴好，刚刚下过一场雨的张家界显得分外清明。记者在该小区正大门处见到了桂花园小区二单元业主张译(化名)。随后，业主老刘也从家中赶来与记者碰面。不过，刚刚雨过天晴的桂花园小区，还是让记者感觉无处落脚。放眼望去，是一块紧挨一块青幽幽的菜地，以及满是泥浆和水坑的小区道路。

　　业主老刘说，桂花园小区卖房时的宣传广告标语是“打造千万桂花园区”，彼时承诺的园区绿化相当诱人，小区临近火车站和汽车站，又具有绝佳的区位优势，房子卖得很好，当时怎么也不会想到它会成为如今的破败景象。“桂花园后来变成狗尾巴草园，如今又变成了菜花园。”

　　走进小区楼栋，阴森感陡然而生。张译打开消防栓箱给记者看，内里无任何管道连接，存在较大安全隐患。同时，该栋楼安装有两部电梯，目前正在使用中的却只有一部，记者现场观察发现，电梯内整个箱体被暗黄色的木板包裹，上有家装广告。“乘坐这样的电梯怎么会有安全感，而且它上升一定的高度还会猛烈晃动。”张译告诉记者。

　　随后，记者跟随业主来到负一楼的地下停车场。还未走近停车场，积水已经把鞋浸湿，并在没有任何照明灯光的地下停车场漫延开去。

　　上到地面后，张译对记者说，“刚住进来的时候，小区水、电、气都不通，当时一位住在22楼的业主，装修房子都是通过肩挑背扛把材料运上去。后来他们家住进一位老人，常常一个星期都不下楼，主要是爬楼太累。”

　　“那时的小区，没有绿化、没有围墙、没有电梯、没有路。后来慢慢有些改善，但是依然糟心，哪怕是到现在，小区里下雨就成河，简直没法走路，而小区内一到夜晚便黑灯瞎火，没有路灯。”张译说。

　　2015年，在短短两个月时间内，张译家接连3次遭遇盗窃。小偷第一次进入家中，偷走了相机、笔记本电脑、平板电脑等财物，价值2万元左右;第二次，小偷又从家中偷走了1000余元的现金;而第三次，一辆停放在小区内的价值2000余元的美利达自行车再次被盗。

　　此前有报道称，按规定，桂花园小区总投资3亿元，开发商应该缴纳总投资10%的足额保证金3000万元才允许开工建设，但实际上明强置业只缴纳了300万元;此外，按照政府有关规定，开发商预售房款不能挪作它用，但由于监管不到位，开发商借机拆借、挪作它用，最终造成烂尾的局面。

　　记者多方尝试联系开发企业相关负责人李祥锡、谢晓玲等了解项目最新情况，其电话号码已为空号。

　　物业加价收取业主水电费

　　时代港湾，听起来是一个富有国际范的住宅小区，实地探访后却让记者深为震惊。

　　4月9日上午，张家界市区内小雨飘摇，空气中有微微的寒气，记者在与时代港湾业主多次进行电话沟通后，终于见面。业主老李带着另外几位业主代表与记者围桌而坐，翻开准备好的文件夹资料将购房、入住的经历娓娓道来。

　　时代港湾由张家界宏力置业有限责任公司开发建设，拟建成8栋住宅楼、1300余套住房，项目分为一二两期，一期交房时间是2009年9月30日，二期则为2011年6月30日。

　　整个建筑面积约为33000平方米，地上建设高度为12—18层。

　　“现在的情况你也看到了，小区内杂草丛生、多处违章建筑、消防形同虚设……最让人头疼的是，距离一期交房已经过去近7年时间，业主仍然拿不到房产证。”老李对记者说。

　　2010年，老李在时代港湾二期购买了一套160平方米左右的住宅，并签订购房合同，合同约定开发商将在2011年6月30日前达到交房标准。然而现实的情况是，时至今日该楼盘的绿化、人防、消防等配套工程仍未达标，自然也无法验收合格。

　　花一辈子积蓄买一套房，又没有其他可栖身之处，2013年下半年，老李被逼无奈搬进了并未通过验收的时代港湾小区。他告诉记者，小区内所有房屋均已销售完毕，但真正愿意住进来的业主可能只有一半左右。

