权威评选:2015年度上海房地产业十大事件

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/29 14:24:32 新浪地产
提要:上海易居房地产研究院权威评选与点评2015上海房地产十大事件。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  上海易居(博客)房地产研究院权威评选与点评

  事件一:公积金贷款放松·房贷成本大幅降低

  事件二:豪宅市场成交火爆·市场热度难以持久

  事件三:撤房管局成立住建委·加强楼市调结构

  事件四:土地市场持续升温·楼面地价屡创新高

  事件五:绿地A股上市成功·全球最大房企出炉

  事件六:链家大举并购德佑·二手中介洗牌加速

  事件七:静安闸北两区合并·闸北楼市升值加快

  事件八:启动“城市更新”·土地利用转变提速

  事件九:实施人才扶持新政·限购政策定向松动

  事件十:四区推学区房新政·政策效果有待商榷

  

  事件一:公积金贷款放松·房贷成本大幅降低

  事件:4月9日,上海市公积金管理中心发布通知,对于住房公积金提取和贷款使用政策进行调整,一是提高本市住房公积金个人购房贷款额度上限,二是进一步放宽提取住房公积金支付房租条件。其中,政策规定,购买首套自住住房,个人最高贷款额度由30万元调整至50万元,家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的,个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元,家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。同时,6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款,最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。

  评析:2014年以来,包括公积金在内的房贷政策趋于宽松,上海公积金贷款也随之放松。虽然目前仍未放松限购,但由于作为一线城市,上海自身房地产市场相对成熟,自我调节能力强,因此也不需要推出力度较大的措施。而二手房公积金抵押贷款年限的调整,可以有效减少购房者购买二手房的成本,有助于刺激二手房市场的成交。此外,放宽提取住房公积金支付房租条件,一方面有利于住房公积金的有效利用,另一方面也有利于房屋租赁市场的健康发展。总之,此次上海住房公积金政策调整,有利于住房公积金制度的充分利用,对于保障民生具有积极作用。从其对于市场的影响而言,由于住房公积金贷款额度的提高,必将对市场需求具有一定的刺激作用,特别是在经历了今年以来连续的降息以后,上海房贷成本已处于历史最低水平,购房成本进一步降低,上海的楼市成交也会处于相对旺盛的态势。

  事件二:豪宅市场成交火爆·市场热度难以持久

  事件:今年前11个月,根据CRIC(微博)数据库统计,上海单价8万元以上的豪宅公寓成交1458套,成交均价接近10万元,成交面积合计31.9万方,合计金额超过314.3亿元;单套总价金额超过1500万的豪宅别墅成交642套,成交均价接近7.4万元,成交面积合计23.8万方,合计金额超过175.6亿元。而上海链家市场研究部数据显示,截至11月,上海单价超10万元/平方米的顶级豪宅已成交490套,超过过去3年的年度成交总和。由于330新政、股市获利资金转投楼市等因素,豪宅市场需求大幅释放,市场出现了非常火爆的行情。

  评析:今年以来上海豪宅成交火爆,有几方面的原因。第一,降准降息释放的大量流动性,助推楼市;第二,在整个楼市复苏的大环境下,尤其是深圳、上海等一线城市商品住宅成交均价涨幅较大,大大“刺激”了部分高净值群体;第三,相对有限的投资渠道,股票市场前段时间大跌,未来前景难测,多个产业产能过剩等一系列因素导致资本投资渠道变窄,助长了抗跌保值性较好的产品的需求;第四,高端改善需求加快释放,随着收入水平的提高,居民对高品质生活的追求,加上一线城市的限购条件以及高端物业相对更优的保值特点,高收入群体很乐意置换到居住更舒适、配套更完备的高端居住社区。总的来说,不管出于自住还是保值目的,在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下,预计豪宅公寓市场的热度还将延续一段时间。

  事件三:撤房管局成立住建委·加强楼市调结构

  事件:10月9日,市委书记韩正主持召开上海建设交通系统干部大会,会上宣布上海市将组建住房和城乡建设管理委员会,撤销上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局(即“房管局”),其职责整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会。与此同时,韩正在会上表示上海房地产市场面临两大结构性问题:商办用房投资增幅过大、保有量过大;中小套型商品住房供应严重不足,特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。其根本原因在于供地不合理,要研究制定约束性措施,调整上海土地供应结构。此外,韩正也表示上海房价已经很高,将坚持对房地产调控,减少经济增长对房地产的依赖。

