年度报告 | 19个地王与涨价潮 南京楼市的乙未时光侧影
归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？
前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。
或许对很多人来说，南京给人的印象都是温润与内敛，但在2015年的楼市表现中，这座城市却呈现出截然不同的一面。
对南京楼市的火爆，有人曾调侃称“世界上最痛苦的事，莫过于我在英国休假，你在南京卖房”。从“330新政”开始，南京楼市的“爆卖”贯穿了随后的大半年。截至12月31日17时，南京楼市的累计成交量已经达到107626套，超越2009年创下的全年100498套天量纪录，成为历史上的最火成交年。
可以肯定的是，这只是南京楼市乙未时光的一个侧影，土地端的地王频出无疑可以作为另一种解读。虽然2015年南京土地出让面积只有5年来最低的365.2万平方米，但最终收金达772.3亿元，仅次于2013年的793.6亿元位居历年土拍第二位。
在这期间，南京共诞生了19个单价地王及23幅万元地块，不由得让人感慨“地王年年有，今年特别多”。
整体楼市的向好也使得南京区域不少开发商提前完成年度销售任务，全年总销售额较往年大幅提升。其中，世茂房地产以86.85亿元再度夺冠，紧随其后的万科和仁恒置地也突破70亿元的“红线”，成为2015年南京区域的前三甲。
数据来源：观点地产新媒体整理
一个江北 火了整个楼市
对南京楼市来说，2015年足以称得上是历史性的一年，政策利好和预期上升成为推动整个房地产市场向上行走的“背后力量”。
虽然没有顶豪的喧嚣，但南京却以自己的方式呈现了另一番热闹。地王、涨价、成交创新高……，这些无一例外成为了南京楼市过去一年最好的注脚。
从每月的成交数据来看，南京市场整体保持上扬，除了2月份因节假日影响仅成交3238套外，其余各月成交都维持在5000套以上。尤其是“330新政”出台后，南京的成交更是屡创新高，11月份南京单月成交达到14868套，创下6年来的最高纪录。
来源：观点地产新媒体整理（12月数据截至30日）
毫无疑问，南京楼市成交创下历史新高与江北国家级新区的落地脱不了关系。7月4日，《南京江北新区总体规划》通过专家评审，作为江苏首个国家级新区，江北新区将在近5年先期建设95平方公里，重大基础设施和公用事业投入超过1000亿元，大幅提升教育、医疗、商贸、环境等民生领域的服务。
新区红利立竿见影，7月份南京成交首度破万，江北贡献超5成，火热的成交一直延续至年底。可以印证的是，新区获批后江北板块已累计成交住宅3.2万套，平均每月成交5000多套，成为南京楼市大红大紫的代名词。
一个江北新区火了整个南京楼市，有数据显示，全年江北（包括六合、浦口）板块累计成交已达到4.4万套，约占到全市10.7万套成交量的4成。并且，一向拖南京房价涨幅后腿的江北核心区——浦口年末均价涨幅达到23%，核心地段楼盘的涨幅更是超过30%，而且成交量占比也翻倍增长，量价指标成功逆袭很多区位优越的主城板块。
江北新区这只靴子的落地也让诸多房企迎来翻身机会，以雅居乐滨江国际为例，这个一度因产品定位而陷入去化困境的项目在今年迎来春天，单盘销售高达35.26亿元。这并不是个案，包括正荣润江城、华润国际社区在内的多个项目都取得不俗战绩。
成交量的大幅提升也使得不少开发商提前达标，并上调目标。仅在10月初，就有包括仁恒、正荣、新城、弘阳、恒 大、龙湖、景枫、高科等在内的10余家房企已成为提前“冲线”或“准冲线”，这些企业多半也进入到全年销售金额排行榜前十。
从数据来看，今年南京销售金额前十的门槛已提升至49亿元，销冠则再一次被世茂房地产夺得，销售高达86.85亿元，当中贡献最大的两个项目为海峡城和世茂外滩新城。无一例外，去年世茂也正是凭借上述两项目的出色表现荣登榜首。
作为前十榜单中的新面孔，仁恒置地和正荣集团分别以71.55亿元和55亿元的销售金额位居第三和第六。
值得一提的是，这两家企业目前在南京均只有两个在售项目，可见单盘去化能力是两家企业致胜的关键。尤其是仁恒江湾城这个标杆性的高端项目在2015年实现销售40.31亿元，而正荣上榜则很大程度上受益于江北润江城项目的高额成交。
当然，新面孔的出现也意味着诸如中海、招商、弘阳在内的老面孔黯然褪去。而从榜单后几名的成交也可以看到前十席位竞争的激烈，其中第7名与第10名的差距只有3.55亿元，后三名的差距更是不足1亿元。
19个地王 要拼才会赢
土地市场从来都是楼市的一面镜子，随着成交数据的节节攀升，开发商对于南京楼市的信心也水涨船高，由此催生了南京土地市场的抢地高潮。