　　多次向相关部门反映无果后，他开始通过法律途径维护权益。延期交房的问题，以及接通临时水、电的额外开支等，老李都想通过起诉开发商的形式得到有效赔偿。不过现实总是残酷，老李的诉讼之路走得并不顺利。他对记者说，现在已经有些绝望了，不知道能抓住的还有什么。

　　随后，老李带着记者在小区各处转了一圈，天空飘着小雨，他却不愿打伞。

　　探访中，记者在二期的一栋住宅楼内看到，消防栓箱打开后并无水管，而室外的消防管道也仅有一半垂挂在空中，形同虚设，同时，该楼栋的门禁线路已拉扯坏，毫无安防作用。一位业主告诉记者，家中曾多次遭遇盗窃。

　　同时，老李对记者说，小区内还有一个怪象，即物业管控着业主的水电缴费，甚至出现加价收费的现象。以小区供电为例，小区物业管理方对业主的用电进行统一上户，以高出电力部门收费标准0.1元的价格统一收费。记者现场看到，简易供电房内，电表红灯闪烁，线路错综复杂，密集犹如蜘蛛网。“虽然使用电卡计量，但其供电模式仍属于‘二次供电’，而且电表为三无产品，存在较大安全隐患。”老李称，物业管理方有时无故停水停电，20多层的高楼，老人、小孩常常要通过楼梯爬上楼。

　　除此之外，小区业主还多次经历电梯惊魂。最为严重的一次，电梯从高层坠落，将一名即将步入大学的年轻人送进了重症监护室。记者现场体验了一下小区电梯，走进电梯，四壁为发黑的旧木板，木板上手写着各种小广告，梯内灯光昏暗，上下时响声较大，令人心悸。

　　而家住时代港湾一期7栋的秦先生，在搬进新居的5年时间里，家中已经两次发生漏水现象，房顶粉刷的白色乳胶漆严重起皮，多处出现明显水渍痕迹，木质地板也呈现不同程度的突起。探访当日，该户住宅内一位业主对记者说：“有时候坐在房里，头上突然滴落一滴水，抬头才发现房顶已集聚了一大滩积水。”

　　针对业主提出的诸多疑问，记者数次致电开发企业董事长熊寿民，其手机一直无人接听。

　　张家界当地开发商承诺的“千万桂花园区”搁浅，如今已变成周边居民的菜园。本报特派记者 杨玲玲 摄

　　张家界楼市“去库存”时间需1.7年

　　长江商报消息 本报记者独家专访张家界房地产管理局局长李步群——

　　□本报特派记者 杨玲玲

　　发自湖南张家界

　　昔日“满城都是挖掘机”的盛景，几乎冲昏了所有来此“掘金”的房地产开发商的头脑;如今去库存难题摆在眼前，又让开发企业老板们如鲠在喉。

　　张家界市地处湘西，位于武陵山脉腹地，是湖南省最年轻的地级市，全市常住人口近150万人。坐拥旅游资源的张家界于2011年左右开始谋划旅游地产的开发，也是在这个时候，中小型开发商纷纷进驻旅游胜地跑马圈地，该市高层电梯房如雨后春笋般拔地而起。

　　张家界数十个楼盘同时开建，场面蔚为壮观。然而，不做市场调研便盲目上马的楼市项目最终难于消化。

　　如何消化高企库存?4月10日下午，张家界市房地产管理局局长李步群接受长江商报记者独家专访，不仅回应了外界的各种关切，且向记者表示，目前张家界正转型发展旅游地产，按照目前的楼市现状，去库存的时间约为1.7年。

　　烂尾楼东方明珠开发商已被国家列入“黑名单”

　　4月7日，长江商报记者来到张家界最大体量的楼盘东方明珠处。乘2路公共汽车从广茂园下车，过红绿灯再往前走大约100米左右就来到东方明珠正大门。十多栋高层住宅楼矗立眼前，从楼顶垂挂下来的“首付2万，买张家界第一大盘”的广告标语分外惹人注目。

