事件：2012年5月复兴国际将SOHO中国(行情，资讯，评论)等告上法庭，就复星与证大是否有“顶层协议”、复星是否有优先股权购买权利等问题对SOHO中国、上海证大(行情，资讯，评论)房 地产、绿城控股向上海一中院提起诉讼。2012年11月29日，上海一中院开庭，法院未当庭判决。纠纷的起因在于2011年复星邀请SOHO中国共同参与 海之门项目其他股份事宜，SOHO中国却绕开复星，于2011年12月29日与证大、绿城签订协议，收购了海之门项目50%股权。

　　评析：该事件的关键在于，复星国际(行情，资讯，评论)资 金链紧张(2011年借债500多亿元，负债率高达110%多)，而SOHO中国资金更为充裕，两家公司的纠纷实际上是两家公司资金实力、资金链周转能 力、运营能力之间的竞争。同时，两家公司之间的纠纷也体现出不同公司之间企业文化的差异。资金周转问题已经对房企的运营战略和竞争模式产生了深远的影响。 创新融资模式，提高运营能力将成为首要的战略选择。企业之间的竞争与合作的博弈趋于常态，对企业的战略能力、运营能力和核心竞争能力提出更高的要求。而竞 争水平与层次的提升，以及相关商业纠纷的处理，也将有利于全行业商业模式的规范化和相关法律法规的健全化，这也有利于整个房地产业的长远发展。

　　事件七：融创绿城合资公司，房企竞合关系成风

　　事件：2012年6月22日，绿城宣布向融创出售旗下9个项目的股权。双方计划以50%：50%的比例共同出资20亿元成立合营公司，暂定名称为上海融创绿城控股有限公司，由融创方面主导。合营公司将收购绿城中国(行情，资讯，评论)在上海黄浦湾、上海玉兰花园、苏州御园、苏州玫瑰园、无锡玉兰花园、无锡太湖项目、常州玉兰广场、天津蓝色海岸等8个项目中所持有的全部股权。同时，融创还将直接收购绿城上海玫瑰园的50%股权。整个交易，融创将向绿城支付33.72亿元。

　　评析：绿城一直以高端物业为主要产品，而高端物业是宏观调控的重点对象，在调控的重压下，绿城的销售陷入困境的同时，土地储备占用大量资金，导 致资金链紧张。继与九龙仓合作之后，此次与融创的合作的目的都在于缓解资金压力，这也是绿城推行“轻资产”战略的重要举措。在宏观调控持续，融资渠道收窄 的客观环境下，改善公司现金流水平，以较低的杠杆盘活现有资产，是房地产企业的一项重要的战略选择。同时，在当前环境下，房地产行业企业“抱团取暖”的方 式将成为最近两年发展主流。房企之间已经开始逐渐从单纯的竞争关系向“竞合”的新关系转变。房企更广泛的合作，不仅有利于行业集中度的提高，进而提高行业 的发展水平。同时，企业结成联盟也有利于房企在当前宏观调控和经济下行的环境下，增强抵御风险的能力。企业之间的竞合关系也对企业的经营模式、企业文化和 相关法律法规的健全提出了新的要求，但这些都是一个产业走向成熟的必由之路。

　　事件八：万科破千领跑房企，千亿俱乐部将扩容

　　事件：10月份，万科实现销售金额累计为1100亿元，成为今年第一个销售额破千亿的房企。到11月份，万科销售额累计为1272亿元，中国海 外为1059亿港元，恒大销售额累计846亿，保利920亿，伴随着这一类大型房企年度销售目标的陆续完成，按照这个销售速度，预计到年底，“千亿俱乐 部”将继续扩容。

　　评析：在楼市“限购限贷”政策的持续深入下，大型房企相比中小房企，销售业绩远好于预期，这与大型房企采取的积极的销售策略和本身所具有的品牌 影响力息息相关。其中“以价换量”的模式，比较成功地实现了库存快速周转，在薄利多销、快进快出的模式下促使销售额创新高。同时，各种营销策略并举，促进 了销售业绩的上涨。而大型房企的品牌更容易赢得客户的信任。房企“千亿俱乐部”的扩容这一现象预示着：第一，“强者恒强”的局面进一步加强，房企进一步分 化，集中度进一步提高。前3季度，房企销售前10强的金额占全国水平达到了14%，而进入TOP10的金额入榜门槛达到了300亿。越来越多的房企往销售 额更高梯队迈进。而在这些企业中，又以大型央企最为典型，市场份额也进一步扩大。第二，房企的资金状况有所改善。近期大型房企频繁拿地加大土地储备，甚至 频出“地王”的现象也说明，房企看好后市，纷纷展开新的战略布局。