据观点地产新媒体统计，南京2015年全年出让65幅地，成功出让62幅地，流拍3幅，虽然出让面积只有365.2万平方米，为5年来最低，但却收入金额达到772.3亿元，仅次于2013年的793.6亿元位居历年土拍第二位。因此，2015年也称得上南京土地性价比最高的一年。
在上述成交的62幅地块中发生溢价的有45幅，其中，中建东孚G55、禹洲G53、汇景摩柏G37、三金G35等4幅地块溢价率超100%。
数据来源：观点地产新媒体整理
整体而言，2015年南京土地市场的特点就是“高价地多、地王多”。其中，全年共有23幅地块楼面地价破万，4幅地块楼面地价破2万，而2014年的万元地只有10幅，2013年有15幅。
当然，最能概括南京土地市场过去一年表现的还要算19个单价地王的横空出世，包括南京单价地王被三次刷新。6月10日北辰实业以21203元/平方米竞得河西中部NO.2015G10地块，刷新南京单价地王，但这一纪录并没有保持多久，随后中海和保利又相继突破上限，将此定格在24026元/平方米。
除此之外，南站地王被两度刷新，江宁地王三度易主，江北和仙林也多次拍出地王。在分析人士看来，地王频出除了与地块资质较优有关外，许多非一线开发商为了拿到南京楼市的入场券也不得不吞下高价地块，如北辰、苏州中锐、中建东孚等，这些都成为南京地价追赶同地段房价的“帮凶”。在今年首进南京的11家房企中，有8家溢价拿地。
数据来源：观点地产新媒体整理
土地市场与楼市同步，上半年南京鲜少出现地王，但到了下半年几乎是每拍必出地王，甚至是一日三地王。
从全年地块成交的区域分布来看，今年卖地最多的不是过往的江北，而是江宁。江宁今年一共出让了94.91万平方米的土地，占成交比例占26.01%；河西以81.9万平方米排第二，占比22.42%；江北则以53.29万平方米排第三。接着是城北、城南板块，分别成交47.4万平方米和46.9万平方米。
南京土地公开市场的激烈竞争促使地价直线上涨，在面临“面粉贵过面包”的现实时，很多房企选择了避开招拍挂的直接竞夺，以收购等形式曲线纳储。
当中，碧桂园、融创与恒 大堪称典型。7月15日，碧桂园江苏区域披露，其通过并购的方式进驻南京主城江宁区，将开发碧桂园天玺湾（272亩）、南京碧桂园（627亩）两个项目。而恒 大则以33.67亿元收购原中冶地王1号地中的部分地块入驻鼓楼滨江。在收购天朗和佛手湖项目，融创在南京已经连下两子。
2014年2月21日，南京国土资源局正式发布了被俗称为“9050”的土地出让政策，要求今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。
实施一年后，随着中小户型供应过剩，南京市规划局最终决定在8月21日正式发文将不再限定住宅套型比例。
九连涨 仅次北上深
架在楼市、地市这两把热火之上，南京涨价潮的出现也是情理之中。从国家统计局公布的数据来看，自三月份以来南京房价已经出现“九连涨”。
其中，11月份南京再次以环比1.4%的涨幅位居全国第三，仅次于深圳、上海。按照“9连涨”的幅度计算，今年南京房价累计涨幅达到5.17%。
数据来源：观点地产新媒体整理
因此，在南京市场也流传着这样一个说法“涨1500元/平只是入门级，3000至5000元/平算是中流，10000元/平的上涨也不是没可能。”
从机构已有的统计来看，2015年南京涨幅最大的江北大华锦绣华城，达42.16%。而涨价金额最多的主要集中在河西，其中河西中部的豪宅仁恒江湾城，每平上涨11000元，涨价金额居全市第一，同样位于河西的宏图上水云锦全年亦上涨7000元/平。
另外，在2015年新开的项目中，涨幅最大的是龙湖春江紫宸，该项目的首开价格为21500元/平，到12月在售均价已攀升至28000元/平，涨幅达30.23%。其次，世茂招商语山、明发香山郡的涨幅均达25%。
房价接连上涨使得各个板块的天花板相继被捅破。在市场人士看来，南京房价“九连涨”除了地王效应的刺激外，与南京整体去库存压力较少也密切相关。截至12月31日晚，南京楼市的实际库存为50359套，如果按照此前5个月的销售速度计算，南京楼市的库存只够销售5个月。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远预测，在高地价的抬升下，明年南京房价仍有可能会有10%的增幅，并将迎来豪宅元年。
然而，房价的上涨并不能毫无节制。11月26日，江苏省住建厅公布了前三季度各省辖市商品房成交均价报告，报告显示，苏州、南京、常州等3个城市房价大涨。其中，南京有40家楼盘今年涨幅超过10%，最高涨幅超过30%。
