新鲜出炉:2015年度全国房地产业十大事件

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2015/12/29 14:20:56 新浪地产
提要:由上海易居房地产研究院权威评选并点评2015房地产十大事件。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  由上海易居(博客)房地产研究院权威评选并点评

  事件一:中央首提化解库存·三四线城市是重点

  事件二:央行连续降息降准·货币宽松利好楼市

  事件三:“330”新政重磅出击·稳定楼市态度坚定

  事件四:全国市场总体复苏·区域市场加剧分化

  事件五:开发投资现历史低谷·房地产拖累稳增长

  事件六:深圳房价罕见暴涨·投资投机卷土重来

  事件七:地产中介业大洗牌·线上线下O2O大战

  事件八:房地产资产证券化提速·上海公积金首秀

  事件九:通州升级行政副中心·楼市热致限购升级

  事件十:万科大股东频易主·险资大举进军房地产

  事件一:中央首提化解库存·三四线城市是重点

  事件:11月10日,中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展,这是中央首次明确要去库存。12月14日,中央政治局召开会议再次强调:化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。12月18日召开的中央经济工作会议将去库存作为明年经济工作五大任务之一,其中要求允许农业转移人口在就业地落户,使其形成在就业地买房或租房的需求;以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房;鼓励房企适当降低商品住房价格;取消过时的限制性措施。中央对去库存的重视程度提高,源于当前较大的去库存压力。国家统计局数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1005万平方米。其中,住宅待售面积增加439万平方米,办公楼待售面积增加89万平方米,商业营业用房待售面积增加318万平方米。积极去库存已成为政府当前楼市调控的一项重要任务。

  评析:中央首提去库存,表明中央对于房地产市场持续健康发展依然比较重视。库存压力不积极释放,将极大地影响房企的投资和新开工,同时房源闲置也构成了社会资源的浪费。积极去库存,将利好房企对资金的回笼和城市投资环境的改善。需要注意的是,目前库存结构也在分化,一二线城市的库存压力相对要小,而三四线城市的库存压力偏大。根据上海易居房地产研究院的库存报告,11月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月,这说明去库存的靶心应该对准三四线城市。在中央方针指导下,后续要积极有效地去库存,需要各类有效的政策做配套:一、要对目前的库存数量和结构等做细致深入的调研,进而为去库存战略的制定提供翔实的数据和材料;二、要优化各类政策,包括加快户籍制度改革、住房制度改革、房贷和财税政策进一步宽松,重点支持农民工市民化等;三、应对高库存的城市采取有节制和管控的土地出让方式。通过这一系列措施,将有效降低库存规模,进而促使库存规模和住房需求、城市发展需求等形成较好的匹配。

  事件二:央行连续降息降准·货币宽松利好楼市

  事件:今年以来,央行采取了持续的货币宽松政策,截至12月中旬,已累计实施了五次降息和四次降准。今年第一次降息始于2月28日,央行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。这是自2014年11月22日央行宣布降息后,时隔三个多月再度降息。此后,二季度央行延续了每月降息或降准一次的节奏。三季度虽然节奏有所放缓,但仍延续了宽松态势,至10月24日,金融机构一年期贷款基准利率已下调至4.35%;一年期存款基准利率已下调至1.5%。

  评析:今年央行持续推出降息降准的货币宽松政策,主要源于国内经济下行压力较大。同时,人民币汇率持续走低、社会融资成本较高以及全球金融市场出现较大波动等国内外因素的存在,也需要更加灵活地运用货币政策工具,为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。从对房地产行业的影响看,首先,随着今年以来持续降息,五年期以上贷款基准利率已下降到4.90%,达到近几十年最低水平,购房者的购房成本持续降低,将进一步刺激楼市需求;其次,目前房地产行业资金情况虽然有所好转,但整体受到金融环境的影响,融资成本依旧较高,融资渠道不畅,房企更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源,而连续降息降准有助于降低融资成本,这将刺激房企加大融资力度,从而缓解企业资金压力;最后,连续的降息降准,给房地产业复苏带来积极利好,但由于各地经济和区域发展水平不同,市场分化也将愈发明显。

