2016香港大悲剧:房价泡沫终于要破了

提要:据媒体报道,近日李嘉诚在集团周年晚宴上表示,今年香港的经济转差,买房者需求减少,楼价自然会降低。已经连涨多年的香港房价,真的要跌了吗?

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  据媒体报道,近日李嘉诚在集团周年晚宴上表示,今年香港的经济转差,买房者需求减少,楼价自然会降低。已经连涨多年的香港房价,真的要跌了吗?

  香港虽是弹丸之地,却是全球房地产市场中的一朵“奇芭”。二战以后,60多年时间内,经历了七次楼市轮回,频率之高,周期特征之鲜明,世界少见。每轮房价的大起大落,都有人发财,有人囊空。

  

  如果看房价水平,香港是全球房价最高的城市之一。即便2015年内地一线城市房价大涨,仍不是香港的对手。比如,2015年下半年,作为香港中心区的港岛(香港包括港岛、九龙、新界),70至100平米的中户型住宅月度成交单价最高达18万港元每平方米,160平米以上的超大户型住宅(豪宅)月度成交单价最高达30万港元每平方米。

  按照去年下半年大概1港元兑0.82元人民币计算,也即港岛中户型住宅和超大户型(豪宅)的单价分别为约15万元和25万元人民币,这一价格水平,仍明显高于北京、上海、深圳等市中心平均房价(大概仍高出50%左右)。

  不妨回顾一下香港房价的轮回。香港私人住宅价格指数,1984年三季度低点值为16.7,其后持续上涨,至1997年10月达到172.9的峰值,13年共计上涨935%,年均上涨72%。这是香港房价涨幅最大的一轮上行周期。

  其后,受亚洲金融危机的冲击,香港房价持续下跌,2003年7月是最低点,只有58.4,约6年时间,共计下跌66%,曾一度出现10.6万宗房产沦为“负资产”(房价低于贷款余额)。

  其后步入上行通道,总体持续上涨,直至2015年9月达到最高值306,相比2003年7月,12年共计上涨424%,年均上涨35%。从总幅度上看,这轮上涨小于上一轮,但放眼全球,房价一轮涨四倍多,也算是非常惊人了。

  这轮长牛过程中,仅有三次短暂停:2008年下半年、2011年下半年、2013年下半年。 。这三次小幅调整,与大陆楼市降温基本同步,但降温明显小于大陆。另外,官方感觉楼市过热,曾从2010年开始陆续三次收紧政策,出台了征收特别印花税等措施。然而,调控效果不佳。

  不过,近几个月,香港楼市出现了明显变化。从房价看,私人住宅价格指数,2015年9月达到最高值306,其后回落,2015年11月为293,已低于7、8、9、10月,较9月高点下跌3.6%。

  而另外一个房价指标:较受欢迎屋苑售价指数,略具领先性。已于2015年8月达到高点的261.5,其后,9、10、11月连跌三月,11月为247.1,已经较高点下跌5.4%。而房价回落的另外三个时点:2008年12月较2008年3月高点下跌22%(短期内明显降温),2012年1月相比2011年6月下跌4%,2014年3月较2013年8月下跌1%。

  

  单从数据来看,过去三四个月,香港房价下跌幅度已超过2011年下半年和2013年下半年,但仍没超过2008年下半年。2016年还会继续下跌吗?答案是确定的!

  不妨细察内部信号和外部环境。从内部市场本身分析,香港房价连续上涨12年,时长已接近上一轮,也该向下调整了。从市场信号来看,除了房价刚跌,成交量也萎缩了。市场的量价规律是:量缩一段时间之后,价也会下跌。

  从香港新建私人住宅月度成交量来看,2003年低谷时,最低月度成交量为0.4万套左右;其后成交量逐步攀升,2007年四季度达1.5万套左右;2008年经历了一次降温,四季度最低时又回到0.4万套左右;2009年再度升温,至2010年很多月份超万套;2011和2012年趋于下滑;2013年成交量最小,比2003年还要小,一年中有7个月份低于0.4万套;2014年和2015年相比2013年有所反弹,但幅度有限,仍处于历史偏低位。

  值得关注的是,2015年四季度明显缩量,其中11月只有2826套,创了2002年以来最低值!成交量已萎缩至近几十年低位,而此时房价刚开始小跌。从市场运行规律看,2016年房价继续下跌、加速下跌概率很大。

  

  另一方面,从外部环境分析。一看经济,二看货币,三看股市。经济面不乐观,2014年香港GDP增速为2.3%,低于过去十年3.9%年平均增速,而2015年不太可能超2.3%,2016年继续收窄,正如李嘉诚所言。

  比经济面更重要是货币面。2014年之前,香港几次收紧楼市政策,都没能压住房价,主要原因是当时货币极度宽松。香港货币政策紧跟美联储,而美联储已于2015年12月首次加息,于是香港金管局紧随之将基本利率上调25基点至0.75%,为香港七年来首次加息。随着货币紧缩周期的展开,对房价构成利空影响。

  另外,股市和楼市的关系是“同向不同步”,一般股市先变化,楼市后变化。恒生指数,于2015年4月最高达28588点,创2008年以来新高,其后一直下跌,近日一度逼近2万点大关,大跌近三成,跌幅远大于美股(美股经过六年牛市后,已发出见顶信号,道指于2015年5月最高达18351,近期点位较高点下跌一成)。

  综上所述,2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点,2016年将是泡沫破灭的第一年。长达12年的房地产牛市,终于走到了尽头。花开花谢,季节轮回。有涨有跌,市场常态。仅此而已。

  文章来源:上海观察

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