  评析:上海突然宣布重组住房建设管理机构并表示将坚持房地产调控,一方面是为了更好地协调房地产与城市建设的管理职能;另一方面也向市场释放了信号:政府将加强监管房地产市场,适度减少经济对房地产的依赖,平衡各产业发展。主要原因:一是今年二季度开始上海房价上涨较快,涨幅仅次于深圳,政府不希望房价过热;二是商品房供应不合理,商办用房库存较大,去化周期拉长,高端住宅供求两旺,不仅带动房价上涨,而且挤压了中小套型住房市场;三是上海土地供应不合理,中小套型商品住宅用地供应较少,且土地成交活跃,地王频出,多次出现了“面粉贵过面包”现象,加大了未来上海房地产市场风险;四是上海房地产较强的投资属性吸引了大量资金,一定程度上影响了其他行业发展。上海作为全国经济结构调整和创新创业的试点,需要平衡各产业发展。上海通过机构重组和加强房地产调控,将对市场产生重要的影响:一方面调整土地供应结构,增加中小套型供地面积,有利于平抑房价,保持房地产市场稳定;另一方面,为抑制市场投资性需求,未来可能会适度收紧政策,促进其他产业的发展。

  事件四:土地市场持续升温·楼面地价屡创新高

  事件:今年以来,政策放松下的上海楼市快速复苏,带动土地市场迅速升温,下半年地价攀升且不断刷新纪录。11月25日,信达地产以72.99亿元的价格,拍得上海杨浦区新江湾城一幅地块,楼板价约4.9万元/平方米,比今年该区域内新房平均售价还高出3000元左右。12月10日,金辉地产以28.15亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块,溢价143.28%,楼板价43790元/平方米。同日,龙湖以46.5亿元竞得嘉定区江桥镇北社区地块,溢价同样高达108.34%,同样出现了面粉贵过面包的情形。

  评析:今年上海土地市场的火爆在预期之内,这主要源于房价的大涨,以及供地的稀少。70城房价指数显示,今年11月份上海新建商品住宅价格指数同比上涨15.5%,其中位置较好和诸如有学区概念的房源的涨幅更高达三四成。另外,上海建设用地总体将呈负增长的大背景下,土地资源的稀缺性进一步凸显,土地供不应求和楼市强势复苏共同导致了土地市场的火爆。就开发企业而言,在三四线城市库存持续高企和商办物业面临严重过剩的危机下,谋求在一线城市发展住宅是最为稳妥的选择,这也是开发企业不惜重金在一线城市抢占住宅用地的原因,特别是一些优质地块和未来发展可期的区域,如杨浦新江湾城地块、青浦赵巷地块、宝山大场地块等。不过,如此高溢价率获取土地,也将为房企带了巨大销售压力,在市场波动的情况下,未来一年半左右,这些高价土地将集中推盘,如果届时市场形势欠佳,则赚钱难度很大。

  事件五:绿地A股上市成功·全球最大房企出炉

  事件:8月18日,绿地集团在上交所举行股票上市仪式。绿地控股以25.10元/股开盘,开盘市值逾3000亿元,超过万科和新鸿基,成为全球业务规模最大的上市房企。随着绿地在A股整体上市,其完成了横跨A股和H股多家上市公司的资本平台布局,业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个行业,“绿地系”初具雏形。目前具有双平台运作模式的房企还有万科和金地等,也是分别在A股和H股上市。从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地、恒 大等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。比如恒 大55亿收购中渝置地旗下物业、恒 大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权等今年行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象,试图强化“巨无霸”实体。

  评析:绿地此次A股上市可谓旷日持久,早在2013年7月就有绿地将借壳金丰投资实现A股上市的传闻。绿地借壳金丰投资花了约1年半的时间,从2014年3月披露重组方案,到2015年4月方案有条件通过,再到6月方案正式获批,以及8月完成更名。绿地集团的整体上市成为国资国企改革背景下,上海混合所有制改革中一个最大的样本。对企业来说,无论是内部的管理,还是国际品牌的影响力、在资本市场的运营能力,这都是一个全方位的综合性的提升,将来除了实业+金融互为发展以外,可以跟互联网、全球化更加结合起来。此外,从行业发展背景来看,中国城镇化率已达到55%的背景下,楼市已经进入下半场,“黄金时代”已经过去,房地产行业增速下滑是必然。此时,房地产行业呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的事件将成为常态。未来,“大者恒 大,强者恒强”局面终将形成,进而最终推动市场集中度越来越高。