  事件三:“330”新政重磅出击·稳定楼市态度坚定

  事件:3月30日,央行、住建部、银监会联合发文指出,为进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院批准,就相关事项进行通知。其中要求,对拥有1套房且贷款未结清,再次申请商业性个人房贷购买普通自住房,最低首付款比例不低于40%。对拥有1套房并已结清相应贷款,再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。而同日,财政部也发文要求,将个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  评析:此次“330”新政的出台,放松力度较大。从政策调整的要点看,主要有以下三方面:首先,将二套房商业贷款首付比例下调至4成,这是五年来的首度下调,由于目前很多大城市购房的改善需求已经成为第一位,因此能否刺激改善需求,或者说进行合理的政策支持,对我国楼市尤为重要;其次,对于首套房和二套房公积金首付比例的双双下调,迎合了地方政府积极放松住房公积金政策以及个人购房需求,对于楼市复苏也带来了积极因素;最后,规定个人购买两年以上住房出售免征营业税,这是对此前五年以上的住房出售免征营业税的明显放宽,对于楼市影响较大,不仅有利于直接降低房屋交易成本,而且还有利于盘活存量房,主要是随着个人出售房屋免征营业税年限的缩短,住房出售意愿必将明显提升,市场二手房供应量也会明显增加。总之,此次“330”新政虽然救市力度不如2008年10月下旬那次最大力度、最密集的救市行动,但仍显示了中央稳定住房消费,促进房地产市场健康发展的决心。

  事件四:全国市场总体复苏·区域市场加剧分化

  事件:统计局数据显示,2015年1-11月份,全国商品房销售面积同比增长7.4%,增速相比去年全年提升15个百分点。其中,住宅销售面积同比增长7.9%。1-11月份,全国商品房成交均价同比增长7.6%,比2014年全年提升6.2个百分点。其中住宅成交均价同比增长9.4%。1-11月份,东部地区商品房销售面积同比增长9.6%;销售额增长21.1%。中部地区商品房销售面积同比增长7.3%;销售额增长10.9%。西部地区商品房销售面积同比增长3.8%;销售额增长5.5%。在市场总体复苏的局面下,由于区域经济发展水平以及市场供求等因素的影响,全国房地产市场整体呈现东中西部区域、一二三线城市进一步分化的趋势。

  评析:随着商品房销售量的稳步增长,房地产市场总体呈现复苏态势,这首先有利于楼市去库存。11月10日,中央财经领导小组会议上,习近平主席罕见提及“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展” 。可见房地产去库存已上升到国家政策层面。库存的消化,有利于楼市长期健康发展;其次,房地产市场的总体复苏,将带动房地产产业链相关联的几十个行业的复苏和发展,对于房地产开发投资、新开工等滞后指标的稳定和增长也具有积极作用,从而达到稳定全国固定资产投资、为经济的筑底增加动力的效果,为经济能够在平稳发展背景下调结构赢得宝贵的时间。但是区域房地产市场的进一步分化,也不利于房地产市场的整体健康发展,一线和部分二线城市楼市复苏力度较大,房地产市场为经济做出积极贡献;而部分二线和大部分三四线城市,由于楼市复苏力度较弱或者仍然疲软,房地产行业起到的作用是负面的,在拖累城市经济的发展。中短期来看,宏观经济的持续向好,也需要健康稳定的房地产业予以支撑。

  事件五:开发投资现历史低谷·房地产拖累稳增长

  事件:1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资59069亿元,增长0.7%,增速回落0.6个百分点。2014年年初开始,全国年初累计房地产开发投资同比增幅持续收窄,目前已创下历史最低值。这是1998年房改以来中国经历的最差投资数据。房地产高增长的阶段已终止。相比市场预期或判断,房地产开发投资数据显得较糟糕。受此影响,全国房地产开发投资占固定资产投资比重也降到了历史低位,部分房地产市场悲观论调也基于该指标而出现。

  评析:开发投资增速创历史最低,说明中国房地产市场正步入新常态的增长模式。今年前11个月,全国房地产开发投资增幅曲线延续了去年以来整体逐步回落的态势,一定程度上加剧了政府层面的焦虑心态。受商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响,全国房地产开发企业的投资意愿普遍不足。从结构上进行分析,三四线城市去库存压力较大,将显著影响房地产开发企业的投资意愿。因此,2015年房产交易等指标虽然有了较好改观,但房地产开发投资指标复苏的节奏相对较慢。持续低迷的投资数据,对固定资产和宏观经济的发展也产生了负面作用。房地产开发投资的引擎作用减弱,将使得宏观经济下行压力增大。当然,国家高度重视投资指标的走势。为此,9月14日,国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,从优化投资结构、合理降低投资门槛等角度出发,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。预计2016年,随着去库存压力的逐渐释放、房企资金面的逐渐好转,房地产开发投资一路走低的格局将会得到扭转。

