随着全球市场暴跌、人民币汇率贬值,2016年是否该把资产配置进楼市?

　　“买房要趁早啊,早买一年,少奋斗好几年呢!”2015年3月,魏东(化名)看中了位于上海浦东新区金桥板块的某楼盘,当时的报价是3.8万元/平方米,而到了12月,该小区附近的房源已经涨到4.7万元/平方米左右,魏东向记者哭诉,“现在一个月一个价,看样子房价还得涨,得趁早下手,不然一年工作白干了。”

　　魏东或许代表了大量现在房产市场踌躇的观望着。记者注意到,从2015年第二季度开始,上海一手房市场成交量已连续9个月位居120万平方米以上高位,到了2015年第四季度成交量更是连续3 个月超过150万平方米。佑威房地产研究中心数据显示,2015年上海一手商品住宅成交均价为32174元/平方米,较上年上涨18.1%。数据显示,2015年上海全年商品住宅成交面积突破1400万平方米,整体往更高位攀升,远高于2014年968.4万平方米。

　　在上海市政府公布迪士尼乐园即将于2016年6月16日开幕后,《国际金融报》近日走访了迪士尼附近的川沙板块,目前该板块主要还是一些二手房和次新楼盘, 还并未有大体量的商业配套进驻,热闹程度还稍逊于市区,不过,一家中介机构的工作人员告诉记者,2009年至今,该板块的成交均价持续上涨,2009年附近的商品住宅成交价在1.12万元/平方米,到了2015年,附近的成交均价在2.97万元/平方米,上涨了近166%。此外,商铺也开始越卖越贵,2009年该板块商铺成交均价为1.96万元/平方米,到2014年板块均价已经达到了3.19万元/平方米。而到了2015年,板块内只要有商业项目开盘都受到热捧,并且最高单价已达到7.3万元/平方米。随着迪士尼落成,未来将引进数以万计的工作人员,由此带来巨大居住需求。

　　地产政策宽松预期加大

　　1 月18日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格显示,房价同比上涨城市达到21个,一线城市和二线核心城市房价均已涨回到一年前。这是70个城市新建住宅同比涨幅在连续下跌15个月后,首次出现同比正增长。加之环比亦出现上涨,中国楼市在政策调整以来首次出现环比和同比“双升”的态势。瑞银香港房地产行业研究主管李智颖近日公开表示,2016年中国一线城市的房价将会继续上涨,涨幅或将在5%以上。

　　上海易居房地产研究院近日在《2015-2016年度全国房地产市场报告》中也分析指出,2015年,全国房地产市场在宽松的政策刺激下,总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖,甚至好于预期。但同时,包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷,全国商品房库存压力继续增大,三四线城市市场依然偏弱。易居方面认为,全国房地产市场的基本面正趋于好转。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好。

　　克而瑞研究中心预测,2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面,“去库存”仍将是2016年政策调整重点,强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。除了继续降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外,最根本仍是从土地供应源头真正落实“有供、有限”,扩大土地有效、合理供给。

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《国际金融报》记者采访时表示,今年楼市如此火热的原因,一方面,这和金融政策是分不开的,另一方面全国已经进入了货币宽松时代和负利率时代,在货币泛滥的时代,只有看得见和摸得着的资产才是最值钱的。此外,今后上海的土地问题将会越来越严峻,在即将“少供”或“断供”的情况下, 近年来楼市成交数据将逐渐上升。2016年,政策红利仍将延续,房地产行业或有更大力度政策出台,包括贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。而城镇化进程和鼓励农民购房等政策执行不断深入,行业政策面更加宽松毋庸置疑。

　　重点房企拿地上涨超六成

　　2015年无疑是大房企的“抢地”年,“地王”频频出现,一线城市地价楼价时不时出现倒挂。中原地产提供的数据显示,2015年全年,房企积极抢地,20大标杆房企合计拿地金额突破了4724亿元,这一金额同比上涨幅度高达29%,仅次于2013年的历史第二高点。

