林小昭

  一边是一二线城市的快速复苏，一边是三四线城市的冷冷清清，分化成为楼市主旋律。即使在一二线城市内部，分化也很明显。同样身为一线城市，深圳、上海、北京房价大涨、地王频出，而广州虽有回暖，房价却相对比较理性，与另外三个一线城市的差距进一步拉大。

  2014年上半年，来自江西、目前在深圳工作的黄先生还在为是在广州还是在深圳买房犹豫不决。由于之前曾经在广州工作多年、公积金也在广州缴纳，因此黄先生在当年3、4月间在广州市区看了不少二手房。当年9月，他以总价270万的价格在深圳市区购入一套80多平方米的二手房，现如今这套房子已经升值近200万。

  这就是广深这两个一线城市这两年楼市的差别写照。就在特区深圳2015年来房价狂飙的同时，100多公里外的省城广州却波澜不惊。虽然2015年12月广州房价同比上涨了9.2%，但考虑到2014年下半年后广州房价下跌较多的基数影响，基本上目前广州房价仍没有超2013年底2014年上半年的高峰期水平。

  数据显示，2009年，深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米，两者的比值为1.61∶1。到2015年，广州一手住宅成交1074.76万平方米，是深圳665.89万平方米的1.6倍。但在价格方面，中原地产数据显示，广州一手住宅均价15154.36元/平方米，只及深圳33425.52元/平方米的45%，深圳房价是广州的2.2倍，也就是说广州多卖了几百万平方米的楼，成交额还没深圳多。

  一线城市的身子、二线城市的房价，这正是目前广州楼市的现实写照，因此广州也一直被认为是“价格洼地”。

  为何广州房价会远远跑输其他一线城市乃至部分二线城市？深圳土地面积已近枯竭，上海、北京因为严格控制城市边界和开发强度而减少土地供应，相对来说，广州的供应可谓十分充裕。戴德梁行报告显示，广州2015年土地成交金额还是刷新了近年纪录，达到949亿，但这是建立在土地市场“薄利多销”的基础上。相比北京、上海地王频现的火爆情况，广州土地市场仍属“温而不火”。

  不过，供应大、库存多只是一方面，更为关键的是近年来广州产业结构转型升级不够理想，人口吸纳能力正在减弱。新城控股(13.880, 0.23,1.68%)高级副总裁欧阳捷表示，他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查，结果发现，在2000~2010年，广州年均人口净流入为23.5万人，但到了2011~2013年间，年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人，如果剔除正常的人口交替，人口净流入几乎停滞，这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

  广州一家本土开发商人士告诉《第一财经日报》记者，广州的工资水平相比其他一线城市有明显的差距，购买力也相对有限。例如智联招聘近日发布《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，全国32个主要城市职位中，北上深排名前三，广州以6913元的平均月薪被杭州反超，跌出前三。

  以传统产业为主的广州近年来受到宏观经济下滑的影响比较大，新兴产业基础薄弱。作为“千年商都”，广州有着全国最好的各种专业批发市场，但广州的电商发展却比杭州等地要相对滞后。广东省社科院企业管理与决策科学研究所所长林平凡对《第一财经日报》分析，广州的传统商贸批发市场十分强大，都属于传统的商贸模式，传统的力量太过强大在一定程度上挤压了创新型人才的发展空间。

  广州当地一政经人士说，这几年广州的新兴产业发展不尽如人意，不仅远落后于深圳、北京等地，甚至不如杭州等二线城市。一个城市发展需要有核心竞争力的产业，没有产业光造城最后只是徒劳。

  这两年来，广州产业转型升级的步伐也在不断加快，尤其是广州正利用传统商贸的优势，在向现代商贸转型。在这一过程中，部分区域将成为未来广州楼市最大的看点。