  事件六:深圳房价罕见暴涨·投资投机卷土重来

  事件:12月18日,国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示:今年11月份,深圳房价同比上涨44.6%,全国涨幅排名第一,显著高于第二名上海的15.4%,而70城同比下跌0.4%。易居房地产研究院监测的数据显示,深圳11月份新建商品住宅成交均价达到了44674元/平方米,相比1月暴涨64.6%,而二手房平均成交价格为45690元/平方米,相比1月暴涨48.2%。今年以来,在全国市场温和复苏、三四线城市房价不涨的背景下,深圳楼市疯狂,房价暴涨,其中热点区域如前海、龙华、蛇口房价翻倍,这种现象非常罕见。

  评析:回顾今年以来深圳房价的快速上涨,主要是从去年“930”新政后,深圳房价开始企稳,12月份成为全国首个房价上涨的城市;而今年“330”新政出台后,深圳持续领涨全国。深圳之所以成为此轮楼市回暖的“领头羊”,有很多原因,比如长期供不应求、股市财富效应、创新创业政策东风等。同时,值得关注的是,房价快速飙涨带来的赚钱效应,也吸引着越来越多的投资投机资金进入楼市,出现了诸如找朋友合伙买房、7000人雨中排队买房、业主坐地涨价100万还愉快成交等现象。据统计,今年来深圳投资客占比近三成,达到2007年以来高峰水平。回顾2007年,深圳房价涨幅近6成,投资投机成风。而2008年深圳楼市急转直下,房价也一路下跌。由于当前经济下行压力依然较大,2016年宏观经济政策和房地产政策仍将保持宽松态势,因此深圳房价暂不会大跌,但未来一两年降温应属大概率事件。楼市轮回,冷热交替。当前而言,深圳投资投机有风险。

  事件七:地产中介业大洗牌·线上线下O2O大战

  事件:3月1日,北京房地产中介老大链家地产与上海第二大房地产中介德佑地产正式宣布合并,共同打造新链家平台,这是继今年2月链家成功并购成都最大的二手房中介伊诚地产之后又一重大举措。3月2日,国内最大分类信息网站58同城以2.6701亿美元收购房地产租赁信息服务平台安居客,利用安居客在二手房市场的品牌和市场优势,进入房产O2O市场。线下实体以及线上电商的两大O2O巨头的争斗,可谓烽火四起。

  评析 :2015年是中介行业大洗牌的一年,无论是传统中介机构“拥抱”互联网,还是互联网企业“插足”中介市场,又或者是传统中介机构、互联网企业各自抱团求变,都意味着房产中介机构之间的竞争显现出白热化趋势。对于链家来说,要实现其提出的全国性扩张目标,最简单也是最直接的办法就是同业并购。在华北区域市场领先的链家,通过并购德佑地产,能够拿到大量现成的团队和各种资源,在以上海为龙头的华东市场,迅速扩大市场份额,同时通过打造自主线上平台,谋求更多的O2O机会。与此同时,安居客、搜房网等房产电商网站,58同城、赶集网等服务平台以及房多多、爱屋吉屋等纯线上交易平台的市场占有率日趋上升,对线下的实体中介带来了冲击,尤其是58同城与安居客的联合,预示着线上信息提供平台向房屋交易平台转型的变革。互联网中介切入口在于低佣金笼络买家,而链家的切入口在于高溢价拉拢卖家。而对于二手房买卖双方来说,不管线上企业,还是线下机构,他们需要的是优质服务。

  事件八:房地产资产证券化提速·上海公积金首秀

  事件:12月13日,上海公积金2015年第一期个人住房贷款资产支持证券(“沪公积金ABS”)在全国银行间债券市场发行,由上海公积金中心发起、上海国际信托发行,发行总额约69.6亿元,其中1号产品资产池中基础资产的抵押物为房产不动产,2号产品没有抵押物,本期证券的入池贷款在发放时,由上海住房担保为借款人提供担保向上海公积金中心申请贷款。之前,杭州、武汉均有尝试发行公积金相关证券。另外,7月10日,世茂集团称其部署的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函,这意味着全国首单物业费资产证券化项目(物业费ABS)正式出炉,其中博时资本是管理人,而基础资产则源自世茂集的物业费收入。