　　事件九：城镇化提到新高度，将利好房地产发展

　　事件：2012年，国务院副总理李克强在多个场合强调中国未来几十年最大发展潜力在城镇化，协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择。 2012年9月，在省部级领导干部推进城镇化建设研讨班的学员座谈会上，李克强再次提城镇化，指出城镇化是我国扩大内需潜力之所在。11月8日，在中国共 产党第十八次全国代表大会上，胡锦涛主席在报告中指出要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调。这是历 次报告中首次提出“新型城镇化”并将城镇化提到一个新的高度。12月16日，中央经济工作会议提出将积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为明年经济 工作的六大任务之一。

　　评析：2012年中央领导人将城镇化提高到中国未来几十年最大发展潜力的新高度，主要是看重城镇化对于经济发展的两大作用：一是城镇化发展将扩 大内需，拉动经济增长。中国城镇化水平按常住人口计算才刚过50%，按照国外城镇化发展经验，中国正处在城镇化快速发展阶段。城镇化快速发展，将有效提高 居民收入水平，扩大国内消费，拉动经济增长。二是城镇化将成为推动土地资源利用、财政金融、户籍制度、公共服务等方面改革和调整的平台。当前，中国正处于 转型的关键时期，经济改革和政治改革都步入攻坚阶段，城镇化建设既关系民生，又影响经济发展，能够成为改革的重要抓手，推动中国经济社会平稳发展。房地产 与城镇化紧密相连，中央将城镇化提到新高度，无疑将利好房地产行业发展，主要表现在三方面：一是将推动城市建设提速，旧区改造和新区建设力度进一步加大； 二是将有大量农村富余劳动力转移到城市，增加住宅需求；三是将带动居民收入的持续增长，提振居民消费能力，推动商业地产、旅游地产发展。

　　事件十：温鄂楼市大幅降温，市场逐步回归理性

　　事件：自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州 新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续十六个月垫底。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降 18.03%，是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。身处风暴另一端的鄂尔多斯(600295)， 也正遭遇着与温州版本不同的地产恐慌。以“羊、煤、土、气”闻名全国的鄂尔多斯迎来“严寒”时节——楼盘停工、房价大跌、豪车甩卖，曾经火热的民间资本市 场也由以前的“户户放贷”变成了“家家讨债”。鄂尔多斯一路高涨的房价节节下降，从最高峰迅速滑落，一些楼盘下跌近30%、40%，但仍无人问津。

　　评析：温州、鄂尔多斯楼市经历房价大涨后，突然急剧反转大幅降温，主要有三大诱因：一是投资性需求推动房价虚高。温州、鄂尔多斯是投资客的青睐 之地，投资性需求占据当地市场大量份额，有力推动房价大幅上涨，营造了房地产市场虚假繁荣景象。二是大宗商品价格大幅下跌致使企业资金链紧绷。当前实体经 济不振，大宗商品价格下跌，导致温州民营企业和鄂尔多斯煤矿企业资金不足。同时，限购、限贷政策不放松，居民购房需求冷淡，开发商回笼资金受阻。三是巨额 民间资本渗入楼市急剧拔高房企成本。由于银行信贷进一步收缩，房企资金濒临断流，不得不转向民间信贷，而民间信贷月利息少则5%，多则高达10%、 20%，如此高额的资金成本，开发商犹如在刀尖上跳舞。随着中央房地产调控力度加大，市场大幅降温的结果则不难想象。未来随着房地产调控的持续和深入，部 分城市如温州、鄂尔多斯等，由于投资客的撤离，楼市将大幅降温，非理性供给和不可持续的发展方式将被逐渐纠正，房地产市场向理性回归。但对于多数城市，受 益于城镇化进程的加速，地方政府与中央政策的博弈，房价仍将温和上涨。