“地王”频出 明年南京楼市怎么走
2015年是南京的地王年，一年卖了365.2万平方米地，收了772.3亿元，位居历年土拍第二位，23幅万元地，19个“地王”。那么地王年之后的2016年，南京楼市会何去何从呢?记者采访了多位业内专家，多数认为，这么多“地王”出台，为了消化土地成本，势必导致明年出现很多豪宅产品，上半年楼市依然会延续良好的状态，但是下半年会出现调整，总体来说，会是个量跌价升的年份，2016年也许会是南京的豪宅元年。
“地王”拼出豪宅版图
今年南京已有19个“地王”亮相，其中18幅地块的楼面价在万元以上，4幅楼面价超过2万。让我们来看看南京今年拍出的这些“地王”的楼面地价，河西24026元/平方米、城北22373元/平方米、城南18201元/平方米、仙林21032元/平方米、城东19529元/平方米、江北14722元/平方米……由此推算一下，2016年房价板块应该是这样的：河西中部42000+、鼓楼滨江30000+、南站28000+、迈皋桥25000+、江宁22000+、江北新区中心区20000+、燕子矶20000+、麒麟16000+……
南京中海鼓楼滨江G34、中海玄武G16、新城金马路地块等目前都在做前期定位，未来将呈现给购房者完全不一样的高端产品。此外，河西中部、城南板块的在售品牌开发商也在积极地对购房者渗入高端产品意识。结合周边楼盘在售价格预计，明年上市的50家纯新盘中，价位3万元/平方米起步的豪宅就达到16家，占到总数的3成，价位在2万—3万元/平方米之间的有20家，占到总数的4成。而万元盘将仅有5家，只占到1成。
南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，既然有高地价，就要通过高品质、高投入进行支撑。如此多的高价地一旦面世，明年将是豪宅市场的春天，城中、河西、城东将会明星豪宅频出，为全市房价上涨拓展空间。南京林业大学社会学系主任孟祥远也表示，今年高地价地块这么多，豪宅化、高端项目会增多，因此明年应该是南京的豪宅元年。
各板块间房价差距增大
不过并非所有板块都能达到“地王”楼盘的理想价格，由于各板块的发展不平衡，房价差距也越来越大。2016年南京市八大板块(不包括溧水高淳)，预计有177家楼盘上市，其中纯新盘达到52家。其中江北江宁仍然是楼市供应的主力军，河西、城南以及城北预计也会出现井喷状态。
张辉表示，江北国家级新区由于有纬三路隧道开通、地铁4号线开工等政策，预计会成为推动全市行情的发动机。不过配套和基础都更为成熟的江宁板块也会不甘示弱，今年江宁诞生了4幅万元地块，最高地价达16389元/平方米，江北势头虽足也略逊一筹，只有两幅万元地，最高地价为14722元/平方米。城北今年纯新盘接连登场，首开价更是一个比一个高，千人抢房去化八九成已是常态。而城南却始终不温不火，只有“地王”拍出的时候有一些波动，城北最高地价已经达到22373元/平方米，城南还停留在禹洲的16657元/平方米。仙林湖的地价算跑得最快的，城东新城金马路G41地块售价或将超过4万/平方米，洋房别墅应该会不少。最后河西中部肯定是豪宅的地标，2.4万的地价，破四奔五是板上钉钉了。
张辉表示，全市各个板块的走势会分化，缺乏政府和热点支撑的边缘化板块，回落甚至滞涨的可能性自然更大，政府重点支持、同时具有地段优势和稀缺性的龙头板块、热点板块，上涨的概率更大。
明年下半年市场会调整
多位专家都表示，明年下半年，市场会调整。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士表示，由于“地王”频出，明年南京会出现不少高端项目，价格不会降低，但是同质化竞争会比较严重，而高端项目豪宅产品的市场毕竟有限，市场不能消化这么多高端产品，所以销售量会有所下降。如果政策面没有变化，明年上半年的市场应该会继续今年的良好态势，但是下半年会凶多吉少，吴博士建议买房人不要追涨。
孟祥远表示，今年成交量不出意外会到10.5万套，二手房也即将达到10万套，是成交大年，市场非常火爆。但是值得注意的是，成交量如此之高，房子的库存量依旧很高，原因就是供应量非常大，明年的供应量也不会小。如果没有政策的干预，根据今年的态势，上半年应该继续涨价的态势，但是由于今年购买力释放量大，高端产品的消化能力又有限制，成交量会有所下滑，下半年市场会进入一个自发调节的状态。
南京同策咨询副总经理杨锐表示，不出意外，今年的新房销售量将达到历史最高值1100万平方米，而南京历年来的平均销售量则是730万平方米，高出的380万平方米中，有大约一半的量是投资性需求，也就是说，剩下的200万平方米就是预支了明年的购买力，按照常态的730万平方米计算，明年的销售量应该只有530万平方米-600万平方米。从南京的市场规律来看，一般22个月-24个月，南京楼市会经过一场调整，从2014年下半年开始，南京楼市复苏，到2016年下半年进入调整，是符合市场规律的，明年的走势应该是价升而量缩，因为“地王”的土地成本在那里，所做的产品必然会对价格有所拉动。
张辉认为，土地需求量超过相应的住宅消化量，而土地供应量紧跟住宅消化量，导致土地市场供求失衡，严重供不应求。而不少外来开发商都来到南京，地产资本过度聚集，持续走高推动了地价，进而推动了房价的上涨。2016年成交量回落的可能性较大，今年超过10万套的成交量在明年很难持续，一旦回落会改变供求关系，进而对房价施压;但是泡沫经济又会在下面力挺房价。这种角力的局面让2016年南京房价的走势具备了多种可能性，稳定盘整、小幅上涨、阶段性的小幅回调都有可能。虽然支持2016年南京楼市继续走强的信息占据绝对上风，但是以谨慎思维来看，还是要保持适当的警惕，尤其是成交量回落的风险不得不防。
看来，南京楼市明年上半年问题不大，下半年风险加大，19个“地王”带来了豪宅元年，购房人关注板块比关注大势更重要，选择板块、选择楼盘直接关系后市房产的增值，购房人应当谨慎对待。(记者 刘娟)