  评析:上海公积金资产证券化在国内并非首例,在武汉率先吃螃蟹后,杭州、上海紧随其后。从政策来看,今年1月6日,《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出:积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。9月30日,住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求:有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。其实,早在2003年,就有人开始呼吁和研究房地产资产证券化的问题,但受国内资本市场尚不发达等多种因素的影响,房地产证券化的推行实施举步维艰,仅有建行等个别机构曾经有所尝试。今年6月,由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批;同时,万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”,以万达广场作为基础资产的类REITs产品。可见,进入2015年,房地产资产证券化的进程加快,和国外成熟的资产证券化市场相比,国内的资产证券化市场正朝着更多不同类型的方向发展。

  事件九:通州升级行政副中心·楼市热致限购升级

  事件:从2012北京市委书记刘淇首次出“落实聚焦通州战略,分类推进重点新城建设,打造功能完备的城市副中心”开始,关于通州成为北京行政副中心的传言从未间断。至2015年4、5月份愈加发酵,确认政策几乎呼之欲出,房地产市场随之出现升温。2015年7月11日,中共北京市委十一届七次全会审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》,通州正式定位于北京市行政副中心。此政策出台后,通州核心区项目价格快速走高、外围项目捂盘惜售现象愈演愈烈,楼市急剧升温。为此,2015年8月14日,北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,暂停向无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京户籍,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明者,也不能在通州买房。

  评析:自从2014年2月京津冀协同发展上升为国家战略以来,优化空间结构、疏解北京非首都功能、破解人口承载力差、交通堵塞和PM2.5等大城市病等成为公众尤为关切的问题,如何将北京的非首都功能在京津冀空间范围内重新调整和布局,腾挪、转移、集聚,形成内部新区域中心和新增长点,支撑京津冀世界级城市群的建设,成为各方争论的焦点。通州位于京津之间,作为京津冀协同发展的重要一步,全面启动通州副中心建设,是优化北京城市空间格局,提升首都服务功能,加快塑造京津轴线,有力支撑新型首都圈和京津冀世界级城市群建设的多赢之举,将强力带动京津冀“东线”发展。区域定位的重大变化,给通州发展带来了重大契机。按计划,到2017年,市属行政事业单位整体或部分迁入工作将取得实质性进展,远期将带动约40万人疏解至通州,产业布局、交通配套等功能将不断完善。种种重大利好直接带动了房地产市场的快速升温。但行政副中心的建设是渐进的过程,过快透支政策利好,过多吸纳不合理住房需求,都有碍于市场健康,限购升级着眼于优先解决通州本区居民的住房问题,合理抑制住房投机投资,给过热的通州区商品住房市场降温,有利于稳定区域市场。

  事件十:万科大股东频易主·险资大举进军房地产

  事件:12月6日,万科发公告称,钜盛华及其一致行动人前海人寿保险合计持有公司总股本的20%,超过华润的15.2%,成为公司第一大股东。自从1995年华润稳坐万科第一大股东之后,时隔20年,万科第一大股东再次易主。早在2014年初,万科总裁郁亮在一次会议上第一次指出“野蛮人正在成群结队地来敲门”;而在短短半年之内,万科的“第一大股东”之位,已轮替了三回。首先是7月10日,宝能系旗下的前海人寿耗资逾80亿元,通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份,之后又和一致行动人通过连续举牌,将持有万科的份额猛增至15.04%,超过华润。其次是8月底至9月初,华润通过两次增持,使其持有万科A的股份达到15.29%,夺回第一大股东之位。最后便是此次宝能系重新成为公司第一大股东。但是,王石(微博 博客)反对宝能系成为万科第一大股东,并采取了反击措施。

  评析:近期获得险资青睐的房企并非只有万科,远洋地产、金融街等公司频遭险资举牌。根据Wind统计,目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家,占比超过15%。险资大举进入房地产业的原因有三:其一,政策环境不断放松,2009年新《保险法》增加了投资不动产领域,2012年允许险资持有的房地产资产占总资产比例的上限为15%,2014年将这一比例上调至30%。其二,2015年以来房地产市场回暖。其三,多次降息后,无风险资产收益率大降,险资资产配置闹饥荒,被迫进入股权市场。险资大规模进入房地产业,既包括投资房企股权,也包括进入开发领域,与开发商联手拿地。险资相对较低的融资成本可以帮助房地产企业获得更多资金,而地产企业可以将业务重心更多放在项目营运方面。但值得关注的是,部分险资利用杠杆激进式收购房企股权,成为第一大股东之后,如果商业理念和经营思路存在问题,则可能为房地产上市企业发展带来负面影响,这也是万科反对宝能系控股的重要原因。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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