　　走近后，记者发现，所有高层均已完成主体建设，同时外立面的主色调被粉饰成红色和白色，阳台护栏、窗户框架已施工完毕，窗户玻璃仍有部分未安装上。

　　走访中，小区业主告诉记者，项目2011年底开工建设，开发企业承诺2012年底前将全部完成整个住宅小区主体工程施工、屋面工程以及内外粉刷工程，2013年2月底前配套项目的排污管道、区内道路硬化、绿化、亮化等工程全部竣工并验收交付使用。然而，时至今日仍未验房交房，业主也没办法取得房产证。与此同时，房屋还存在墙面开裂、渗水等质量问题。

　　4月8日，在张家界市房地产开发协会理事会理事长王凤章的带领下，记者再次来到东方明珠小区，同时见到东方明珠项目总经理和营销总监。该项目营销总监邓权告诉记者，东方明珠作为张家界市的重点项目，共19栋高层住宅，面积33万平方米，于2010年一次性开工建设。

　　“目前，主体工程现已全部建成完工，在售房源的水、电、天然气管道铺设，电梯、园林绿化及道路硬化等剩余扫尾工程正在有序进行。”邓权向记者表示，项目计划在今年年底完成整体小区配套80%的工程量。

　　邓权对记者说，开发企业为张家界世雄房地产开发有限公司，企业2014年度曾被评为张家界市“先进纳税单位”，并未因信用不良而被列入黑名单。然而4月10 日，当记者在网页输入“张家界世雄房地产开发有限公司”进行搜索时，浏览器信息提醒记者该公司“由于失信已被列入国家被执行人名单”。

　　约两年时间内一次性建起19栋高层住宅，项目沉淀了好几个亿的资金，当地业内人士认为，早前的企业决策人士对房地产市场评估过于乐观，项目建设资金大量积压，同时销售业绩不佳，资金无法尽快回笼，导致了后续的一系列问题。

　　对此，邓权承认，一次性开发19栋楼有些决策失误，但他认为，随着小区绿化、道路等逐步完善，该盘的销售业绩将会逐渐回暖。邓权认为：“除小区本身的配套建设外，紧靠澧水的滨江足球体育公园已确定将在2016年年底建成。这也是东方明珠小区独有的公园。”

　　同时，根据开发商的介绍，作为张家界的重点项目，目前东方明珠小区共有可售商品房2290套，目前已售1105套，剩余套数1185套。

　　不过，就目前的情况而言，如何将1000余套靠近郊区的住房卖出去仍然值得思考。

　　“张家界旅游地产才刚刚开始”

　　“人们说，看一个楼盘的入住情况，晚上去看它亮灯的数量就可以知道。”一位业主对记者说。4月8日晚，在该业主的带领下，记者再次前往东方明珠小区进行探访。夜晚的东方明珠与上海“东方明珠”可谓大相径庭，它安静的偏居城市一隅，灯火阑珊。即使开发商给出的已售套数达到1105套，但夜晚亮灯的住户仍然偏少。

　　为何张家界的问题楼盘如此突出，小区入住率普遍不高?这座民俗纯朴、民风浓郁的湘西小城，有着很高的幸福感，但一提到房子的事情，大家都开始眉头紧锁、愤愤不平。

　　在连续数日的走访中，记者发现延期办理房产证或者至今仍未未办理房产证的购房者不胜其数。同时，开发商仅完成住宅主体工程，配套的水、电、气，以及绿化、消防、电梯等要通过维权才能获得的现象已成常态。

　　4月10日下午，经过多次努力，记者终于成功约见张家界市房地产管理局局长李步群，并畅聊一个多小时。

　　对于之前媒体报道的“房地产泡沫致使张家界旅游地产概念基本失败”的说法，李步群认为恰恰相反，张家界的旅游地产才刚刚开始，发展个性鲜明、富有特色的客栈和主体酒店，可谓正与张家界的旅游产业发展相辅相成。同时，当地一位房地产资深人士告诉记者，仅去年一年，全市新增的客栈数量就达到1000余家。

　　不过，在李步群眼里，这仍不是真正意义上的旅游地产。在其发给记者的2016年个人工作汇报中提出，房地产与旅游融合的旅游地产是张家界市房地产业调结构转型发展的方向和路径，“大力发展旅游产品地产、旅游商业地产、旅游住宅地产，探索以景区、生态、宜居为背景的总部(营运)、慧谷(研发)型旅游工业地产。”李步群向记者展示了他的旅游地产构想。

