实际上，预测经济未来讨骂的一件事，因为每隔一段时间，经济变量都会改变，所以一般用语是“可能”，最近大家疯狂转的关于每年经济困难的预测大概如此。但是，市场总得关心趋势，所以又不可避免要预测。就经济学而言，实际上提供的是一套分析方法与逻辑，而这种逻辑是基于现实经济形势的演变或者对历史的解释。学界推崇《资本论》第一卷，就在于其是一种经济哲学，而非简单的分析视角。

  网络大V太多，甚至拿钱为楼盘站台的也太多，当然，各有活法，无法批判谁，也许哪天我也会这么干，但目前因为自己工作，研究领域相对这个市场无关，可以从另一个角度观看。在此也特别谢谢两年来一直对耿强教授公众号“老马谈房产”专栏的支持。其实我一直希望的是传播一套分析逻辑，但是大众需要的仅仅是结果，这也是很多满口胡言的大V有市场的原因。今天有空，我也“满口胡言”。

  第一，南京房市的火热会持续。以前说过，随着宽松来临与资本市场在2016年的波动较大，一线以及个别大城市的土地作为大资金避险的标的是最近一段时间的趋势。供给面上不缺资金，绝大部分二线、三线、四线城市房价透支的现实已经使得宽松的资金全面涌向个别城市。而在放开限购之后，购买房地产的资金也开始向个别城市靠拢。幸运的是，同样也不幸的是，南京便是这个城市之一，其辐射面涵盖了江苏、安徽等。

  第二，南京房市二手房市场首先分化。“五改二”其实是2015年很多人资金来源的重要推手，改善型居住成为了2015南京市场的一个重要 推动力，这种改善不仅仅限于奥体地区的大平层，也包含带有学区的改善、到河西南、江宁、南站、仙林等地的改善。可是，既然改善了，那么原有的房子卖给了谁？这个大家都能想到。所有的成交都是资金的交换。再过一段时间，还多少盘有人接手？

  第三，南京房市供给结构依然问题凸显。虽然今年成交量巨大，但从地块的位置看，开发商都知道南京的土地供应部门藏了很多的“好地”没有卖，就连奥体核心区还有好几块地等着拍。而且具有较好户型设计，且物业上档次的，寥寥无几。我曾分析过，物业的发展有三阶段特征。目前较好的物业不仅仅是提供舒适管理，更多的是小区公共服务供给，据我观察，很少有企业做到。另一方面，在刚需方面，公共交通发达的小户型供应量依然很少。这个供给结构存在问题，使得部分资金不得不“将就”购买现有的产品。我们推想，资金被消耗，以后这些持有的存量卖给谁。

  第四，南京值得期待的区域没有改变。值得期待并不是说目前这些区域已经发展很好，而是未来的潜力巨大。很早就说，最值得期待的就是奥体核心区与江北核心区，一个是已经获得了天量的投入，一个是即将获得天量的投入。请注意，这两个地区的共同特征是原始地块比较荒芜，且不远。

  第五，南京学区房投资要谨慎。有人说学区房涨，有人说学区房也没怎么涨。公共资源均等化是趋势，河西学区的崛起就是例证，满城都是名校分校了。有人说，一线的学区房好，也就是那么一小撮人觉得好，房龄呢，居住环境呢，交通拥堵呢？请注意，人口出生率在下降，放开二孩后还是在下降。哪一天真的划片入学了呢？

  第六，南京新房价格难以大幅上涨。地王推动价格上涨，可是很多地王贴着成本卖房的例子又不是没有过。取决于市场的消化能力与开发商的资金周转实力。房地产市场典型的周期性，江北、奥体就算是涨幅最高的区域，最大的推动力是“补涨“，接下来就看硬实力。

  讲完这几点，大家都会做预测了。简要如下：1、2016年新房定价可能会出现地王楼盘贴着成本定价的情况；2、2016年很多二手房越来越难卖，3、2016年总价低的投资标的很难找到了；4、2016年等着外地土豪与本地土豪一起抢优秀的产品，5、2016年依然会出现排队抢房，只是没几个楼盘会像2015那样火爆；6、当一旦涨速下降了， 大家购房不那么着急了，拐点可能就来了。7、2016总体价格看”涨“，亲，准备好钱了么？8、慎重选择区域，最值得期待的还是江北与奥体核心区，请记住是核心区。9、学区房价格不管主城新城，都很难再有较大涨幅。10、会不断有房子交付了让你很失望的楼盘。

  2015最期待的楼盘以前说过的，说说2016最期待的楼盘：万科安品街。