2016香港大悲剧：房价泡沫终于要破了
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
据媒体报道，近日李嘉诚在集团周年晚宴上表示，今年香港的经济转差，买房者需求减少，楼价自然会降低。已经连涨多年的香港房价，真的要跌了吗？
香港虽是弹丸之地，却是全球房地产市场中的一朵“奇芭”。二战以后，60多年时间内，经历了七次楼市轮回，频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。每轮房价的大起大落，都有人发财，有人囊空。
如果看房价水平，香港是全球房价最高的城市之一。即便2015年内地一线城市房价大涨，仍不是香港的对手。比如，2015年下半年，作为香港中心区的港岛(香港包括港岛、九龙、新界)，70至100平米的中户型住宅月度成交单价最高达18万港元每平方米，160平米以上的超大户型住宅(豪宅)月度成交单价最高达30万港元每平方米。
按照去年下半年大概1港元兑0.82元人民币计算，也即港岛中户型住宅和超大户型(豪宅)的单价分别为约15万元和25万元人民币，这一价格水平，仍明显高于北京、上海、深圳等市中心平均房价(大概仍高出50%左右)。
不妨回顾一下香港房价的轮回。香港私人住宅价格指数，1984年三季度低点值为16.7，其后持续上涨，至1997年10月达到172.9的峰值，13年共计上涨935%，年均上涨72%。这是香港房价涨幅最大的一轮上行周期。
其后，受亚洲金融危机的冲击，香港房价持续下跌，2003年7月是最低点，只有58.4，约6年时间，共计下跌66%，曾一度出现10.6万宗房产沦为“负资产”(房价低于贷款余额)。
其后步入上行通道，总体持续上涨，直至2015年9月达到最高值306，相比2003年7月，12年共计上涨424%，年均上涨35%。从总幅度上看，这轮上涨小于上一轮，但放眼全球，房价一轮涨四倍多，也算是非常惊人了。
这轮长牛过程中，仅有三次短暂停：2008年下半年、2011年下半年、2013年下半年。 。这三次小幅调整，与大陆楼市降温基本同步，但降温明显小于大陆。另外，官方感觉楼市过热，曾从2010年开始陆续三次收紧政策，出台了征收特别印花税等措施。然而，调控效果不佳。
不过，近几个月，香港楼市出现了明显变化。从房价看，私人住宅价格指数，2015年9月达到最高值306，其后回落，2015年11月为293，已低于7、8、9、10月，较9月高点下跌3.6%。
而另外一个房价指标：较受欢迎屋苑售价指数，略具领先性。已于2015年8月达到高点的261.5，其后，9、10、11月连跌三月，11月为247.1，已经较高点下跌5.4%。而房价回落的另外三个时点：2008年12月较2008年3月高点下跌22%(短期内明显降温)，2012年1月相比2011年6月下跌4%，2014年3月较2013年8月下跌1%。
单从数据来看，过去三四个月，香港房价下跌幅度已超过2011年下半年和2013年下半年，但仍没超过2008年下半年。2016年还会继续下跌吗？答案是确定的！
不妨细察内部信号和外部环境。从内部市场本身分析，香港房价连续上涨12年，时长已接近上一轮，也该向下调整了。从市场信号来看，除了房价刚跌，成交量也萎缩了。市场的量价规律是：量缩一段时间之后，价也会下跌。
从香港新建私人住宅月度成交量来看，2003年低谷时，最低月度成交量为0.4万套左右；其后成交量逐步攀升，2007年四季度达1.5万套左右；2008年经历了一次降温，四季度最低时又回到0.4万套左右；2009年再度升温，至2010年很多月份超万套；2011和2012年趋于下滑；2013年成交量最小，比2003年还要小，一年中有7个月份低于0.4万套；2014年和2015年相比2013年有所反弹，但幅度有限，仍处于历史偏低位。
值得关注的是，2015年四季度明显缩量，其中11月只有2826套，创了2002年以来最低值！成交量已萎缩至近几十年低位，而此时房价刚开始小跌。从市场运行规律看，2016年房价继续下跌、加速下跌概率很大。
另一方面，从外部环境分析。一看经济，二看货币，三看股市。经济面不乐观，2014年香港GDP增速为2.3%，低于过去十年3.9%年平均增速，而2015年不太可能超2.3%，2016年继续收窄，正如李嘉诚所言。
比经济面更重要是货币面。2014年之前，香港几次收紧楼市政策，都没能压住房价，主要原因是当时货币极度宽松。香港货币政策紧跟美联储，而美联储已于2015年12月首次加息，于是香港金管局紧随之将基本利率上调25基点至0.75%,为香港七年来首次加息。随着货币紧缩周期的展开，对房价构成利空影响。
另外，股市和楼市的关系是“同向不同步”，一般股市先变化，楼市后变化。恒生指数，于2015年4月最高达28588点，创2008年以来新高，其后一直下跌，近日一度逼近2万点大关，大跌近三成，跌幅远大于美股(美股经过六年牛市后，已发出见顶信号，道指于2015年5月最高达18351，近期点位较高点下跌一成)。
综上所述，2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点，2016年将是泡沫破灭的第一年。长达12年的房地产牛市，终于走到了尽头。花开花谢，季节轮回。有涨有跌，市场常态。仅此而已。
文章来源：上海观察