  事件六:链家大举并购德佑·二手中介洗牌加速

  事件:3月1日,链家地产与德佑地产正式宣布合并,共同打造新链家平台。链家地产成立于2001年,在北京二手房市场占据55%的份额,是当地二手房领域的绝对老大。而成立于2002年的德佑地产,十余年间一直致力于深耕上海市场,在上海二手房交易领域,其所占市场份额仅次于中原地产,排名当地第二位。此前,链家在上海仅有20家门店,通过与德佑地产的合并,链家正在快速扩大在上海市场的份额。

  评析:链家在全国多地迅猛扩张,是中国房产中介市场的大事件。另外,还有一个突出现象是互联网企业大规模涌入中介市场。今年3月份之前,上海的二手房中介市场还是传统中介的天下,中原、德佑、太平洋房屋、我爱我家(微博)、21世纪等占据前五位。而仅仅过了三个月,行业格局就发生了逆转,中原的龙头地位被德佑链家取代,原来排第三的太平洋房屋已经被爱屋吉屋和搜房网挤出了前五名,21世纪不动产甚至已经掉到第九。对于链家来说,通过强强联合的方式是进入新市场的最好途径,一方面通过并购德佑地产,能够拿到大量现成的团队和各种资源,迅速扩大市场份额;另一方面,面对互联网冲击,链家不得不加大投入打造自己的网络平台,链家网也全面升级链家在线。与此同时,以行业颠覆者形象出现的爱屋吉屋,也在今年初高速扩张,大规模高薪招募经纪人,同时对买房人收取低佣金,争夺传统中介市场份额。上海二手房市场的变局,只是全国市场格局的一个缩影,目前评价互联网中介和传统中介谁胜谁负还为时过早。随着房地产市场进入存量房时代,二手房中介的重要性将更加突出,但要最终赢得这场战役,最根本的还是服务。

  事件七:静安闸北两区合并·闸北楼市升值加快

  事件:11月4日,中共上海市委、市政府举行撤销闸北区、静安区设立新的静安区工作大会。会议上宣布,国务院已经正式批复上海市调整部分行政区划,静安区与闸北区“撤二建一”成立新静安区。新的静安区面积37.37平方公里,100万人口,财政收入近200亿元。两区合并除了区域发展前景,备受关注的还有“新静安”的房价变化,特别是被标签化为“下只角”的闸北地区。从年初合并消息在坊间流传以来,闸北房地产市场已经开始有所改变,10月闸北商品房成交均价大涨至60000元/平方米,达到了前所未有的新高度,同比涨幅高达38.5%。火爆行情也反映在土地市场上,2015年闸北内共出让三块土地,每一块地都吸引了大牌开发商竞标。华润和华发先后两次夺得市北高新技术服务业园区两幅住办地块,总价达158.47亿元;金融街也以88.15亿元夺得上海火车站北广场一综合地块。

  评析:近年来,随着区域环境改善和产业升级,特别是大宁商圈的形成,闸北整体形象大大改善,闸北区经济发展也水涨船高,房地产市场出现了快速发展的势头。今年,在两区合并“强强联合、优势互补”的重要发展契机助推下,闸北将逐步晋级为高富帅,区域房价更是平添了一份上涨理由,将有望缩小与原静安区房价之间的差距。不过,也应该清楚的认识到,行政区域的重新划分,并不能使区域经济和房地产发生根本性变化,正如浦东合并南汇,以及黄浦合并卢湾一样。根据相关部门对闸北各个板块的差异化定位与规划,闸北或将呈现出多样化的发展态势。不过有一点是毋庸置疑的,两区合并后势必带来两个区域市政规划的重新设计,以及两区域内产业的融合与再次布局,对于合并后的大静安区将是难得的发展机遇。

  事件八:启动“城市更新”·土地利用转变提速

  事件:5月1日,上海开始施行《上海市城市更新实施办法》,这标志着上海正式启动“城市更新”战略。此次城市更新选定了中心城区24个试点项目,实行区域评估、实施计划和全生命周期管理相结合的管理制度,在土地规划和开发方面,允许有条件地进行土地转性,并通过存量补地价方式实现开发。根据战略部署,2015年为上海城市更新开局之年,重点推进试点项目,总结经验,修改完善《更新办法》。2016年为全面推广阶段,重点推动城市更新立法,创新土地规划政策,在全市范围内推进城市更新各项工作。其未来目标是通过城市更新,进一步节约集约利用土地资源,实现建设“全球城市”的目标。