　　1 月20日,国土资源网公示结果显示,华润、华侨城联合以69.32亿元拿下苏河湾中央公园地王,加冕新静安之王;万达7.85亿元竞得闵行新城商业用地。其中,华润华侨城69.32亿元竞得闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块,用地面积为65692.4平方米,成交楼面价38019.8元/平方米,大连万达以7.85亿元竞得闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元 08A-04A地块,用地面积46246.10平方米,成交楼面价7715.64元/平方米。

　　去年底,泰禾集团旗下全资下属公司福建中维房地产开发有限公司,以总计57亿元成功竞得深圳宝安尖岗山片区居住地块,楼面地价79907元/平方米,成为去年全国新的单价“地王”。而从拿地时间上可以看到,多家房企从去年9月份开始积极拿地。保利、万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿元。根据新城控股公告,仅2015年10月,新城控股在上海、南京市及苏州共获得4幅地块,总地价款共计38.23亿元。而1月至10月,新城累计获取地块已近 30幅,其中包括9幅商业综合体用地,累计投入超百亿元。根据新城控股公布的发展战略,未来该公司将实施以上海为中枢,长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1 3”全国化战略布局,而新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目,未来将进一步加速发展。

　　值得关注的是,去年全国成交价排名前十的“地王”,全部位于北上广深四个一线城市。排名第十位的“地王”上海原闸北区市北高新技术服务业园区一地块,成交也达到价格71亿元。易居克尔瑞近期一份报告还指出,受土地资源稀缺性等因素影响,一线城市土地“热度”或仍将持续。

　　据研究院统计数据,2015年12月,10家品牌房企累计新增土地面积545.71万平方米,环比上涨51.57%;规划建筑面积为1161.21 万平方米,环比上涨24.63%。10家品牌房企拿地成本为679.9亿元,环比上涨62.82%。在2015年12月,碧桂园拿地热情最高,拿地37 宗,增加土地储备420.93万平方米;万科拿地15宗,规划面积达到216.76万平方米;保利地产拿地7宗,金地集团和龙湖地产各拿地5宗,中海地产和世茂房地产各拿地4宗;此外,恒大地产拿地1宗。除上述8家企业之外,绿城中国、富力地产去年12月无新增土地储备。

　　业内认为,随着楼市进一步分化,房企拿地更加集中于大中城市,竞争激烈进一步推高地价,高地价将导致高房价,预计2016年一二线城市房价仍将上涨。

　　地产仍有投资空间

　　大多数业内人士认为,在多轮救市政策刺激下,以及各地规划政策利好频出的市场背景下,2016年开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标,积极推动改善型需求集中释放。接下来,一线城市、部分二线城市将迎来市场反弹。

　　对于2016年房价,欧阳捷预测,全国一二三四线城市房价将普遍差别化上涨,其中一线领涨,二线普涨,三四线企稳或恢复性上涨,局部城市仍有下跌空间,而城市、板块、楼盘分化依旧。

　　此外,欧阳捷表示,2016年房企两极分化愈发加剧,30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升。大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的最好时机已经失去,明年90%都会转型、退出或者死亡,行业外企业难有进入;此外,改善性、中高端住宅产品为主的房企成长会更快,住宅预售标准提高仍是渐进式,大多数商业地产企业放慢脚步,中小本地商业地产企业加速退出。“今年楼市短缺型需求转向结构性需求,农村进城人群和城市改善住房人群成为主流需求。”

　　对于房产投资,专家建议,购置房产还是要以改善居住为目的,一线城市的外来人口基数大,房地产市场的基本面也较为健康,可以在置业选择上有所倾斜。区域选择方面,中心城区或者郊区的轨道交通沿线,保值能力较强。此外,投资应结合政府大的投资计划,投资力度大的区域,未来区域基础设施、配套条件的提升将会更加迅猛,可为楼市增长提供强劲的动力。