在首套房贷比例最低降至20%消息公布后，房地产板块昨日大涨，成为大盘触底回升的主力，板块内宝安地产(000040,股吧)、珠江控股(000505,股吧)、宁波富达(600724,股吧)、荣安地产(000517,股吧)等个股均以涨停报收。据业内人士分析，此次政策放松预计提升房地产销售额超过10%，其中二套房需求受益更大。

  业绩“报喜”不足五成

  Wind数据显示，截至昨日，沪深两市公布2015年年报业绩的上市房企共有4家。财信发展和美好集团(000667,股吧)更是在1月16日成为了两市首批披露年报的公司，业绩双双增长，财信发展2015年盈利8387.73万元，同比增长12.51%；美好集团2015年净利为4.28亿元，同比增长4.69倍。另两家公司业绩也不赖，*ST京蓝2015年实现净利润3762.61万元，同比实现扭亏为盈；九鼎投资2015年实现净利润2.87亿元，同比增长279.28%。

  从业绩预告来看，上市房企整体情况恐不如上述四家公布的那么乐观，分化显著。截至昨日，共有105家上市房企公布去年业绩预告，“报喜”的有47家，包括预增有22家、续盈1家、扭亏11家、略增13家；“报忧”的有56家，包括预减19家、续亏5家、首亏25家、略减7家；另有不确定2家。

  具体公司来看，栖霞建设(600533,股吧)增幅最大，其预计2015年净利润1.68亿元至2.07亿元，同比增加1200%-1500%。而津滨发展(000897,股吧)、天津松江(600225,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等公司去年均预计首亏，亏损金额均上亿元。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，不仅仅全国房地产城市之间的分化明显，从企业数据看分化也明显加剧，虽然整体2015年房地产是复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低成为普遍现象，部分房企甚至持续亏损，市场分化延续。

  “去库存”新年首发招

  在整体经济下行压力的大背景下，房地产打响2016年去库存重任的“第一枪”。2月2日，央行和银监会发文调整个人住房贷款政策：在非限购城市，首套房首付比例为25%，可适当下调至20%，二套房首付比例从40%调整为不低于30%。

  中金公司发表研究报告认为，此次政策放松预计提升房地产销售额超过10%，其中二套房需求受益更大。最近几年，二套房销售额仅占中国房地产销售额的10%-20%左右。如果二套房需求占比回升到30%左右，这就意味着二套房销售额有望翻番，有望提升房地产整体销售额20%。因此销售额上升10%的预测比较保守，中金公司建议投资者在首付款比例下调后，密切关注二套房销售额表现。

  而兴业证券(601377,股吧)分析师鲁衡军认为目前房地产库存形势仍然严峻。国家统计局数据显示，截至2015年12月底，全国待售商品房住宅的面积高达4.5亿平米，同比增长11.2%，这还不包括地产公司在建的项目和未开工的土地储备。作为2016年 “四大战役”之一的“去库存”，目前已经出了第一招，鲁衡军预计后续还有更多的政策出台，长期利好房地产行业，建议关注三四线城市土地储备较多的地产开发商。 记者 陈慧