  评析:上海提出城市更新战略,具有深刻的现实背景。首先,上海未来将建成“全球城市”,对城市的功能、环境、交通、基础设施和公共服务提出了较高的要求,但现实情况是功能集聚度不高、活力不足,公共空间和设施有限、城市慢行交通系统不完善、城市保护力度不够,因此,必须进行城市更新,提升城市品质。其次,上海在城市建设中土地资源的约束性越来越强,因而在最新的土地规划中提出“土地建设用地规模负增长”的目标,以土地利用方式倒逼城市转型,而城市更新是实现上海可持续发展的重要途径。上海的城市更新战略,将对上海的旧城改造、工业用地转型、房地产市场等方面产生重要影响。一方面,通过土地转性和存量补地价的方式,上海建成区内的工业用地、城中村用地将被盘活,实现增高扩容,进而提升经济和社会效益;另一方面,区域评估与全生命周期管理相结合的制度,将提升土地利用效率,优化城区产业和业态布局,进而提升城市品质。城市更新是一项系统工程,需要多方参与、共建共赢。可以预见,通过城市更新,上海的城市功能和品质必将跃上新台阶。

  事件九:实施人才扶持新政·限购政策定向松动

  事件:2015年7月6日,上海市出台了《关于深化人才工作体制机制改革促进人才创新创业的实施意见》文件,共包括四大部分20条,其中对人才的住房政策进行了调整:首先,继续推进政府主导、面向社会的公共租赁房;其次,鼓励向体制化优秀科技创新创业人才提供租房补贴;再次,对居住证积分且个税或保险费用达到一定标准的非沪籍人员,定向微调住房限购政策。对此,各区闻风而动,嘉定区针对优秀人才,给予45-60万购房补贴;松江区出台十三条人才新政,在优秀人才分级的基础上,给予20-100万的购房补贴;闵行则针对不同层级的优秀人才,给予连续3年每月1500元内的租房补贴或50-100万的购房补贴。

  评析:上海及各区开始推行人才新政,其中针对优秀人才采取的优惠措施并非首次出现,相比以往,差异在于力度更大、优惠措施更多。作为上海市吸引创新创业人才、建设科创中心的配套措施,优秀人才住房政策微调对上海房地产市场的影响体现在几个方面:一是突破对非沪籍人士的限购政策,提振刚需和改善型需求,有助于加快去库存,稳定市场需求和成交;二是各区根据《实施意见》具体制定微调标准,郊区加大优秀人才补贴力度,不仅可以吸引中高端人才,而且能够加速住宅去化,降低各郊区房地产市场风险;三是政府向优秀人才提供公租房和租房补贴,有利于抑制房租过快上涨,稳定上海租房市场,吸引中高端人才。但从以往经验看,此类政策落地较难,实施效果往往打折扣,因此,可以预见实际受惠于此政策的人才较少,对房地产市场的影响并不大。

  事件十:四区推学区房新政·政策效果有待商榷

  事件:伴随着2015年上海房地产市场的回暖,沪上学区房“大战”硝烟再起,甚至有亭子间老公房飙至23万元/平方米,更有日涨60万、月涨100万的现象,优质学区房一票难求。为了缓解此种状况,2014年,静安区在全市率先试行“同一户地址五年内只享一次同校对口入学机会”的新举措,此举被家长称为“最严入学新政”。2015年,为了遏制愈演愈烈的学区房择校之风,“最严入学新政”最先为虹口所借鉴,而后又在宝山和闸北落地。

  评析:家长对学区房趋之若鹜,归根结底,在于对教育资源不均衡的焦虑,引发的对所谓优质教育资源的非理智追捧。通常情况下,公办小学采取划学区按户籍对口入学的办法,一些为家长所认可的公办名校的学区房被持续爆炒。截止目前上海市只有四个区实行学区房“五年新政”,其他区域尚未有跟随的意向,因此整个上海房地产市场上学区房源的涨幅依然高于周边其他房源。且在某种程度上,四区推出的学区房“五年新政”进一步助推了学区房涨价的势头,这是因为家长为了尽早掌握好的学区资源,在未推行新政的区县,加快了购买学区房的步伐,如此一来沪上学区房涨声一片。市场上商品价格起伏,本质上是需求和供给之间的关系决定。因此,为了真正有效地解决学区房“高烧不退”的状况,关键要进一步增加优质教育资源,促进教育资源均衡化。北京已经开始进行教育资源的均衡化改革,上海也应参考。

  文章来源:杨红旭的新浪微博。

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