在2012年已經跨越千億銷售門檻的保利，並不急於跑過2000億，而是強調在地產主業做大做強的同時，培育新興產業、挖掘新的利潤增長點。

  其中一個重點就是養老。東方證券分析師竺勁認為，在去年提出的5P戰略中，“養老地產是保利目前發展最快、佈局最清晰的戰略方向。”

  但保利地產副總經理胡在新並不諱言當下環境中的養老產業尚處在微利階段，保利也並不急於實現盈利，首要考慮的問題應是服務內容和商業模式。

  胡在新續稱，十年以後養老產業的需求規模必定很大，五年之內市場會在動盪與徘徊的過程中探索出適宜的定位與模式，趨於成熟。未來五年時間內，保利將在養老產業的固定資產與運營資金投入預計50-60億元。

  三位一體全產業鏈“目前大家的發力點還集中在機構養老。”保利地產董事長宋廣菊曾表示，從實際情況而言，中國的老年人對於傳統的家庭關懷以及情感需求依然是中國養老產業發展不可忽視的因素。

  因此在“9073”養老服務體系中，居家和社區養老將是企業下一個掘金方向。宋廣菊說，“我們認為，機構養老的專業服務體系，未來可以向社區進行延伸，形成專業和客戶的良性互動。”

  保利地產自2012年開始籌備首家養老機構“和熹會”，2015年正式進軍社區居家養老領域並開始全國佈局，在社區中設立的“和熹健康生活館”同時也是居家養老的基站，並採用O2O運作模式，研發線上健康養老雲平臺，對所有的客戶資源進行大數據管理。

  “未來我們可以利用這些大數據資源，與我們的養老機構、甚至其他外部機構合作。”宋廣菊解釋道。

  到2015年，保利已經完成養老全產業鏈佈局。包括實現居家、社區、機構養老三位一體，以及一縱一橫戰略落地。

  胡在新介紹道，“保利體系內項目是保利養老的依託。同時，也會市場化地選擇具備運營價值的專案。擴張方式是多元的，合作共營或品牌管理輸出等，各種模式都可以探討。無論是哪種方式運營的合作，和熹會的服務都是一致的。”

  具體到布點，則以一線城市為主，二線老齡化程度較高的城市為輔；優先考慮核心城市的核心區域，其次考慮交通、資源好的相近區域。

  在2015年11月的老博會上，保利地產作為首任輪值主席單位，邀請了來自東南亞和日本、美國等國家的公司前來交流。胡在新告訴記者，保利正準備成立海外研究中心。“我們已與國際上部分行業領袖做過不同層次的接觸和探討，考慮建立合作關係，同時推進國內、國外兩個市場的發展。未來五年時間內，保利將在養老產業的固定資產與運營資金投入預計50-60億元。”

  借力金融擴規模

  養老產業目前在國內都是微利行業。

  在竺勁看來，“總體上，老年產業是一個撿芝麻的行業，只有把很多業務都撿起來，才有希望賺錢。”

  保利地產內部曾經算過一筆賬：從投資來看，若按單個養老床位20萬的投資估算，要實現100個養老機構、2萬張養老床位的運營，僅前期投資就要40億元。前後加起來的資金投入量並不亞於房地產開發專案，但回收期卻遠長於後者。

  引入金融資本促成規模化發展，變得尤為迫切。

  “產業基金在當前投入和培育階段特別（被）需要。”2015年11月，宋廣菊在保利地產與太平人壽達成戰略合作的會議上如是說。

  近期，華夏人壽保險進駐廣州珠江新城保利克洛維。據悉，雙方在簽約基礎上，將在養老產業、網路創新方面進行戰略型嘗試和佈局。

  “壽險資金和養老社區有天然的耦合度”，胡在新說道，“我們的策略是輕重資產要分開，投資和服務分離。專門設立的養投公司將用做投資，運營就交給和熹會。”保利創新產業投資公司未來也會在養老領域挖掘有價值的投資標的。

  保利地產計畫利用5年左右的時間實現逐步盈虧平衡，進入穩健運營階段；用10年左右的時間達到發達國家的盈利水準，打通金融通道，爭取實現上市。

  “真正產業收費的專案多分佈在有人員成本、產品成本的服務專案中，但現在最重要的還是把服務需求、服務內容與商業模式探索出來。”胡在新總結道：養老盈利貢獻主要還是體現在專業的服務費用（如護理、康復、醫療等服務內容）上。

  養老產業的“青銅時代”

  保利地產將養老產業市場稱作處在“青銅時代”，也可被視為百家爭鳴的時代。但在五年之後，模式差異會決定一家企業的養老產業是否能夠繼續存活。

  “養老產業必將迎來一個快速發展的黃金五年。”宋廣菊稱，“未來五年，與保障和改善民生息息相關的養老產業，肯定會得到各級政府更多的資源和政策傾斜。”

  巧合的是，在老博會舉辦的當月末，就有國務院辦公廳轉發九部委通知，涉及推進醫養結合的規範制定與人才培養規劃，鼓勵社會力量興辦相關機構等。

  而當前，缺乏政策支持的養老產業仍面臨諸多障礙。

  最根本的是國內缺乏長期照護制度和養老介護保險立法。“我們的同事曾去日本學習，發現當地養老產業發達，養老介護保險是支撐整個產業的重要制度安排。”胡在新表示。

  此外在國內，推進養老產業還缺乏補貼與政策支持。由於前期投入大且回報週期長，在養老專案運營初期難免面臨虧損困境。而養老產業用地以商住用地為主，地價和租金成本較高，亦是一種負荷。

  雖然養老機構並不能完全代替醫院，卻也逐步承擔了醫院的部分職能。因此打通有資質的相關機構的醫保通道也能為老人減輕負擔。

  長期來看，保利地產預計，養老產業在十年後將有十萬億級市場，到2030年在GDP中的占比將會更高。在美國，包括養老在內的大健康產業所在GDP比率在17%以上，而目前國內還沒超過6%，成長空間可期。