　　同时，李步群告诉记者，多年来，张家界市发展旅游地产效果不太明显的原因在于，中小型房企资金实力较为薄弱，同时信心闭塞，难以了解旅游地产的市场行情，也找不到发展方向。“我们可以看到的情况是，目前正尝试做旅游地产的往往是之前旅游行业的从业人员。他们将商品房、私房等拿过来装修成客栈，入住水准参差不齐，部分仍达不到客栈条件。在我看来，开客栈也是需要条件的，这里更注重用户的消费体验。”李步群分析称，不过，由于市场已经出现蓬勃需求，目前也正在逐步完善。

　　这是一个值得探索的方向。曾经盲目上马的房地产开发遇到需求萎缩的“多米诺骨牌效应”，使得张家界城区住宅供应过剩，出现明显的泡沫破灭迹象。如今，通过发展特色旅游地产，也未尝不是一条出路。

　　楼市去库存时间要1.7年

　　时间回溯到2012年，中国经济进入深度转型调整期，三四线城市房地产库存高企在当时并不是个别现象，张家界也身在其中。2013年下半年，根据克而瑞信息集团研究中心发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》，张家界得分为65.42分，位居风险榜的第10位。

　　4 月9日，记者登录湖南省统计局官方网站，先后点击进入统计分析、市县分析、张家界页面看到，在题为《平稳开局 喜忧并存》的文章中，张家界市统计局分析称，截止2月末，全市商品房屋待售面积为55.1万平方米，同比增长35.5%，其中住宅待售面积为43.2万平方米，同比增长59.4%。去库存压力依然巨大。

　　另在一篇《强化项目攻坚 扩大有效投资》文章中，张家界统计局相关人员在分析“张家界市固定资产投资中存在的问题”时提出，2011-2015年，该市房地产开发投资增速出现了宽幅震荡，由2013年最高的53.7%下降至 2015年的-46.5%，截止2015年末尚有65万平方米的商品房待售面积，尽管在“去库存”政策一系列措施引导下，房地产销售市场有所回暖，但从土地购置以及新开工房屋施工面积看仍处于低位运行，显示房地产市场调整仍在持续当中，下阶段房地产市场的持续性增长难言乐观。

　　不过，在4月10日李步群提供给记者的最新数据中，2015年张家界完成房地产开发投资31.45亿元，同比下降46.5%，其中永定城区15.74亿元，同比下降64%;商品房销售132.02万平方米、 59.73亿元，同比增长8.71%、12.31%，其中住宅111.88万平方米、34.52亿元，同比增长10.92%、2.21%;商品房待售215.99万平方米，同比下降14.92%，其中住宅148.09万平方米，同比下降19.03%。

　　对比不难发现，房管局提供的数据与统计局的数据出入很大。根据李步群的说法，将2009年以前已经销售但并未录入网络系统，并以“期房”形式存在的住房从库存中剔除出来，便与现在真实的网签数据大致相符，“统计局的数据虽是法定数据，但都由企业自行上报，房管局则是根据网签的现实情况所得，更为真实、客观。”

　　另外，李步群给记者算了一笔账，按照目前的楼市现状，张家界去库存时间约为1.7年，如果将棚户区改造等刚需购房者考虑进去，去库存时间将缩减到1年左右。

　　记者在当地新闻网上搜索到的一则新闻显示，3月24日，张家界市政府曾召开市长会议，专题研究全市房地产项目发展情况。当地市委副书记、市长王志刚提出，要引导、支持居民商品住房开办家庭旅馆、特色客栈，推动房地产业与旅游业融合发展;同时，提升房地产开发的品质，加强对房地产项目规划设计引领和统筹，强化物业管理，配套完善项目的水、电、路、网络等基础设施建设。

　　至于会议的落实情况，仍有待考证。

　　按照目前的楼市现状，张家界去库存时间约为1.7年，如果将棚户区改造等刚需购房者考虑进去，去库存时间将缩减到1年左右。

　　——张家界市房地产管理局局长李步群

　　张家界第一大盘东方明珠目前已售1105套住房，还剩1185套未售。本报特派记者 杨玲玲 摄